수원지방법원 2024타경7474. 수원시 권선구 세류동의 다세대주택 발리빌 403호에 대한 임의경매입니다. 소유자는 염국성이며, 2021.05.28 설정된 화서신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 1,356,000,000원이고, 경매 청구액은 1,194,690,142원입니다. 이는 대상 호실의 감정가보다 훨씬 큰 금액으로, 등기부에 공동담보목록도 기재되어 있습니다. 따라서 채권최고액을 이 호실에만 귀속된 실제 대출잔액으로 해석해서는 안 됩니다.

후순위 가압류와 압류, 임차권등기 및 근저당권 관련 부기등기가 복잡하게 얽혀 있지만, 권리의 선후관계만 보면 출발점은 분명합니다. 임차인 전입일이 모두 말소기준권리보다 뒤이고, 박준수의 임차권등기 역시 후순위입니다. 다만 등기상 소멸 여부와 별개로 실제 점유자 확인, 호실별 임차관계 정리, 체납세금의 배당 우선순위 확인은 입찰 전 반드시 수행해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 등기는 복잡하다

말소기준은 2021.05.28 화서신용협동조합의 근저당권입니다. 이후 등기된 경매개시결정, 경기신용보증재단 가압류, 영등포구 및 수원시 압류, 박준수의 주택임차권등기는 기본적으로 후순위 권리입니다. 제공된 권리관계상 매각으로 소멸하는 것으로 분류되지만, 압류에 연결된 조세채권의 법정기일·배당 우선순위는 등기순위만으로 확정할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 인수 0원 추정, 점유관계는 별도 검증

조사 및 신고 기록에는 임차인 명의 10명이 확인됩니다. 이 중 박준수는 403호 전유부분 전체에 관한 주택임차권등기 기록이 있으며, 보증금은 190,000,000원입니다. 임대차계약일은 2022.05.09, 확정일자는 2022.05.10, 주민등록일 및 점유개시일은 2022.05.30입니다.

박준수의 전입과 점유개시가 말소기준권리 설정 이후이므로 선순위 대항력을 갖춘 임차인으로 보기는 어렵습니다. 임차권등기 역시 2024.07.19로 후순위입니다. 따라서 보증금 190,000,000원이 최저매각가 88,200,000원보다 크다는 이유만으로 그 차액을 매수인이 인수한다고 판단해서는 안 됩니다.

③ 가격 분석 — 49%는 감정가 기준이지 시세 기준이 아니다

감정가는 180,000,000원이고 현재 최저매각가는 88,200,000원입니다. 2회 유찰되며 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 가격 하락 폭 자체는 크지만, 감정가가 현재 실거래 시세를 의미하는 것은 아닙니다.

발리빌은 2021.05.18 사용승인된 소규모 건물로, 단지 정보상 10세대입니다. 대상 면적 참조값은 29.27㎡이나 비교 대상 면적과의 일치가 확인되지 않았습니다. 최근 12개월 동일·유사 면적 거래 평균과 최신 거래가격을 확인하지 못한 상태여서 88,200,000원이 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 88,200,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정으로 계산하면, 집행비용 추정액 1,987,600원을 제외한 86,212,400원이 선순위 근저당권 배당액으로 산정됩니다. 경기신용보증재단 가압류에는 배당이 없고, 소유자 잔여금도 없습니다.

근저당권 채권액은 채권최고액 기준이며, 실제 피담보채권 잔액과 다를 수 있습니다. 당해세·조세 우선순위·임차인 최우선변제 등은 이 추정표에 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 근저당권의 채권 이전·질권 설정에 따른 배당 수령자도 별도 확인 대상입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 권리 확인은 생략할 수 없다

추가 유찰 시 최저매각가가 낮아지는 만큼 채권자의 미배당액은 커집니다. 반면 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원으로 추정됩니다. 다만 이는 현재 파악된 후순위 권리관계가 유지된다는 전제입니다.

발리빌의 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.9회입니다. 현재 물건은 이미 2회 유찰되었습니다. 추가 유찰을 기다리는 전략도 가능하지만, 유찰 횟수만으로 적정 낙찰가를 결정해서는 안 됩니다. 먼저 실제 거래 가능한 시장가격을 확보해야 합니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 수원시 권선구 세류동 소재 세류중학교 남동측 인근에 있으며, 주변은 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물 상태. 2021.05.18 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 승강기, 위생·급배수, 화재탐지 및 도시가스 개별난방 설비가 기재되어 있습니다.
• 이용상태. 건물에는 근린생활시설, 도시형생활주택(원룸형 다세대), 다세대주택이 함께 존재합니다. 403호의 정확한 건축물대장 용도와 내부구조 확인이 필요합니다.
• 현장조사 한계. 실지조사 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 실제 내부 상태와 이용현황은 감정평가에 활용된 외부관찰·탐문 결과와 다를 수 있습니다.
• 접도. 남서측 약 55m 내외 포장도로, 북서측 약 3m 내외 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 과밀억제권역 등 관련 규제가 확인됩니다. 토지거래계약허가구역 관련 사항도 입찰 전 확인이 필요합니다.
• 토지·공부. 토지면적은 272.7㎡로 건물 부지 기준이며 대상 403호의 전용면적을 뜻하지 않습니다. 공시지가는 1,746,000원/㎡이고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
• 환금성. 10세대 규모의 소형 다세대 건물로, 동일 조건 거래자료가 충분하지 않으면 매각 소요기간과 적정 시세를 추정하기 어렵습니다. 실제 매수 수요와 유사 물건 실거래를 별도로 비교할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 403호 임차인 특정. 박준수의 임차권등기와 현황조사, 매각물건명세서를 우선 대조하고 유진용 101호 등 다른 호실로 보이는 기록을 분리하세요.
• 실제 점유자 확인. 현재 403호에 누가 거주하는지, 임차권등기 이후 점유가 변경되었는지 확인해야 합니다. 인수보증금이 없더라도 명도비용과 시간이 발생할 수 있습니다.
• 보증금·우선변제 조사. 보증금 미상 임차인의 임대차계약, 확정일자, 배당요구 및 해당 호실을 확인하고 소액임차인 최우선변제 적용 가능성을 검토하세요.
• 등기부 최신 확인. 화서신용협동조합 근저당권의 이전, 위드자산관리대부주식회사 및 질권자들의 관계, 이미 말소된 부기등기와 존속 중인 등기를 구분하세요.
• 조세채권 확인. 영등포구·수원시 압류와 관련된 조세의 법정기일과 배당 우선순위를 확인하세요. 후순위 압류등기라도 세금의 실제 우선순위는 별도 문제입니다.
• 시세 원본 대조. 발리빌 403호와 동일·유사 면적의 최근 거래, 주변 소형 다세대 실거래, 실제 매도 호가를 비교해 적정 입찰가를 정하세요.
• 건물 내부 확인. 감정평가 당시 내부를 확인하지 못했으므로 누수·마감·설비·실제 구조와 수리비 발생 가능성을 점검하세요.
• 체납 관리비·공과금 확인. 공용부분 관리비 체납과 각종 미납 내역이 낙찰 후 추가 비용으로 이어질 수 있는지 확인하세요.
• 최신 매각조건 확인. 매각기일 2026.10.27의 진행 여부, 최저매각가, 특별매각조건, 매각물건명세서의 변경 여부를 법원 원본으로 확인하세요.

맺으며 — “감정가 반값보다 중요한 것은 실제 시세와 점유관계”

이 물건은 권리의 기준선과 가격 판단의 확실성이 서로 다른 사례입니다. 2021.05.28 근저당권을 기준으로 볼 때 확인된 임차인의 선순위 대항력은 없으며, 현재 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다. 그러나 임차인 기록 10명이 서로 다른 호실을 포함할 가능성이 높아, 실제 403호 점유관계를 단정할 수 없습니다.

가격 또한 마찬가지입니다. 감정가 180,000,000원에서 최저매각가 88,200,000원까지 내려온 사실은 분명하지만, 최근 실거래와 일치 면적 비교가 없는 상태에서는 시장가격 대비 할인 여부가 확인되지 않습니다. 2회 유찰이라는 사실 자체가 투자수익을 보장하지도 않습니다.

결론은 권리상 인수 위험은 낮게 추정되지만, 현 단계에서는 입찰 판단 보류입니다. 박준수 임차권과 호실별 점유관계를 정리하고, 실제 거래 가능한 시세와 내부 상태를 검증한 뒤 입찰 상한을 정하는 것이 합리적입니다. 권리는 확인 가능, 가격은 아직 검증 필요. 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 확인되지 않은 부분을 얼마나 해소하느냐에 있습니다.