수원지방법원 2024타경7474. 수원시 권선구 세류동 발리빌 4층 401호, 용도는 다세대입니다. 감정가는 177,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 123,900,000원, 감정가의 70%입니다. 등기상 말소기준은 2021.05.28. 설정된 화서신용협동조합의 근저당권 1,356,000,000원입니다. 이후 경매개시결정·가압류·압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
이 사건에서 가격 할인율보다 먼저 봐야 할 것은 점유관계입니다. 조사·접수상 이름이 확인되는 사람은 10명이고, 전입일은 모두 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 모두 없습니다. 다만 이학민·김지영·차은정·박성용·박성윤·박준수·최연수는 보증금이 확인되지 않았고, 일부는 배당요구 여부도 확인되지 않습니다. 권리 인수와 별개로 실제 점유 호수와 명도 상대방은 입찰 전에 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경7474 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 덕영대로 1053, 4층401호 (세류동,발리빌) |
| 물건종류 | 다세대 |
| 소유자 | 염국성 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 123,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 1,194,690,142원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 사용승인 | 2021.05.18 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 권리는 말소형
말소기준은 2021.05.28. 화서신용협동조합 근저당권입니다. 공동담보목록 제2021-191호가 기재되어 있고 채권최고액은 1,356,000,000원입니다. 2024.07.04. 임의경매개시결정, 2024.08.23. 경기신용보증재단 가압류 50,000,000원, 2024.09.12. 영등포구 압류, 2025.08.28. 수원시 압류는 모두 말소기준 이후입니다.
근저당권에는 이후 채권양도·질권설정 관계가 이어집니다. 2024.10.11. 위드자산관리대부주식회사로 근저당권이 이전됐고 같은 날 제이비우리캐피탈주식회사의 근질권이 설정됐으나, 해당 이전·근질권 및 2025.01.20. 주식회사론포인트 질권은 등기부상 말소됐습니다. 이후 2025.10.01. 엠지캐피탈주식회사, 2026.03.26. 김옥분의 근저당권부채권 질권설정이 기재되어 있습니다. 현재 배당모형에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
② 임차인·점유 관계 — 10명 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유진용 | 2021.07.07 | 30,000,000원 / 500,000원 | 2024.08.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강대숙 | 2021.08.17 | 170,000,000원 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이학민 | 2021.08.10 | 미상 | 2024.07.31 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지영 | 2022.06.21 | 미상 | 2024.07.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 차은정 | 2023.03.30 | 미상 | 2024.07.31 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성용 | 2024.07.15 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강보배 | 2022.08.23 | 150,000,000원 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성윤 | 2022.06.28 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박준수 | 2022.05.30 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최연수 | 2023.08.25 | 미상 | 2024.07.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 인물은 10명입니다. 전입일은 2021.07.07~2024.07.15로 전부 2021.05.28. 말소기준 이후이므로 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 따라서 강대숙의 보증금 170,000,000원, 강보배의 150,000,000원처럼 현재 최저가보다 큰 보증금이 기재돼 있어도 대항력 있는 임차보증금 인수형으로 계산하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 123,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,534,600원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 화서신용협동조합 | 1,356,000,000원 | 121,365,400원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 경기신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 합계는 1,406,000,000원, 예상 배당은 121,365,400원, 미배당은 1,284,634,600원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 모형이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 가격 판단 — 70% 할인만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가 123,900,000원은 감정가 177,000,000원의 70%입니다. 하지만 발리빌의 실거래 금액은 확인되지 않고, 단지 통계상 최근 낙찰금액도 없습니다. 따라서 “감정가 대비 30% 할인”만을 근거로 시세보다 싸다고 판단하면 안 됩니다. 특히 제공된 중개 비교 대상 면적은 28.76㎡이지만 면적 일치가 확인되지 않아 가격 비교 근거로 직접 사용하지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 123,900,000원 | 121,365,400원 | 1,284,634,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 86,730,000원 | 84,768,860원 | 1,321,231,140원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 60,710,999원 | 59,218,201원 | 1,346,781,799원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세류중학교 남동측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2021.05.18. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 5층 건물로 위생·급배수·승강기·화재탐지·도시가스 개별난방 설비를 갖추고 있습니다.
- 용도. 건물 내에는 근린생활시설, 공동주택(도시형생활주택-원룸형다세대), 다세대주택이 함께 이용되고 있습니다.
- 도로. 남서측 약 55m 내외, 북서측 약 3m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,746,000원/㎡입니다. 시가지경관지구, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다.
- 현장확인. 실지조사 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부를 확인하지 못해 내부구조와 이용상황이 실제와 다소 다를 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 401호 실제 점유자 특정. 조사자료 중 101호 기재가 있으므로 매각물건명세서·현황조사서와 현장 확인을 통해 401호의 실제 점유자를 분리해 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 7명 확인. 이학민·김지영·차은정·박성용·박성윤·박준수·최연수의 보증금이 확인되지 않습니다. 대항력은 없지만 명도와 배당관계 확인이 필요합니다.
- 배당요구 여부 확인. 유진용·이학민·김지영·차은정·최연수는 배당요구 접수가 확인되며, 나머지는 최종 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 비교자료가 없어 감정가 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당권은 공동담보목록 제2021-191호가 기재되어 있으므로 공동담보 관계와 실제 채권 배당관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 미확인 상태이므로 실제 구조·수리상태·이용상황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 배당관계가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리 인수 0원과 ‘쉬운 물건’은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2021.05.28. 근저당이 말소기준이고, 조사된 전입자 10명은 모두 그 뒤에 전입해 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 현재 배당모형 역시 매수인 인수를 0원으로 잡고 있습니다.
그러나 실전 난도는 낮지 않습니다. 다수의 임차·점유자가 조사됐고 보증금 미상 인원이 7명이며, 101호로 기재된 조사내용도 포함되어 있어 401호 실제 점유관계의 재확인이 핵심입니다. 여기에 실거래 비교가격도 없어 현재 최저가 123,900,000원의 가격 메리트를 검증할 자료가 부족합니다. 결론은 “권리 인수는 0원, 가격과 명도는 확인 후 판단”입니다.
