수원지방법원 2024타경7474. 수원시 권선구 세류동에 위치한 '발리빌' 2층 203호가 경매에 나왔습니다. 신청채권자는 화서신용협동조합이며 청구액은 1,194,690,142원입니다. 말소기준권리는 2021년 5월 28일 설정된 화서신용협동조합 근저당권으로, 채권최고액이 1,356,000,000원입니다. 공동담보가 설정된 근저당권이므로 이 금액을 본건 203호의 개별 채무나 매수인 인수액으로 혼동해서는 안 됩니다.

등기된 2024년 전세권과 후순위 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 임차인 관련 조사에는 다수의 전입자가 등장하고, 일부 보증금이 170,000,000원, 150,000,000원으로 표시됩니다. 이들의 전입일은 모두 말소기준권리보다 늦지만, 실제 어느 호실의 임차인인지와 본건의 현재 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조

핵심은 2021.05.28 화서신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 이후 설정된 김민의 전세권 160,000,000원, 경기신용보증재단 가압류 50,000,000원과 영등포구·수원시 압류 등은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.

근저당권에는 채권양도·근질권·질권에 관한 후속 등기도 존재합니다. 위드자산관리대부주식회사로의 채권이전 등기와 관련 질권의 말소 이력이 있고, 엠지캐피탈주식회사와 김옥분 명의 질권 설정도 확인됩니다. 이는 기존 근저당권부채권에 관한 권리관계로서 각 채권액을 낙찰자의 인수금액에 별도 합산하는 구조는 아닙니다. 다만 매각에 따른 말소·정리 범위는 최신 등기와 매각조건으로 확인해야 합니다.

② 임차인·전입자 분석 — 실제 203호 귀속 확인이 핵심

현황조사 및 문건접수 내역에 등장하는 인물은 10명입니다. 보증기관의 대위·승계인으로 표시된 사람은 없으나, 이들이 모두 본건 203호의 실제 임차인이라는 뜻은 아닙니다. 특히 유진용의 조사 대상 부분은 101호로 적혀 있어 본건 203호와 일치하지 않습니다.

대항력 없음은 기재된 전입일이 말소기준권리 설정일보다 늦다는 사실에 근거한 판정입니다. 확정일자 및 보증금 미상 부분은 별도 확인이 필요하며, 배당요구 접수만으로 우선변제권을 확정할 수 없습니다. 표의 10명을 모두 본건 203호의 실제 임차인으로 확정하거나 보증금을 합산하지 않습니다.

③ 전세권 160,000,000원 — 등기상 후순위

김민의 전세권은 말소기준권리 설정 이후에 등기되었으므로 경매 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 추정에서도 전세권자에게 배당되는 금액은 0원입니다. 전세금이 전액 미배당된다고 하여 그 금액을 자동으로 매수인이 인수하는 것은 아닙니다.

다만 등기된 전세권과 별개로 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차관계가 존재하는지는 실제 점유 및 전입 관련 증빙을 함께 확인해야 합니다. 전세권 설정계약상 존속기간 시작일이 등기일보다 앞선다는 사실만으로 선순위 대항력을 인정할 수는 없습니다.

④ 가격 분석 — 감정가의 49%가 곧 시세의 49%는 아니다

감정가 180,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가는 88,200,000원입니다. 감정가 대비 할인폭은 크지만, 현재 확인된 동일 호형의 최근 실거래가격으로 가격 수준을 교차검증하지 못했습니다. 따라서 현 최저가가 최근 시장가격보다 저렴하다는 판단은 유보해야 합니다.

향후 회차 가격은 유찰을 가정한 시나리오이며 실제 매각기일과 최저가는 법원 공고를 확인해야 합니다. 미배당은 채권자 측 미회수액으로 매수인 인수액과 다릅니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 88,200,000원 가정)

집행비용은 추정치이며, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 공동담보, 배당요구, 채권 양도 및 질권 관계에 따라 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다. 채권 미배당액은 매수인에게 자동 승계되는 채무가 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 권선구 세류동 세류중학교 남동측 인근이며, 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 함께 소재하는 주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 2021.05.18 사용승인된 5층 철근콘크리트 건물입니다. 승강기, 급·배수설비, 화재탐지설비 및 도시가스 개별난방설비가 기재되어 있습니다.
• 도로. 남서측 약 55m 내외 도로, 북서측 약 3m 내외 포장도로와 접합니다.
• 용도지역·규제. 제2종일반주거지역이며 시가지경관지구, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 과밀억제권역 등에 관한 제한사항을 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 관련 공시지가 1,746,000원/㎡가 기재되어 있습니다. 이는 토지의 공시지가이며 본건 203호의 직접적인 매매 시세가 아닙니다.
• 환금성. 10세대 규모의 소규모 다세대이며 최근 비교거래와 거래면적의 일치 여부가 확정되지 않아 환금성 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.
• 현장 상태. 감정 당시 폐문으로 내부 확인이 불가능했습니다. 실내 상태와 실제 이용현황이 서류상 내용과 다를 수 있습니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 203호 점유자 확인. 실제 거주·점유자와 임대차계약 당사자를 확인하고, 101호 등 다른 호실 조사 내역이 혼재된 이유를 대조해야 합니다.
• 임차인 권리 재검증. 전입일, 점유개시일, 보증금, 확정일자, 배당요구 내역 및 대항력 판정을 매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
• 김민 전세권 확인. 전세금 160,000,000원의 후순위 전세권이 매각으로 소멸하는지, 실제 임차관계와의 연결 여부를 확인해야 합니다.
• 공동담보·질권 확인. 화서신용협동조합 근저당권의 공동담보목록과 이후 채권이전·질권 설정 및 말소 내역을 최신 등기사항증명서로 재확인해야 합니다.
• 실제 시세 검증. 동일 용도·면적·층·상태의 최근 실거래와 매물을 확보하여 최저가 88,200,000원이 실제로 시장가격보다 낮은지 판단해야 합니다.
• 내부 및 건축물대장 확인. 본건 호수의 전용면적, 용도, 위반건축물 여부, 내부 구조와 설비 상태를 직접 확인해야 합니다.
• 명도·체납 비용. 실제 점유자 인도 문제, 공용 관리비 체납, 세금, 수리비 및 기타 부대비용을 별도로 산정해야 합니다.
• 입찰조건 최종 확인. 2026.10.27 매각기일, 최저가, 입찰보증금, 매각물건명세서 변경 여부와 특별매각조건을 법원 공고로 재확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 권리의 확정과 실제 시장가격

이 물건은 감정가 180,000,000원에서 최저가 88,200,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 가격 하락입니다. 등기상 후순위 권리들은 매각으로 소멸하고, 예상 인수금액도 0원입니다.

그러나 다수의 임차·전입 관련 기록이 존재하고, 일부는 다른 호실로 표시되어 있습니다. 본건 203호의 실제 임차인 수와 현재 점유관계가 확정되지 않았습니다. 감정 당시 내부도 확인되지 않았고, 최근 실거래가격을 통한 시세 비교도 충분하지 않습니다. 따라서 낙찰가격이 감정가의 절반 이하라는 사실만으로 안전한 저가매수라고 결론 낼 수 없습니다.

결론은 '등기상 예상 인수 0원, 그러나 임차인 귀속·점유·시세 확인 전 입찰 보류'입니다. 본건의 판단 기준은 감정가 대비 할인율이 아니라, 실제 203호에 귀속되는 권리와 점유를 확인한 뒤 총취득비용이 검증된 시장가격보다 충분히 낮은지 여부입니다.