126,700,000원
수원지방법원 2024타경7474. 수원시 권선구 세류동 발리빌 3층 301호입니다. 사건 용도는 다세대이고, 감정평가상 건물은 근린생활시설과 공동주택(도시형생활주택-원룸형다세대), 다세대주택으로 이용 중입니다. 소유자는 염국성이며 2021.05.28 소유권보존 등기가 이루어졌습니다. 같은 날 화서신용협동조합 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 이 사건의 말소기준권리입니다.
현재 매각가는 감정가에서 한 차례 유찰된 126,700,000원입니다. 권리만 보면 매수인에게 넘어오는 금액은 0원으로 계산됩니다. 하지만 가격 판단은 별개입니다. 발리빌은 2021.05.18 사용승인된 총 10세대 규모이고, 비교용 면적 29.97㎡는 대상과 직접 매칭되지 않았으며 최근 낙찰가·직접 실거래가가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경7474 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 덕영대로 1053, 3층301호 (세류동,발리빌) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-원룸형다세대) 및 다세대주택 |
| 소유자 | 염국성 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 126,700,000원 |
| 유찰 | 1회 · 현재 회차 감정가 70% |
| 신청채권자 / 청구 | 화서신용협동조합 / 1,194,690,142원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 2021.05.28 근저당이 말소기준
말소기준은 2021.05.28 화서신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,356,000,000원이고 공동담보목록 제2021-191호가 기재돼 있습니다. 이후 2024.07.04 임의경매개시결정, 2024.08.23 경기신용보증재단 가압류, 2024.09.12 영등포구 압류, 2025.08.28 수원시 압류는 모두 말소기준 뒤의 권리로 매각 소멸 표시가 되어 있습니다.
2025.04.04 등기된 차은정의 주택임차권도 말소기준보다 뒤입니다. 임대차계약일은 2023.02.28, 주민등록·점유개시는 2023.03.30, 확정일자는 2023.02.28, 보증금은 140,000,000원으로 기재되어 있으나 전입일이 말소기준 2021.05.28보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있으며, 해당 임차권은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 — 301호 직접 확인과 다른 기재를 구분
현황조사·문건접수에는 여러 임차·점유자가 함께 기재돼 있습니다. 이 가운데 차은정은 301호 주소와 주택임차권등기가 직접 연결되고, 유진용은 “빌라빌 101호 41.0700㎡”로 기재되어 대상 301호와 호실이 다릅니다. 그 밖의 일부 인원은 호실 특정이 없어 301호와의 실제 점유관계는 원본 확인이 필요합니다.
| 성명 | 기재 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유진용 | 빌라빌 101호 41.0700㎡ | 2021-07-07 | 30,000,000원 월 500,000원 | 2024-08-23 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강대숙 | 호실 미상 | 2021-08-17 | 170,000,000원 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이학민 | 호실 미상 | 2021-08-10 | 미상 | 2024-07-31 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김지영 | 호실 미상 | 2022-06-21 | 미상 | 2024-07-25 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박성용 | 호실 미상 | 2024-07-15 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강보배 | 호실 미상 | 2022-08-23 | 150,000,000원 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박성윤 | 호실 미상 | 2022-06-28 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박준수 | 호실 미상 | 2022-05-30 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최연수 | 호실 미상 | 2023-08-25 | 미상 | 2024-07-23 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 차은정 | 건물의 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2023-03-30 확정 2023-02-28 | 140,000,000원 | 2024-07-31 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 126,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,573,800원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 화서신용협동조합 | 1,356,000,000원 | 124,126,200원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 경기신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 126,700,000원이 집행비용 2,573,800원과 근저당권 124,126,200원으로 소진됩니다. 총 채권액 1,406,000,000원 대비 미배당액은 1,281,873,800원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 가격 판단 — 감정가 70%와 ‘시세보다 싸다’는 다른 말
현재 최저가는 감정가 181,000,000원의 70%인 126,700,000원입니다. 2회 유찰 시 88,690,000원, 3회 유찰 시 62,082,999원 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 발리빌의 최근 실제 매매가격이나 대상과 직접 매칭되는 비교 거래가 확인되지 않으므로, 현 회차가 시세 대비 저평가인지 여부는 판단 보류가 맞습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세류중학교 남동측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 함께 있는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2021.05.18 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 5층 건물로 승강기·화재탐지·도시가스 개별난방 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측 약 55m 내외, 북서측 약 3m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 비행안전제5구역(전술), 과밀억제권역 등 제한이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 1,746,000원/㎡, 지목은 대, 토지면적은 272.7㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
- 내부 확인. 실지조사 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부 확인이 되지 않아 실제 내부구조·이용상황은 현장 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 301호 점유자 특정. 차은정 임차권은 후순위·대항력 없음으로 정리되지만, 호실이 특정되지 않은 다른 점유기재가 301호와 실제 관련되는지 현황조사서·매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 인수액 확인. 현재 배당 시나리오에서는 매수인 인수 0원입니다. 입찰 직전 최신 매각물건명세서에서 변경 여부를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 화서신용협동조합 근저당은 공동담보목록 제2021-191호가 기재돼 있으므로 채권최고액 1,356,000,000원을 이 호실 단독 가치나 단독 채무로 해석하지 않아야 합니다.
- 가격 상한. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 301호와 면적·층·상태가 유사한 실제 거래를 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 수리비·점유상태·실제 이용상황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 원본 서류를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 소멸형, 가격은 아직 검증 전
이 사건의 핵심은 명확합니다. 2021.05.28 근저당이 말소기준이고 그 뒤 권리들은 매각 소멸 구조이며, 301호에 직접 연결되는 차은정의 임차권도 전입이 후순위여서 매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 따라서 보증금 140,000,000원이 현재 최저가보다 크다는 이유만으로 보증금 차액을 떠안는 사건으로 해석하면 안 됩니다.
반대로 가격은 확정적으로 좋다고 말할 수 없습니다. 감정가 181,000,000원에서 한 차례 유찰돼 126,700,000원이 됐지만, 대상과 직접 비교할 실거래가가 확인되지 않기 때문입니다. 권리는 통과, 가격은 실거래 확인 후 판단. 이 사건의 입찰 포인트는 후순위 권리 공포보다 301호 실제 점유관계와 현장 상태, 그리고 적정 시세의 직접 검증에 있습니다.
