수원지방법원 2024타경7474. 경기도 수원시 권선구 세류동의 발리빌 4층 401호입니다. 2021년 사용승인을 받은 5층 철근콘크리트 건물로, 감정평가에서는 건물 내 근린생활시설과 공동주택·다세대주택이 함께 확인됩니다. 이 물건의 감정가는 177,000,000원이지만 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 86,730,000원입니다.
경매의 출발점은 2021년 5월 28일 설정된 화서신용협동조합 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 1,356,000,000원이고 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 이후 경매개시결정, 가압류, 압류와 근저당권 이전·질권 관련 등기가 이어졌습니다. 기본 말소기준은 분명하지만, 실제 채권 귀속과 배당 구조는 단순한 소액 주택담보대출 경매와 다릅니다.
특히 근저당 채권최고액 1,356,000,000원은 이 호실의 확정된 개별 채무액을 뜻하지 않습니다. 공동담보 및 근저당권부채권 이전·질권 관계를 함께 확인해야 하며, 미배당 채권액이 크다는 사실만으로 매수인이 그 채무를 인수한다고 해석해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경7474 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 덕영대로 1053, 4층 401호 (세류동, 발리빌) |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대 |
| 건물 개요 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 · 2021.05.18 사용승인 |
| 건물 이용상태 | 근린생활시설 및 공동주택(도시형생활주택·원룸형 다세대), 다세대주택 혼재 |
| 소유자 | 염국성 (2021.05.28 소유권보존 · 단독소유) |
| 감정가 | 177,000,000원 |
| 최저매각가 | 86,730,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 경매 신청 | 화서신용협동조합 · 등기상 임의경매개시결정 |
| 신청 청구액 | 1,194,690,142원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 말소기준권리 | 2021.05.28 화서신용협동조합 근저당권 (채권최고액 1,356,000,000원) |
| 매수인 추정 인수 | 0원 (401호 점유·임대차 및 원본 확인 전제) |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 채권관계는 복잡
핵심은 2021.05.28 근저당권이 말소기준권리라는 점입니다. 경매개시결정과 이후 가압류·압류는 매각에 따른 말소 대상으로 분석됩니다. 다만 압류에 연결된 조세채권은 법정기일과 당해세 여부에 따라 배당순위가 달라질 수 있으므로, 등기 말소와 조세채권 배당 문제는 구분해야 합니다.
근저당권에 대해서는 2024년 위드자산관리대부주식회사로의 권리이전 기재와 이후 엠지캐피탈주식회사, 김옥분의 질권설정 기재가 확인됩니다. 앞서 제이비우리캐피탈주식회사 및 주식회사론포인트 관련 질권은 말소 기재가 있습니다. 근저당권부채권에 설정된 질권과 권리이전은 원 근저당 채권을 별개의 주택담보채권으로 중복 합산하는 근거가 아닙니다. 현 권리자 및 질권 처리관계는 최신 등기 원본과 배당관계에서 확인할 사항입니다.
② 임차인 분석 — 전입일보다 중요한 '401호 특정'
현황조사 등에서 확인되는 임차 관련 인명 기록은 총 10명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류된 기록은 없으므로 조사상 10명의 개별 기록으로 구분합니다. 하지만 유진용은 101호로 기재되어 있고, 나머지 9명은 해당 호실이 명확히 특정되지 않습니다. 따라서 10명 모두가 이번 매각 대상인 401호의 임차인이라고 볼 수 없습니다.
| 성명 / 호실 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유진용 101호 표기 |
2021.07.07 | 30,000,000원 월 500,000원 |
2024.08.23 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 강대숙 호실 미확인 |
2021.08.17 | 170,000,000원 | 확인 안 됨 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 이학민 호실 미확인 |
2021.08.10 | 미상 | 2024.07.31 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 김지영 호실 미확인 |
2022.06.21 | 미상 | 2024.07.25 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 차은정 호실 미확인 |
2023.03.30 | 미상 | 2024.07.31 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 박성용 호실 미확인 |
2024.07.15 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 강보배 호실 미확인 |
2022.08.23 | 150,000,000원 | 확인 안 됨 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 박성윤 호실 미확인 |
2022.06.28 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 박준수 호실 미확인 |
2022.05.30 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 최연수 호실 미확인 |
2023.08.25 | 미상 | 2024.07.23 | 없음 | 미확인 | 없음 |
대항력은 기록된 전입일과 2021.05.28 말소기준일을 비교한 판정입니다. 확정일자는 확인되지 않아 일반 우선변제 여부는 미확인으로 표시했습니다. 소액임차인 최우선변제 해당 여부 역시 별도 확인이 필요합니다. 승계 없음은 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라는 의미입니다.
현재 기록상 전입일을 기준으로는 말소기준권리에 선행하는 대항력 있는 임차인이 없으므로 낙찰가에 추가로 인수할 보증금은 0원으로 추정합니다. 그러나 후순위 임차인이라고 해도 점유 중이라면 인도·명도 협의가 필요할 수 있으며, 임차보증금의 우선배당 여부와 매수인의 보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다.
③ 시세 비교 — 49% 할인과 저가매수는 다르다
감정가 177,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 86,730,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비로는 49% 수준입니다. 하지만 낙찰가가 감정가보다 크게 낮다는 사실만으로 실제 시장가격보다 낮다고 결론 낼 수는 없습니다.
| 감정가 | 177,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 86,730,000원 |
| 감정가 대비 | 49% |
| 유찰 횟수 | 2회 |
| 발리빌 규모 | 10세대 |
| 단지 경매 평균 유찰 | 1.9회 |
| 동일 호실·면적 실거래 | 확인 필요 |
| 최근 거래가격 추세 | 판단 불가 |
| 매수인 추정 실질취득 | 86,730,000원 + 인수 0원 = 86,730,000원 (취득 부대비용 제외) |
발리빌의 경매 평균 유찰 횟수는 1.9회이며, 이 사건은 이미 2회 유찰되었습니다. 다만 경매 유찰 이력은 시장이 해당 가격을 받아들이지 않았을 가능성을 보여주는 참고자료일 뿐, 현재 최저가가 적정하다는 보증은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 86,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,961,140원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 화서신용협동조합 | 1,356,000,000원 | 84,768,860원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 경기신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 | 1,406,000,000원 | 84,768,860원 |
| 채권 미배당 | — | 1,321,231,140원 |
채권최고액 등을 기준으로 한 단순 예상배당입니다. 공동담보의 실제 채권잔액, 근저당권 이전·질권 관계, 당해세, 압류채권의 배당순위, 임차인 최우선변제 및 기타 우선배당은 최종 확정된 것이 아닙니다. 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 1,961,140원을 제외한 84,768,860원이 근저당권 배당에 배정됩니다. 경기신용보증재단 가압류 채권은 예상배당이 0원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.
예상 미배당액은 1,321,231,140원으로 매우 큽니다. 그러나 이는 제시된 채권액 기준 미회수액이지 매수인이 인수할 금액이 아닙니다. 현재 매수인 인수액은 별도로 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 채권 부족액은 증가
| 구분 | 최저매각가 | 채권 예상배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 감정가 49% |
86,730,000원 | 84,768,860원 | 1,321,231,140원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 약 34% |
60,710,999원 | 59,218,201원 | 1,346,781,799원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 약 24% |
42,497,699원 | 41,332,740원 | 1,364,667,260원 | 0원 |
최저매각가가 내려갈수록 채권자에게 배당할 재원도 줄어들어 미배당액이 증가합니다. 다만 현재 분석에서는 각 회차 모두 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 따라서 앞선 권리판정이 최종적으로 확인된다면 인수 보증금 때문에 실질취득금액이 고정되는 유형은 아닙니다.
하지만 이는 어디까지나 권리 인수 구조의 설명입니다. 3회 또는 4회 유찰 시 제시된 금액이 적정 시세라는 뜻은 아니며, 실제 재매각 여부와 최저가 역시 법원 절차를 확인해야 합니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 권선구 세류동 소재 세류중학교 남동측 인근으로, 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 2021.05.18 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 위생·급배수시설, 승강기, 화재탐지시설 및 도시가스 개별난방 설비를 갖추었습니다.
- 도로. 남서측 약 55m 도로와 북서측 약 3m 도로에 접합니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 상대보호구역, 비행안전제5구역, 과밀억제권역 등 관련 제한사항이 확인됩니다.
- 공부상 사항. 감정요항표에서는 공부와의 차이가 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 내부구조 및 실제 이용상황은 외부관찰과 관련 공부·탐문 등에 기초한 것으로, 실제와 차이가 있을 가능성이 있습니다.
- 환금성. 10세대 규모의 다세대 건물로, 동일 호실에 대응되는 실거래 자료가 확인되지 않습니다. 실제 매매수요와 처분가능 가격을 검증하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 401호 점유자 확인. 조사된 10명 중 101호 표기자를 제외한 9명의 실제 점유 호실을 대조하고, 401호 임차인 여부를 명확히 구분해야 합니다.
- 임대차 권리 확인. 401호 관련 전입세대열람, 확정일자, 보증금, 배당요구, 소액임차인 최우선변제 여부와 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
- 최신 등기 확인. 근저당권 이전 및 엠지캐피탈주식회사, 김옥분 관련 질권의 현황과 말소·배당 처리관계를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 공동담보목록과 실제 채권잔액, 근저당권의 담보 범위 및 현재 권리자를 대조해야 합니다.
- 압류·조세 확인. 영등포구 및 수원시 압류에 관한 조세채권의 우선순위, 당해세 여부와 예상 배당 변동 가능성을 검토해야 합니다.
- 시세 검증. 401호의 정확한 전용면적과 이용상태를 확인한 후, 같은 용도·면적의 최근 거래가격과 현재 매도 호가를 비교해야 합니다.
- 내부 확인. 폐문으로 확인하지 못한 내부 상태, 수선비용, 실제 사용 형태 및 호실별 시설 상태를 확인해야 합니다.
- 명도·관리비. 실제 점유자와 인도 가능성, 체납 관리비의 공용부분 부담 및 기타 취득 부대비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 매각절차 재확인. 2026.10.27 매각기일과 최저가, 특별매각조건, 매각물건명세서의 변경 여부를 입찰 전에 법원 원본으로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 401호의 실제 가치
수원 발리빌 401호는 감정가 177,000,000원에서 최저가 86,730,000원까지 내려왔습니다. 권리분석상 말소기준 이후 전입한 임차인 기록만 확인되고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 권리상 인수 0원과 입찰 안전성은 같은 말이 아닙니다. 401호에 실제 거주하는 사람이 누구인지 명확하지 않고, 상당수 임차기록의 호실이 확인되지 않습니다. 여기에 공동담보 근저당과 여러 질권 등기가 연결되어 있으며, 내부 상태와 실거래 시세도 충분히 검증되지 않았습니다.
이 물건은 최저가가 크게 낮아졌다는 이유만으로 응찰할 사건이 아닙니다. 현재 최저가 86,730,000원이 시장가치보다 낮다는 실증자료가 확인되어야 하고, 401호 점유·임대차관계가 분리·확정되어야 합니다.
결론은 권리상 추정 인수 0원, 가격 판단은 보류, 입찰 전 호실·점유·시세 원본 확인 필수입니다. 가격 하락폭은 눈에 띄지만, 검증되지 않은 위험을 감수할 근거로 삼아서는 안 됩니다.
