수원지방법원 2024타경7474. 수원시 권선구 세류동 발리빌 4층 403호 다세대 물건입니다. 감정가는 180,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 126,000,000원입니다. 권리의 출발점은 2021.05.28. 설정된 화서신용협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 1,356,000,000원입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2021-191호로 기재돼 있어 그 금액 전체를 403호 하나의 채무로 해석해서는 안 됩니다.
경매개시결정은 2024.07.04. 등기됐고, 이후 경기신용보증재단 가압류와 영등포구·수원시 압류가 이어졌습니다. 임차권자인 박준수의 주택임차권도 2024.07.19. 등기됐지만 전입일 2022.05.30.은 말소기준 2021.05.28.보다 뒤입니다. 제공된 판정상 박준수를 포함한 10명의 임차·전입 명의자는 모두 대항력 없음으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경7474 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 덕영대로 1053, 4층403호 (세류동,발리빌) |
| 물건종류 | 다세대 · 발리빌 · 2021.05.18. 사용승인 · 10세대 |
| 소유자 | 염국성 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 126,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 화서신용협동조합 / 1,194,690,142원 |
| 말소기준권리 | 2021.05.28. 근저당권 · 화서신용협동조합 · 채권최고액 1,356,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후의 권리·전입
말소기준은 2021.05.28. 화서신용협동조합 근저당권입니다. 경매개시결정, 경기신용보증재단 가압류, 영등포구와 수원시의 압류는 모두 그 뒤에 등기됐고 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 주택임차권 박준수 역시 임대차계약일 2022.05.09., 확정일자 2022.05.10., 전입·점유개시 2022.05.30.으로 모두 말소기준보다 뒤입니다.
임차·전입 현황 — 대항력은 모두 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유진용 빌라빌 101호 41.0700㎡ | 2021.07.07. | 30,000,000원 500,000원 | 2024.08.23. | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강대숙 | 2021.08.17. | 170,000,000원 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이학민 | 2021.08.10. | 미상 | 2024.07.31. | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지영 | 2022.06.21. | 미상 | 2024.07.25. | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 차은정 | 2023.03.30. | 미상 | 2024.07.31. | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박성용 | 2024.07.15. | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강보배 | 2022.08.23. | 150,000,000원 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박성윤 | 2022.06.28. | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최연수 | 2023.08.25. | 미상 | 2024.07.23. | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박준수 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.30. 확정 2022.05.10. | 190,000,000원 | 2024.07.30. | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
핵심은 보증금 액수 자체가 아니라 말소기준보다 전입이 빠른 사람이 있느냐입니다. 위 명의자들의 전입일은 모두 2021.05.28. 이후이고, 제공된 판정도 전원 대항력 없음입니다. 따라서 박준수의 임차보증금 190,000,000원을 비롯한 보증금이 낙찰자에게 승계되는 대항력 인수형 구조는 아닙니다.
② 가격 판단 — 70%지만 ‘싸다’는 결론은 아직 이르다
현재 최저매각가는 126,000,000원으로, 사건 시나리오상 감정가 180,000,000원의 70%인 1회 유찰 회차입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 88,200,000원(49%), 3회 유찰 시 61,739,999원(34%)으로 제시돼 있습니다.
발리빌은 2021.05.18. 사용승인을 받은 10세대 규모이며, 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 현재 사건도 1회 유찰 상태입니다. 다만 최근 낙찰금액과 낙찰일이 확인되지 않아 경매 할인율만으로 환금성과 적정가를 추정하는 것은 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,564,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 화서신용협동조합 | 1,356,000,000원 | 123,436,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 경기신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 청구 합계는 1,406,000,000원, 예상 배당액은 123,436,000원이며 미배당은 1,282,564,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 126,000,000원 | 123,436,000원 | 1,282,564,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 88,200,000원 | 86,212,400원 | 1,319,787,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 61,739,999원 | 60,228,679원 | 1,345,771,321원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세류중학교 남동측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2021.05.18. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 5층 건물이며, 위생·급배수·승강기·화재탐지·도시가스 개별난방 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남서측 약 55m 내외, 북서측 약 3m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며, 광로2류(폭 50m~70m)에 접합니다.
- 기타 지정. 과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제5구역(전술)·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 272.7㎡, 지목 대, 평지·사다리형, 공시지가 1,746,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 현장 확인. 실지조사 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부를 확인하지 못해 내부구조와 실제 이용상황이 다소 상이할 수 있다고 평가서에 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 403호 실제 점유자 특정. 임차·전입 관련 명의자가 10명이고 일부는 점유 부분이 특정돼 있지 않습니다. 특히 유진용은 101호로 기재돼 있어 대상 403호와의 관련 범위를 다시 대조해야 합니다.
- 박준수 임차권등기 확인. 임차보증금 190,000,000원, 임대차계약 2022.05.09., 확정일자 2022.05.10., 전입·점유개시 2022.05.30.으로 말소기준 이후입니다. 매각 후 말소 절차를 원본으로 확인해야 합니다.
- 근저당 채권관계 확인. 근저당권 이전과 근질권·질권 설정 및 말소가 여러 차례 이어졌으므로 최종 배당주체와 등기 정리 상태를 확인해야 합니다.
- 공동담보 주의. 화서신용협동조합 근저당 채권최고액 1,356,000,000원은 공동담보목록 제2021-191호에 연결돼 있습니다.
- 가격 상한은 실거래 확인 후. 현재 최저가 126,000,000원은 감정가의 70%지만, 이를 시세보다 싸다고 볼 실거래 근거는 없습니다.
- 배당 외 선순위 항목 확인. 배당 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 매각물건명세서와 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 구조·이용상황과 공부 기재의 일치 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개의 문제
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 명확합니다. 2021.05.28. 근저당이 말소기준이고, 임차·전입 관련 명의자 10명의 전입일은 모두 그 이후입니다. 배당 시나리오도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다. 따라서 대항력 있는 임차보증금을 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다.
다만 이 물건을 좋은 입찰 대상으로 평가하려면 한 단계가 더 필요합니다. 현재 126,000,000원이 감정가의 70%라는 것과 실제 시장에서 싼 가격이라는 것은 다릅니다. 발리빌의 최근 실거래 수준을 대조할 수 없는 상태에서는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 또한 임차·전입 명의자가 많고 점유 부분이 불분명한 기재가 있으므로 실제 403호 점유관계와 명도 상대방을 특정하는 작업이 중요합니다. 권리상 인수는 0원, 가격과 점유는 확인 후 판단. 이 사건의 결론입니다.
