수원지방법원 2024타경7474. 수원시 권선구 세류동 덕영대로변에 자리한 발리빌 5층 501호입니다. 2021년 사용승인을 받은 건물로, 감정평가에서는 근린생활시설과 도시형생활주택·다세대주택이 함께 있는 구조로 설명됩니다. 본건의 물건종류는 다세대입니다.
눈에 띄는 것은 가격보다 먼저 권리관계입니다. 소유자 염국성 명의로 2021년 5월 28일 화서신용협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 채권최고액은 1,356,000,000원으로 감정가보다 크지만, 공동담보로 설정된 근저당권이므로 이 금액 전체를 본건 한 호실의 개별 채무로 해석하면 안 됩니다. 이 근저당권이 말소기준이고, 뒤이어 설정된 전세권과 임차권등기는 경매 매각으로 소멸하는 구조입니다.
특히 임차인 최연수의 전세금은 280,000,000원으로 현재 최저매각가를 웃돕니다. 보증금이 낙찰가보다 크다고 해서 무조건 매수인이 그 차액을 인수하는 것은 아닙니다. 최연수의 전입일은 2023.08.25로 말소기준 근저당 설정일보다 늦고, 제시된 권리판정도 대항력 없음입니다. 따라서 현재 분석에서는 보증금 미배당액을 매수인 취득비용에 더하지 않습니다. 다만 입찰 전 임차관계의 실제 성립·점유와 매각물건명세서의 인수조건을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경7474 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 덕영대로 1053, 5층 501호 (세류동, 발리빌) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 5층 501호 · 감정평가상 다세대주택 및 도시형생활주택 혼재 건물 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 · 2021.05.18 사용승인 · 주거 세대수 10세대 |
| 소유자 | 염국성 (단독소유) |
| 감정가 | 401,000,000원 |
| 최저매각가 | 196,490,000원 (감정가 49% · 2회 유찰) |
| 신청채권자 | 화서신용협동조합 |
| 신청 청구금액 | 1,194,690,142원 |
| 말소기준권리 | 2021.05.28 · 을구 1번 · 화서신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,356,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 위반건축물 | 감정 관련 자료상 위반사항 없음 |
① 권리 흐름 — 후순위 전세권·임차권은 소멸
말소기준은 2021.05.28 화서신용협동조합 근저당권입니다. 이후의 최연수 전세권, 임차권등기, 경기신용보증재단 가압류 및 영등포구·수원시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 다만 조세채권의 배당순위·당해세 및 실제 점유관계는 등기상 말소 여부와 별개로 확인할 필요가 있습니다.
확정일자: 2023.08.08
전입·점유개시: 2023.08.25
전세권 설정: 2024.02.29
임차권등기: 2025.09.08
대항력 판정: 말소기준 근저당권에 대항하지 못함
현재 회차 예상배당: 0원
매수인 인수: 0원 추정
동일인 최연수의 전세권과 임차권등기에 각각 표시된 280,000,000원을 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 보증금을 배당받지 못하더라도 후순위 임차권이 매각으로 소멸한다면 그 미배당액이 매수인에게 자동 승계되지는 않습니다.
② 임차·점유 현황 — 501호 특정 여부가 중요
현황조사와 권리자료에 임차·점유 관련 명의 10명이 나타납니다. 다만 모두를 발리빌 501호의 임차인으로 판단할 수는 없습니다. 최연수는 501호 전유부분 전체로 특정돼 있지만, 유진용의 조사상 호수는 101호이며 나머지 명의 대부분은 점유 호수가 특정되지 않았습니다. 다음 표는 이 차이를 구분한 것입니다.
| 성명 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 최연수 501호 전유부분 전체 · 임차권등기 |
2023.08.25 확정 2023.08.08 |
280,000,000원 | 대항력 없음 확정일자 있음 후순위 · 예상배당 0원 매수인 승계 0원 추정 |
| 유진용 조사상 101호 · 41.0700㎡ |
2021.07.07 | 30,000,000원 월세 500,000원 |
대항력 없음 확정일자·우선변제 확인 필요 501호 해당 여부 재확인 |
| 강대숙 호수 미특정 |
2021.08.17 | 170,000,000원 | 대항력 없음 확정일자·우선변제 미확인 501호 해당 여부 재확인 |
| 이학민 호수 미특정 |
2021.08.10 | 미상 | 대항력 없음 확정일자·우선변제 미확인 배당요구 2024.07.31 |
| 김지영 호수 미특정 |
2022.06.21 | 미상 | 대항력 없음 확정일자·우선변제 미확인 배당요구 2024.07.25 |
| 차은정 호수 미특정 |
2023.03.30 | 미상 | 대항력 없음 확정일자·우선변제 미확인 배당요구 2024.07.31 |
| 박성용 호수 미특정 |
2024.07.15 | 미상 | 대항력 없음 확정일자·우선변제 미확인 501호 점유 여부 확인 |
| 강보배 호수 미특정 |
2022.08.23 | 150,000,000원 | 대항력 없음 확정일자·우선변제 미확인 501호 해당 여부 재확인 |
| 박성윤 호수 미특정 |
2022.06.28 | 미상 | 대항력 없음 확정일자·우선변제 미확인 501호 점유 여부 확인 |
| 박준수 호수 미특정 |
2022.05.30 | 미상 | 대항력 없음 확정일자·우선변제 미확인 501호 점유 여부 확인 |
위 대항력 판정은 2021.05.28 말소기준권리와 각 전입일의 선후 및 제시된 권리판정에 따른 것입니다. 확정일자 미확인은 확정일자가 없다는 뜻이 아닙니다. 모든 명의에 보증기관 대위·승계 표시가 없으므로 보증기관 명의를 실제 임차인으로 중복 계산한 항목은 없습니다. 다만 본건 501호의 실제 임차인 수와 현재 점유자는 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 분석 — 할인율 51%와 시세 할인은 다르다
감정가 401,000,000원이 현재 최저매각가 196,490,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 51% 하락한 입찰 시작가격이라는 의미입니다. 그러나 이 수치는 시장 거래가격보다 51% 저렴하다는 의미가 아닙니다.
| 감정평가액 | 401,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 196,490,000원 |
| 감정가 대비 | 49% |
| 유찰 횟수 | 2회 |
| 동일 단지 경매 평균 유찰 | 1.9회 |
| 동일 조건 실거래 시세 | 확인 필요 |
| 매수인 인수액 | 0원 추정 |
| 최저가 기준 실질취득 | 196,490,000원 + 취득·명도·기타 부대비용 |
발리빌은 2021년 사용승인을 받은 소규모 건물이고, 경매 관련 과거 평균 유찰 횟수는 1.9회입니다. 현재 본건은 그보다 많은 2회 유찰 상태입니다. 유찰 이력이 반드시 물건의 하자를 뜻하지는 않지만, 감정가격에서 매수자가 나타나지 않았다는 점은 입찰가 산정에서 중요합니다.
비교 대상으로 표시된 면적은 85.28㎡이나, 본건 501호와의 면적 일치가 확인되지 않았습니다. 따라서 이를 근거로 임의의 평당가를 계산하거나 동일 면적 실거래를 확보한 것처럼 시세를 제시하지 않습니다. 현재 최저가가 실제 거래 시세보다 싼지 비싼지는 판단을 유보해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 196,490,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,550,860원 |
| 1. 화서신용협동조합 근저당 | 1,356,000,000원 | 192,939,140원 |
| 2. 최연수 전세권 | 280,000,000원 | 0원 |
| 3. 경기신용보증재단 가압류 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 미배당 합계 | 1,686,000,000원 | 1,493,060,860원 미배당 |
매각대금 196,490,000원에서 집행비용 약 3,550,860원을 공제하면 192,939,140원이 화서신용협동조합 근저당권 배당으로 배분되는 추정입니다. 이후 배당재원이 없어 최연수 전세권과 경기신용보증재단 가압류는 배당 0원으로 계산됩니다. 공동담보의 실제 배당관계와 채권 양도·질권설정의 영향은 별도 확인이 필요합니다. 당해세·조세채권의 우선순위 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 낮아지는 가격과 남는 채권
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 감정가 49% |
196,490,000원 | 192,939,140원 | 1,493,060,860원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34.3% |
137,543,000원 | 134,817,398원 | 1,551,182,602원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24.01% |
96,280,100원 | 94,147,058원 | 1,591,852,942원 | 0원 |
현재 회차에서 화서신용협동조합에 예상되는 배당액은 192,939,140원으로 신청 청구금액 1,194,690,142원에 미치지 못합니다. 추가 유찰 시 최저매각가가 낮아져도 채권자의 부족액은 증가합니다. 다만 이러한 채권자 미배당과 매수인의 권리 인수는 서로 다른 문제입니다.
현재 제시된 배당 시나리오에서는 모든 회차의 인수액이 0원입니다. 따라서 법률상 새로운 인수권리가 확인되지 않는다는 전제에서는 낙찰가가 낮아질수록 가격 측면의 부담은 줄어듭니다. 그러나 비교 실거래가가 없으므로 어느 회차부터 시세보다 유리해지는지는 확정할 수 없습니다. 추가 유찰가격은 가정된 시나리오이며 실제 매각 진행 여부는 법원 공고를 따라야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 권선구 세류동 소재 세류중학교 남동측 인근입니다. 주변은 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 기재돼 있습니다.
- 건물. 2021.05.18 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 승강기·위생 및 급배수·화재탐지설비와 도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 접도. 남서측 약 55m 내외 포장도로와 북서측 약 3m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구, 상대보호구역·비행안전제5구역(전술)·과밀억제권역 등 관련 규제가 표시돼 있습니다. 토지이용계획에는 토지거래계약 허가구역도 포함돼 있어 적용범위와 조건을 별도 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 1,746,000원/㎡. 감정 관련 토지면적은 272.7㎡로 기재돼 있으나 이는 본건 호실의 전용면적이나 단독 소유 토지면적을 뜻하지 않습니다.
- 내부 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부를 확인하지 못했습니다. 실제 내부구조·이용상황은 건축물대장 및 외부관찰 등에 의존했으므로 차이가 있을 수 있습니다.
- 환금성. 주거 세대수 10세대 규모로 파악됩니다. 소규모 다세대 특성상 실거래 표본과 매수 수요를 개별 확인해야 하며, 감정가 대비 할인율만으로 매각 용이성을 판단할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 501호 실제 점유자 확인. 최연수의 등기상 임차권과 현재 점유 상태를 구분하고, 호수가 특정되지 않은 조사 명의자들이 본건에 관련되는지 확인하세요.
- 보증금·대항력 확인. 최연수의 전입일·확정일자·점유개시일과 2021.05.28 말소기준을 원본으로 대조하세요. 다른 점유자의 별도 권리도 확인해야 합니다.
- 전세권·임차권 중복계상 방지. 최연수의 전세권과 임차권등기에 기재된 280,000,000원을 서로 다른 보증금으로 이중 계산하지 마세요.
- 공동담보·채권 양도 확인. 화서신용협동조합 근저당권의 공동담보 범위, 위드자산관리대부주식회사로의 이전 및 질권 관련 최신 등기를 확인하세요.
- 시세 검증. 본건 호실의 정확한 전용면적과 이용상태를 확인한 뒤 같은 지역·유사 면적 다세대의 최근 실거래와 매물 가격을 비교하세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 이뤄지지 않아 하자·수리비·실제 구조가 불확실합니다. 현장 조사와 건축물대장 대조가 필요합니다.
- 명도비·관리비. 인수 보증금이 없어도 실제 점유자 명도, 체납 공용관리비 등 추가 지출은 발생할 수 있습니다.
- 조세·배당 확인. 영등포구와 수원시 압류가 있으며, 당해세 및 조세채권 우선순위에 따라 배당이 달라질 수 있습니다.
- 매각기일 재확인. 2026.10.27 예정 기일의 변경·취하·정지 여부와 최종 최저매각가를 법원 공고로 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제 시세와 점유
이 물건의 권리분석 핵심은 비교적 분명합니다. 2021년 화서신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 최연수의 280,000,000원 전세권·임차권은 후순위입니다. 보증금 전액이 배당되지 않더라도 제시된 권리관계상 매수인의 인수액은 0원으로 추정됩니다.
그러나 임차·점유 관련 기록에는 다른 호수와 미특정 호수의 명의자가 함께 나타납니다. 더구나 내부 상태를 확인하지 못했고, 비교 가능한 실거래가격도 확보되지 않았습니다. 감정가의 49%라는 숫자가 눈길을 끌지만 실제 시장가치와 명도 부담이 확인되지 않은 상태에서 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다.
정리하면 등기상 인수위험은 낮은 편, 가격판단과 점유 검증은 보류입니다. 현재 최저가 196,490,000원을 기준으로 판단하되 최신 등기·매각물건명세서·현황조사와 501호의 실제 상태, 유사 다세대 실거래가격을 대조한 후 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.
