수원지방법원 2024타경7474. 이번 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 있는 발리빌 3층 302호 다세대주택입니다. 소유자는 염국성이며, 2021년 5월 소유권보존등기와 함께 화서신용협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 임차권등기, 경매개시결정, 가압류와 압류, 근저당권 이전 및 채권질권 관련 등기가 이어진 구조입니다. 등기 관계가 단순한 소액 다세대 경매는 아닙니다.

가장 중요한 기준은 2021.05.28입니다. 이날 설정된 화서신용협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 302호 전유전부에 설정된 박성용의 임차권등기는 임대차계약과 점유·전입이 모두 이 기준일보다 늦습니다. 따라서 기재된 날짜만 보면 선순위 대항력을 갖춘 임차권으로 보기 어렵고, 배당 추정도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다.

그러나 권리의 소멸 여부와 실제 인도받을 수 있는지는 별개의 문제입니다. 다수의 임차인 관련 기재 중 일부는 호실이 특정되지 않았고, 명확하게 101호로 기재된 임차인도 포함돼 있습니다. 입찰 전 302호에 실제로 누가 거주하는지, 임차권등기권자와 현재 점유자의 관계가 무엇인지 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 선순위, 임차권은 후순위

말소기준은 2021.05.28 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 그 이후의 가압류·압류·경매개시결정과 후순위 주택임차권등기는 원칙적인 매각 소멸 대상으로 분석됩니다. 다만 등기부에는 근저당권의 채권양도와 질권 설정 이력이 이어지므로, 실제 배당권리자와 채권잔액은 별도로 확인할 필요가 있습니다.

채권최고액 1,356,000,000원은 공동담보 근저당권에 기재된 금액으로, 이것이 곧 302호에만 배분되는 확정채무액이라는 뜻은 아닙니다. 이후 설정된 근질권·질권도 기존 근저당권부채권에 관한 것이므로 표시금액을 독립적인 담보채무처럼 단순 합산해서는 안 됩니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 기재 10명, 302호 귀속 확인 필수

임차인으로 기재된 사람은 10명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계로 중복 신고된 명의는 없으므로 실제 임차인으로 기재된 10명을 각각 구분했습니다. 다만 이들이 모두 302호의 임차인이라는 의미는 아닙니다. 유진용은 101호로 기재되고, 박성용은 전유전부 임차권등기로 확인되며, 나머지 다수의 호실 귀속은 추가 확인이 필요합니다.

대항력 표시는 확인된 전입일과 2021.05.28 말소기준일을 비교한 판단입니다. 보증금·확정일자가 미상인 점유자의 실제 대항력과 우선변제권은 점유개시일·전입 이력·계약 및 확정일자 자료를 확인한 뒤 최종 판단해야 합니다. 배당요구 접수 사실만으로 우선변제권 성립이나 배당금 수령이 확정되지는 않습니다.

② 시세 비교 — 감정가 대비 할인은 크지만 시장가격은 검증 전

현재 최저매각가 88,200,000원은 감정가 180,000,000원의 49%입니다. 그러나 이것은 감정평가금액과 경매 최저가격의 관계일 뿐, 최근 매매시장에서 같은 물건을 어느 정도에 거래하는지를 보여주는 지표가 아닙니다.

발리빌은 2021.05.18 사용승인 건물이며, 관련 단지 정보상 10세대 규모입니다. 감정평가상 건물 안에는 근린생활시설과 원룸형 다세대주택 등이 혼재합니다. 따라서 다른 면적이나 용도의 호실을 302호와 동일한 시세 표본으로 취급하는 것도 적절하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 88,200,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 근저당권 배당은 채권최고액을 기준으로 한 단순 추정이며, 조세채권·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위·배당금·채권자별 귀속은 달라질 수 있습니다.

현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용으로 1,987,600원이 사용되고, 근저당권에 86,212,400원이 배당되는 것으로 계산됩니다. 경기신용보증재단의 가압류에는 배당금이 배정되지 않고 소유자 잔여금도 없습니다.

추정 채권액 합계는 1,406,000,000원이고, 추정 채권 배당액은 86,212,400원입니다. 차액인 1,319,787,600원은 채권자 측의 미배당 추정액입니다. 이 금액을 매수인이 인수하는 것은 아닙니다.

회차별 배당·인수 시나리오

후속 회차는 실제 유찰이 발생할 경우의 가격·배당 시나리오입니다. 입찰 최저가격 및 매각기일은 법원 공고로 재확인해야 합니다. 매수인 인수 0원은 확인된 후순위 권리관계에 기초한 추정치입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 세류중학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2021.05.18 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 위생·급배수설비, 승강기, 화재탐지설비 및 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 용도. 건물 내 근린생활시설과 도시형생활주택(원룸형 다세대), 다세대주택이 함께 있습니다. 302호의 실제 사용현황은 집합건축물대장 및 현장조사로 확인해야 합니다.
• 도로. 남서측 약 55m 내외의 도로, 북서측 약 3m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 형태입니다.
• 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 시가지경관지구, 비행안전제5구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 관련 제한사항이 있습니다. 토지거래계약 허가구역 포함 여부 및 적용관계도 확인 대상입니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 1㎡당 1,746,000원입니다. 이는 토지 기준 공시지가로서 302호 집합건물 전체의 시장가격을 뜻하지 않습니다.
• 현황. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 감정평가상 공부와의 차이도 없습니다. 다만 실지조사 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 건물 내부를 직접 확인하지 못했습니다.
• 환금성. 다세대주택은 호실별 면적·층·상태·임대관계에 따라 매수수요가 달라질 수 있습니다. 동일 물건과 비교 가능한 실거래가 확인되지 않으므로 현 단계에서 환금성이 높다고 평가하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 302호 점유자 특정. 실제 거주자, 전입세대, 임대차계약 상대방과 점유개시 시점을 조사해야 합니다. 101호로 기재된 유진용 및 호실 미상 임차인들의 302호 관련성을 구분하는 것이 우선입니다.
• 박성용 임차권등기 확인. 보증금 170,000,000원, 계약일 2021.08.19, 확정일자 2021.09.02, 점유개시일 2021.09.30, 전입일 2021.10.14를 원본과 대조해야 합니다. 매각에 따른 임차권등기 말소와 명도관계도 확인해야 합니다.
• 보증금 미상 임차인. 이학민·김지영·차은정·박성윤·박준수·최연수의 보증금, 확정일자, 점유 여부와 호실을 확인해야 합니다. 기재 전입일은 후순위지만 그 사실만으로 모든 임대차 관련 분쟁 가능성이 사라지는 것은 아닙니다.
• 배당요구 및 권리순위. 배당요구 접수 여부와 법적 배당요구 종기를 확인하고, 실제 우선변제권 및 최우선변제 가능성을 매각물건명세서·임대차 서류와 대조해야 합니다.
• 공동담보·채권질권. 화서신용협동조합의 기존 근저당권, 위드자산관리대부주식회사 관련 이전등기, 엠지캐피탈 및 김옥분의 채권질권 설정 관계를 확인해야 합니다. 공동담보 채권최고액을 본 호실의 확정채무액으로 오인하지 않아야 합니다.
• 조세 및 공용 관리비. 영등포구·수원시 압류 관련 조세의 법정기일과 우선배당 여부를 확인하고, 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 항목을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 실거래 가격 검증. 302호의 전유면적과 건축물대장상 용도를 확인한 뒤 같은 건물 또는 인근 유사 다세대주택의 최근 실거래가격을 대조해야 합니다. 감정가 대비 49%라는 할인율을 입찰가 상한의 유일한 근거로 삼아서는 안 됩니다.
• 내부 상태. 감정 당시 내부 확인이 이루어지지 않았으므로 실제 구조·설비·누수·수선 필요사항을 가능한 범위에서 확인해야 합니다.
• 매각기일 및 원본 확인. 2026.10.27 매각기일의 변경 여부와 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 공고를 대조해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 “무엇을 인수하고 누구에게서 인도받는가”

수원 발리빌 302호는 감정가 180,000,000원에서 최저가 88,200,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 겉으로 보이는 할인율은 큽니다. 하지만 가격 메리트는 감정가와의 차이가 아니라 최근 실거래 시세와 실제 취득비용의 차이로 판단해야 합니다. 현재 확인된 시세 비교만으로는 그 차이를 검증할 수 없습니다.

권리분석에서는 2021.05.28 근저당권이 기준입니다. 박성용의 170,000,000원 임차권등기를 포함한 임차인들의 기재 전입일은 모두 후순위여서, 현재 예상되는 매수인 인수액은 0원입니다. 채권 미배당금 1,319,787,600원도 매수인이 그대로 떠안는 돈이 아닙니다.

그럼에도 실제 임차인 기재가 10명이고, 상당수의 호실 귀속 및 보증금·확정일자 관계가 추가 확인 대상입니다. 감정평가 당시 내부를 보지 못한 점, 근저당권 이전·질권 및 압류관계가 복잡한 점도 무시할 수 없습니다.

결론은 가격 판단 보류·권리 실사 우선입니다. 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 투자 매력도를 높게 평가할 수는 없습니다. 302호의 정확한 임대차·점유 상태와 최근 실거래가격을 확인한 후에야 입찰 여부 및 상한가격을 결정할 수 있는 물건입니다.