수원지방법원 2024타경7474. 수원시 권선구 세류동 발리빌 3층 302호로, 사건상 용도는 다세대입니다. 건물은 2021년 5월 18일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 5층 건물이며, 감정평가상 건물 내에는 근린생활시설과 공동주택(도시형생활주택-원룸형다세대), 다세대주택이 함께 있습니다. 본건의 말소기준권리는 2021년 5월 28일 설정된 화서신용협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 1,356,000,000원입니다.

핵심은 임차관계입니다. 조사된 전입일은 가장 빠른 유진용의 2021.07.07.부터 시작해 모두 말소기준일인 2021.05.28.보다 늦습니다. 본건 전유전부에 임차권등기가 된 박성용 역시 계약일 2021.08.19., 확정일자 2021.09.02., 점유개시 2021.09.30., 주민등록 2021.10.14.로 모두 말소기준권리보다 후순위입니다. 따라서 현재 확인되는 관계만 놓고 보면 대항력으로 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리가 중심

말소기준은 2021.05.28. 화서신용협동조합 근저당입니다. 2024.07.04. 임의경매개시결정, 2024.08.23. 경기신용보증재단 가압류 50,000,000원, 2024.09.12. 영등포구 압류, 2025.08.28. 수원시 압류는 모두 말소기준 이후 등기입니다. 등기상 박성용의 주택임차권 역시 2023.10.05. 접수되어 후순위입니다.

② 임차인·점유 관계 — 대항력은 없지만 확인량이 많다

현황조사 등에 기재된 사람은 10명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없으며, 각 기록의 대항력 판단은 모두 없음입니다. 다만 유진용은 점유 부분이 101호로 표시되어 본건 302호와 다른 호수이고, 나머지 일부는 점유 부분이나 보증금이 특정되지 않았습니다. 따라서 법적 인수 여부와 별개로 실제 302호 점유관계는 매각물건명세서와 현장 확인이 중요합니다.

③ 가격 판단 — 70% 최저가지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다

감정가는 180,000,000원, 현재 최저매각가는 126,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 다만 발리빌 관련 비교 가능한 최근 실거래 금액은 확인되지 않았고, 단지 통계에도 최근 낙찰금액이 없습니다. 따라서 1회 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 실거래 기준점이 없는 만큼 가격 판단은 보수적으로 해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)

현재 회차에서는 채권자 총 청구액 1,406,000,000원 중 123,436,000원이 배당되고 1,282,564,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 세류중학교 남동측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 함께 있는 주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 2021.05.18. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물이며 위생·급배수, 승강기, 화재탐지, 도시가스 개별난방 설비를 갖췄습니다.
• 도로. 남서측 약 55m 내외, 북서측 약 3m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 비행안전제5구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 포함되며 광로2류에 접합니다.
• 공시지가. 1,746,000원/㎡, 토지면적 272.7㎡이며 지목은 대입니다.
• 현장 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부 확인을 하지 못했고, 내부구조와 이용상황은 공부·탐문·외부관찰 등에 의존했습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 302호 실제 점유자 확인. 조사표에는 여러 전입자가 섞여 있고 일부 점유 부분이 특정되지 않습니다. 본건 302호의 현재 점유자를 현장과 최신 서류로 특정하세요.
• 박성용 임차권 원본 대조. 보증금 170,000,000원, 전유전부 임차권등기, 배당요구 2024.07.31. 기록을 등기부와 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
• 가격 상한 보수적 설정. 최저가 126,000,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 볼 수 없습니다. 비교 실거래 확인 전에는 가격 가점을 주지 않는 편이 안전합니다.
• 배당 밖 비용 확인. 당해세·최우선변제·미납 관리비 등 배당표에 반영되지 않은 비용이 있는지 확인하세요.
• 근저당 관련 후속등기 확인. 위드자산관리대부주식회사 관련 근저당권 이전·표시변경과 엠지캐피탈주식회사·김옥분의 근저당권부채권 질권 설정 등 후속 등기가 있으므로 최신 등기부 원본을 대조하세요.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 내부를 직접 확인하지 못했으므로 실제 내부구조·마감·수선 필요 여부가 감정 전제와 다를 수 있습니다.

맺으며 — “권리는 0원 인수, 가격은 아직 미정”

이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 명확합니다. 2021.05.28. 근저당권이 말소기준이고, 조사된 임차인의 전입일과 박성용의 임차권 관련 주민등록일은 모두 그 이후입니다. 현재 배당 계산도 매수인 인수 0원입니다. 따라서 보증금 1.7억원의 임차권등기가 존재한다는 이유만으로 낙찰자가 그 금액을 떠안는 사건으로 볼 수는 없습니다.

반면 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 180,000,000원에서 한 번 유찰돼 126,000,000원이 됐지만, 비교 가능한 최근 실거래가 없어 이 금액이 시장가보다 싼지 확인되지 않습니다. 여기에 다수의 전입 기록, 일부 미특정 보증금·점유 부분, 감정 당시 내부 미확인까지 겹칩니다. 권리상 인수는 낮지만, 가격·점유 확인까지 끝나야 입찰 판단이 완성되는 다세대 물건입니다.