수원지방법원 2024타경7474. 수원시 권선구 세류동 ‘발리빌’ 2층 203호 다세대 물건입니다. 2021.05.28 소유권보존과 동시에 화서신용협동조합 명의의 채권최고액 1,356,000,000원 근저당이 설정됐고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 근저당은 공동담보목록 제2021-191호가 붙은 권리라 채권최고액 자체를 이 호실 하나의 실제 채무액으로 보기는 어렵지만, 순위 기준점으로서는 명확합니다.
그 뒤 2024.05.20 김민 명의 전세금 160,000,000원 전세권, 2024.07.04 임의경매개시결정, 경기신용보증재단 가압류와 영등포구·수원시 압류가 이어졌습니다. 모두 말소기준보다 뒤에 설정된 권리이며, 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 낙찰자가 별도로 떠안을 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경7474 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 덕영대로 1053, 2층203호 (세류동,발리빌) |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-원룸형다세대) 이용 |
| 소유자 | 염국성 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 126,000,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구액 | 1,194,690,142원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 사용승인 | 2021.05.18 · 철근콘크리트구조 5층 건물 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리들이 핵심
말소기준인 화서신용협동조합 근저당 뒤에 전세권·경매개시결정·가압류·압류가 설정됐습니다. 특히 김민 전세권은 전세금이 160,000,000원으로 현재 최저가보다 크지만, 설정일이 2024.05.20로 말소기준 2021.05.28보다 늦어 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 따라서 미배당액 자체가 곧 매수인 승계액이 되는 구조는 아닙니다.
② 임차·점유 현황 — 대항력은 없지만 숫자가 많다
조사된 임차·점유 신고는 10명입니다. 전입일은 모두 2021.05.28 말소기준보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판정돼 있습니다. 다만 확정일자는 모두 확인되지 않았고, 보증금이 확인되지 않은 신고도 다수라 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 승계 측면에서는 대항력이 없어 매수인 인수 0원으로 분석됩니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유진용 | 2021.07.07 | 30,000,000원 / 500,000원 | 2024.08.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강대숙 | 2021.08.17 | 170,000,000원 / - | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이학민 | 2021.08.10 | 미상 | 2024.07.31 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지영 | 2022.06.21 | 미상 | 2024.07.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 차은정 | 2023.03.30 | 미상 | 2024.07.31 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성용 | 2024.07.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강보배 | 2022.08.23 | 150,000,000원 / - | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성윤 | 2022.06.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박준수 | 2022.05.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최연수 | 2023.08.25 | 미상 | 2024.07.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,564,000원 |
| 2. 근저당 · 화서신용협동조합 | 1,356,000,000원 | 123,436,000원 |
| 3. 전세권 · 김민 | 160,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,564,000원을 제외한 123,436,000원이 선순위 근저당에 배당되고, 전세권과 가압류에는 배당 여력이 없습니다. 총 미배당은 1,442,564,000원으로 계산되지만, 제공된 시뮬레이션상 매수인 승계액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세류중학교 남동측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 섞인 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2021.05.18 사용승인, 철근콘크리트구조 5층 건물이며 위생·급배수·승강기·화재탐지·도시가스 개별난방설비를 갖췄습니다.
- 도로. 남서측 약 55m 내외 포장도로와 북서측 약 3m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역이며 시가지경관지구, 과밀억제권역, 비행안전제5구역, 상대보호구역 등에 포함되고 광로2류에 접합니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
- 환금성. 발리빌은 10세대 규모이며 비교 가능한 최근 매각·실거래 근거가 없어, 대단지 공동주택처럼 거래 표본만으로 가격을 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 203호 실제 점유자 재확인. 신고자가 10명이고 일부는 보증금·배당요구 여부가 미상입니다. 현재 점유자와 명도 상대방을 현장에서 확인해야 합니다.
- 101호 표기 분리. 유진용 신고는 101호로 기재돼 있으므로 대상 203호와의 관련성을 원문 서류에서 확인해야 합니다.
- 전세권 김민 확인. 160,000,000원 전세권은 말소기준 이후라 소멸 판정이지만, 실제 점유관계와 명도상 영향은 별도로 확인하는 편이 안전합니다.
- 최우선변제 변수. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 이는 실제 배당 순서와 선순위 채권 배당액을 바꿀 수 있습니다.
- 시세 별도 확인. 현재 최저가 126,000,000원은 감정가 대비 낮아졌지만 비교 가능한 실거래 근거가 없어 가격 메리트 판단을 유보해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부 확인을 하지 못해 실제 내부구조·이용상황이 평가 자료와 다소 다를 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 최신 권리변동을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “간단한 물건”은 다르다
이 사건의 법적 순위 구조는 비교적 명확합니다. 2021.05.28 화서신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 전세권·가압류·압류와 조사된 임차·점유 신고는 모두 그 뒤에 위치합니다. 그래서 배당이 크게 부족해도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 현장 난도는 별개입니다. 조사된 이름이 10명이고, 상당수 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으며, 한 신고는 대상 203호가 아닌 101호로 기재돼 있습니다. 여기에 비교 가능한 실거래 자료도 없어 최저가 126,000,000원의 가격 경쟁력을 검증하기 어렵습니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 점유·명도와 가격 검증은 보수적으로. 이 두 문장을 분리해서 보는 것이 핵심입니다.
