수원지방법원 2024타경7474. 수원시 권선구 세류동 발리빌 3층 301호에 대한 임의경매입니다. 2021년 사용승인된 건물로 감정평가상 공동주택인 도시형생활주택·다세대주택과 근린생활시설이 함께 있는 구조입니다. 소유자는 염국성, 말소기준권리는 2021년 5월 28일 설정된 화서신용협동조합의 채권최고액 1,356,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당에는 공동담보목록이 기재되어 있어 거액의 채권최고액을 이 호실에만 설정된 독립 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.

경매는 2024년 7월 개시됐고, 현재 2회 유찰된 상태입니다. 이후 가압류·압류·주택임차권등기가 확인되지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 핵심은 후순위 권리의 매각 소멸과 실제 인도받을 수 있는 상태인지를 구분하는 데 있습니다. 조사 명단의 점유자들이 정확히 어느 호실과 연결되는지 확인해야 하며, 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조한 뒤에야 입찰 판단이 가능합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 점유는 별도 확인

② 임차인 분석 — 이름보다 실제 호실 확인이 중요

현황조사·문건접수·임차권등기 등에 나타난 임차 관련 인물은 10명입니다. 보증금이 확인되는 사람과 금액이 불명확한 사람이 섞여 있으며, 모두 표시된 전입일이 말소기준일인 2021.05.28보다 뒤입니다. 따라서 주어진 전입·권리관계에 따르면 대항력은 없는 것으로 분류됩니다. 다만 이 명단 전체가 발리빌 301호의 현재 임차인이라는 의미는 아닙니다.

특히 차은정은 임대차계약일 2023.02.28, 전입·점유개시일 2023.03.30, 임차권등기일 2025.04.04로 확인됩니다. 보증금은 140,000,000원으로 현재 최저가보다 크지만, 말소기준 근저당권보다 늦게 전입했으므로 제시된 사실관계상 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 140,000,000원을 매수인이 인수하는 유형으로 계산하지 않습니다. 다만 임차권등기와 실제 점유 상태, 명도 가능 여부는 별도로 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 49% 할인처럼 보이지만 시세 검증은 별개

감정가는 181,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 88,690,000원입니다. 감정가 대비 비율은 49%로 상당히 낮아졌습니다. 그러나 발리빌의 직접 비교 가능한 최신 실거래가격이나 최근 12개월 평균 거래가격이 확인되지 않아, 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.

발리빌은 2021년 사용승인된 소규모 공동주택으로, 단지 정보상 총 10세대입니다. 거래 비교용 면적은 29.97㎡로 기재되어 있으나 사건 물건과 동일 면적임이 확인되지 않았습니다. 따라서 그 면적을 301호 전용면적으로 단정하거나 다른 호실의 거래가격을 그대로 적용할 수 없습니다.

회차별 금액은 경매 시나리오 기준입니다. 실제 다음 최저매각가와 매각기일은 법원 매각공고 확인이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 88,690,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 근저당권 채권최고액 1,356,000,000원과 경기신용보증재단 가압류 청구금액 50,000,000원을 기준으로 산정되어 있으며, 집행비용을 제외한 배당재원은 근저당권에 우선 배분되는 형태입니다.

근저당권 관련 채권이 이전되고 질권이 설정된 이력이 있으므로 실제 배당수령권자는 달라질 수 있습니다. 이 표는 채권최고액 기준의 단순 추정이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 미배당액은 매수인이 인수할 금액을 뜻하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 미배당이 커져도 인수는 별개

배당계산상 채권총액이 현재 최저매각가를 크게 초과하기 때문에 모든 시나리오에서 미배당이 발생합니다. 그러나 채권자의 배당 부족액과 매수인이 인수하는 권리는 서로 다릅니다. 근저당권 및 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 구조라면, 근저당 채권에 대한 미배당액이 크다는 사실만으로 낙찰자가 그 채무를 떠안지는 않습니다. 다만 실제 배당순위와 세금·최우선변제 여부는 별도 확인 대상입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 세류중학교 남동측 인근입니다. 주변은 단독주택·다세대주택·아파트 및 근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2021.05.18 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 외벽은 돌붙임마감 등이며 승강기·급배수·화재탐지·도시가스 개별난방설비 등을 갖추고 있습니다.
• 이용상태. 근린생활시설과 공동주택(도시형생활주택·원룸형다세대 및 다세대주택)이 혼재합니다. 해당 301호의 구체적인 내부구조와 실제 이용상태는 추가 확인이 필요합니다.
• 도로. 남서측 노폭 약 55m, 북서측 노폭 약 3m의 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 과밀억제권역 등 제한사항이 확인됩니다. 토지거래계약 허가구역 포함 여부도 확인 대상입니다.
• 공시지가. 토지 정보상 1,746,000원/㎡이며, 이는 개별 호실의 실거래 시세가 아닙니다.
• 내부 상태. 감정평가 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 실제 내부구조·이용상황은 공부 및 외부 관찰에 근거한 평가와 달라질 수 있습니다.
• 환금성. 소규모 다세대주택으로, 거래 표본과 실제 매도가격 검증이 중요합니다. 단지 경매 평균 유찰은 1.9회로 기재되어 있으나 개별 301호의 시장가치를 대신하지는 못합니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 301호 실점유자 확인. 현황조사 명단의 10명이 각각 어느 호실에 해당하는지 확인하고, 특히 유진용의 “빌라빌 101호” 표시와 발리빌 301호의 불일치를 검증해야 합니다.
• 임차권등기 확인. 차은정의 140,000,000원 임차보증금, 전입일, 확정일자, 배당요구 및 임차권등기의 현재 상태를 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
• 보증금 미상자 확인. 이학민·김지영·박성용·박성윤·박준수·최연수의 보증금 및 임차관계, 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
• 근저당 관련 채권변동 확인. 화서신용협동조합에서 위드자산관리대부주식회사로의 권리변동과 엠지캐피탈·김옥분의 질권 설정, 현재 등기상 권리 상태를 확인해야 합니다.
• 실거래 시세 확보. 동일 또는 유사 전용면적, 같은 건물 또는 인근 비교 가능한 다세대주택의 최신 거래를 확인한 뒤 적정 입찰가를 산정해야 합니다.
• 내부 상태 및 하자. 폐문으로 확인되지 않은 내부 구조, 누수·설비·수선비용과 실제 주거 이용상태를 점검해야 합니다.
• 관리비·세금. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 금액, 당해세, 최우선변제 및 기타 법정 우선채권을 확인해야 합니다.
• 법원 원본 대조. 최종 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 2026.10.27 매각기일의 진행 여부를 반드시 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 최저가보다 중요한 것은 실제 301호의 가치”

이 물건은 감정가 181,000,000원이 88,690,000원까지 내려왔고, 현재 제시된 권리관계로는 매수인 인수금액이 0원입니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이 없다는 점도 권리상 긍정적입니다.

하지만 임차 관련 10명이 기재되어 있고, 일부는 보증금·점유 호수 정보가 불명확합니다. 특히 다른 건물명과 호실이 표기된 조사 항목까지 있어 실제 경매 대상 301호에 관한 점유관계부터 구분해야 합니다. 직접 비교할 수 있는 실거래 시세도 확보되지 않았으므로 지금의 49%라는 비율만으로 시장가격 대비 할인이라고 말할 수 없습니다.

결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격과 점유 검증이 끝나지 않은 조건부 검토 물건입니다. 대항력과 근저당 소멸만 보고 입찰하기보다는 매각물건명세서 원본, 실제 점유자, 비교 가능한 실거래를 확인한 뒤 접근해야 합니다. 현재 단계에서는 무리한 응찰보다 추가 검증 후 입찰 여부 결정이 적절합니다.