수원지방법원 2024타경7474. 수원시 권선구 세류동 발리빌 5층 501호, 용도는 다세대입니다. 감정평가상 건물은 2021.05.18. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 5층 건물이고, 건물 내에는 근린생활시설과 도시형생활주택 원룸형 다세대, 다세대주택이 함께 이용되고 있습니다. 이 사건 물건의 감정가는 401,000,000원, 현재 최저매각가는 1회 유찰된 280,700,000원입니다.
권리의 출발점은 2021.05.28. 설정된 화서신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,356,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 설정된 최연수의 전세권, 경매개시결정, 경기신용보증재단 가압류, 지방자치단체 압류, 최연수의 주택임차권은 모두 말소기준권리 뒤에 위치합니다. 제공된 판정상 이들 권리는 경매 매각으로 소멸하며, 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경7474 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 덕영대로 1053, 5층501호 (세류동,발리빌) |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) |
| 소유자 | 염국성 |
| 감정가 / 최저가 | 401,000,000원 / 280,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 1,194,690,142원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 사용승인 | 2021.05.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2021.05.28. 화서신용협동조합 근저당권입니다. 최연수의 전세권은 2024.02.29., 임의경매개시결정은 2024.07.04., 경기신용보증재단 가압류는 2024.08.23., 최연수의 주택임차권은 2025.09.08.에 각각 등기되어 모두 말소기준보다 뒤입니다. 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
② 임차·점유관계 — 모두 말소기준일 이후 전입
현황조사·문건접수·등기부 등에 기재된 임차·점유관계는 총 10명입니다. 이 중 최연수는 501호의 건물 전유부분 전부에 관한 임차권등기가 확인되고, 유진용은 조사내용상 101호가 특정돼 있습니다. 나머지는 대상 부분이 별도로 특정되지 않은 기록도 포함되어 있으므로, 실제 501호의 점유·명도 범위는 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유진용 | 2021.07.07 | 30,000,000원 월 500,000원 | 2024.08.23 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강대숙 | 2021.08.17 | 170,000,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이학민 | 2021.08.10 | 미상 | 2024.07.31 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지영 | 2022.06.21 | 미상 | 2024.07.25 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 차은정 | 2023.03.30 | 미상 | 2024.07.31 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박성용 | 2024.07.15 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강보배 | 2022.08.23 | 150,000,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박성윤 | 2022.06.28 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박준수 | 2022.05.30 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최연수 | 2023.08.25 | 280,000,000원 | 2025.09.08 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
모든 전입일이 말소기준인 2021.05.28. 이후입니다. 따라서 제공된 권리판정상 모두 대항력 없음입니다. 보증금이 미상인 점유자도 존재하지만 이 사건에서는 전입일 자체가 말소기준보다 늦기 때문에 이를 대항력 있는 임차인으로 보지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 280,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,729,800원 |
| 1. 근저당 · 화서신용협동조합 | 1,356,000,000원 | 275,970,200원 |
| 2. 전세권 · 최연수 | 280,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 280,700,000원을 가정하면 집행비용 4,729,800원을 제외한 275,970,200원이 말소기준 근저당권에 배당되고, 최연수 전세권과 경기신용보증재단 가압류에는 배당 여력이 없습니다. 채권 총액 1,686,000,000원 대비 미배당은 1,410,029,800원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 부족은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 280,700,000원 | 275,970,200원 | 1,410,029,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 196,490,000원 | 192,939,140원 | 1,493,060,860원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 137,543,000원 | 134,817,398원 | 1,551,182,602원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 매각가와 채권자 배당액은 내려가고 미배당액은 커집니다. 그러나 제공된 시나리오에서는 현재 회차·2회 유찰·3회 유찰 모두 매수인 인수액이 0원입니다. 따라서 이 사건은 낙찰가 하락에 따라 임차보증금 인수가 늘어나는 대항력 인수형 구조가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 수원시 권선구 세류동 세류중학교 남동측 인근. 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 섞인 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2021.05.18. 사용승인, 철근콘크리트구조 5층 건물로 승강기·도시가스 개별난방·화재탐지·급배수 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남서측 약 55m 내외, 북서측 약 3m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·과밀억제권역·비행안전제5구역(전술) 등에 해당하고, 공시지가는 1,746,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 확인된 사항은 없고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
- 거래 참고. 발리빌은 10세대이며 제공된 거래자료에는 최근 낙찰 또는 실거래 금액이 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 싼지 비싼지는 판단하지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 501호 실제 점유 확인. 최연수는 501호 전유부분 전부로 특정되지만, 그 밖의 여러 점유관계는 대상 부분이 명확히 특정되지 않은 기록이 있습니다. 현황조사서와 매각물건명세서를 원문 대조하세요.
- 최연수 권리 확인. 전세권 280,000,000원과 주택임차권 280,000,000원이 함께 존재하지만 전입일 2023.08.25.는 말소기준일 이후라 제공된 판정상 대항력은 없습니다.
- 가격 판단 보수적 접근. 동일 물건 실거래 데이터가 없어 감정가 401,000,000원이나 최저가 280,700,000원의 시세 대비 할인율을 판단할 근거는 없습니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당이 1,410,029,800원으로 크더라도 제공된 분석상 그 미배당액을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
- 내부 확인. 감정 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부를 확인하지 못했고 내부구조·이용상황은 집합건축물대장, 인근 탐문, 외부관찰 등을 기준으로 평가됐습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 승부처는 점유 확인과 가격 검증
이 사건의 말소기준은 2021.05.28. 화서신용협동조합 근저당이고, 임차·점유관계의 전입일은 모두 그 뒤입니다. 최연수의 전세권 280,000,000원과 주택임차권 280,000,000원도 말소기준 이후 권리로 분류돼 현재 자료상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 권리 인수와 실제 명도 난도는 같은 문제가 아닙니다. 현황조사에는 총 10명의 관계인이 기재돼 있고, 501호와 직접 연결되는 최연수 외에도 대상 부분이 특정되지 않은 기록이 섞여 있습니다. 또한 발리빌의 실거래 비교가격이 없어 현재 최저가 280,700,000원이 시장 대비 저렴하다고 단정할 수도 없습니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 안전한 편, 그러나 점유관계와 적정가격은 원본 확인이 필요한 물건”입니다.
