수원지방법원 2024타경7474. 경기도 수원시 권선구 세류동 453-10, 발리빌 2층 202호입니다. 2021년 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 5층 건물에 위치한 다세대 물건으로, 인근에는 단독주택과 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재합니다.

경매의 출발점은 2021년 5월 28일 설정된 화서신용협동조합 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 1,356,000,000원으로, 본건 감정가보다 매우 큽니다. 다만 해당 근저당권에는 공동담보목록이 존재합니다. 따라서 채권최고액 전체가 202호 한 세대에만 대응하는 채무라고 해석해서는 안 됩니다.

경매 진행 후에는 경기신용보증재단 가압류, 지방자치단체 압류, 근저당권 이전과 질권 설정 등 여러 권리변동이 이어졌습니다. 핵심은 이들 권리의 외형적인 규모보다 매각 후 무엇이 말소되고, 무엇을 매수인이 실제로 부담하는지입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당권

권리분석의 기준점은 2021.05.28 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 그 이후의 경매개시결정, 가압류 및 압류는 매각으로 말소되는 것으로 분석되어 있습니다. 2023년에 등기된 이학민의 주택임차권도 말소기준권리 이후의 등기입니다.

근저당권과 관련해서는 2024년 위드자산관리대부주식회사로의 권리이전, 이후 근질권·질권 설정 및 말소 이력이 있습니다. 이들 채권 관련 등기를 별개의 독립된 근저당 채무로 모두 더해서는 안 됩니다. 근저당권 이전과 질권은 기존 담보채권을 둘러싼 권리변동으로, 실제 배당권자와 잔존 채무는 최신 등기 및 채권관계로 확인해야 합니다.

② 임차인·점유관계 — 이번 사건의 가장 큰 확인 과제

현황조사, 문건접수, 등기부 및 매각물건명세서 관련 기록에 나타난 임차관계인은 총 10명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계로 표시된 중복 신고인은 없습니다. 그러나 이 10명을 모두 본건 202호의 독립된 임차인 또는 현재 점유자로 확정할 수는 없습니다. 특히 유진용은 101호로 기재되어 있어 호수별 구분이 필요합니다.

대항력 판정은 확인된 전입일과 2021.05.28 말소기준권리의 선후관계에 따른 것입니다. 우선변제 여부 및 순위는 확정일자, 주택 인도, 배당요구, 최우선변제 요건 등을 함께 검토해야 합니다. 보증금 미상은 0원을 의미하지 않습니다.

현재 자료상 선순위 대항력 임차인이 확인되지는 않지만, 내부 확인이 이루어지지 않았고 임대관계도 명확하지 않습니다. 따라서 낙찰 후 인도 과정에서 협의, 인도명령 또는 별도 분쟁이 발생할 가능성은 배제할 수 없습니다.

③ 가격 분석 — 49% 낙찰 기준과 시세는 다르다

최저매각가는 감정가 180,000,000원의 49%인 88,200,000원입니다. 이미 두 차례 유찰되었고, 추가 유찰을 가정한 가격도 아래와 같이 낮아집니다.

표의 실질취득 기준액은 각 회차의 가정 매각가와 동일합니다. 현재 확인된 권리관계에서 매수인이 별도로 인수할 보증금이나 근저당채무가 없다는 전제입니다. 취득세, 등기비용, 명도비용, 수리비 및 추가 법정 부담은 포함하지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 88,200,000원 가정)

위 배당은 제공된 추정 모형에 따른 것으로, 당해세·최우선변제·임차인별 배당 및 근저당권 이전·질권에 따른 최종 수령자 관계를 확정한 실제 배당표가 아닙니다. 공동담보 근저당 채권최고액 기준의 미배당액은 본건 호실만의 실제 채무잔액 또는 매수인 인수액을 의미하지 않습니다.

추정 배당액은 집행비용 1,987,600원을 제외한 86,212,400원이 근저당권 관련 배당으로 계산됩니다. 신청 청구액은 1,194,690,142원으로, 현 회차 가정 배당액만으로 전부 충족되지는 않습니다.

⑤ 회차별 배당 부족과 인수액은 별개

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 권선구 세류동 소재 세류중학교 남동측 인근입니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물 구조. 2021.05.18 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 외벽은 돌붙임마감 등이며, 위생·급배수, 승강기, 화재탐지 및 도시가스 개별난방설비가 기재되어 있습니다.
• 이용상태. 건물 내 근린생활시설과 공동주택(도시형생활주택·원룸형 다세대), 일반 다세대주택이 혼재합니다. 본건 202호의 정확한 이용현황과 면적은 건축물대장 및 감정평가서의 호수별 명세를 대조해야 합니다.
• 접근도로. 남서측 약 55m 내외 도로 및 북서측 약 3m 내외 포장도로와 접합니다.
• 토지이용 규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다. 토지이용계획에는 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 표시도 있어 적용 여부의 별도 확인이 필요합니다.
• 공부상 하자. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 내부 상태. 현장 조사 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부를 확인하지 못했습니다. 실제 구조·이용상황이 평가 내용과 다를 가능성이 명시되어 있어 현장 확인이 중요합니다.
• 환금성. 발리빌은 10세대 규모로 기재되어 있습니다. 직접 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아 매도가격과 환금성을 수치로 확정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 전 반드시 확인할 체크리스트

• 202호 실제 점유자 확인. 임차관계인 10명 가운데 누가 본건 202호와 관련되는지 확인하고, 101호 기재자 유진용을 구별해야 합니다.
• 이학민 임차권등기 확인. 보증금 170,000,000원, 전입 2021.08.10, 확정일자 2021.07.26 및 2023.12.08 임차권등기의 법률관계와 매각 후 말소 여부를 원본 명세서로 재확인해야 합니다.
• 보증금 신고의 실체. 강대숙 170,000,000원, 강보배 150,000,000원 등 임차관계가 동일 호실에 관한 것인지, 실제 독립된 임차채권인지 검증해야 합니다.
• 미상 보증금·확정일자. 김지영·차은정·박성용·박성윤·박준수·최연수 등은 임대차계약과 보증금, 확정일자 및 배당관계를 추가 확인해야 합니다.
• 공동담보 내역. 화서신용협동조합 근저당권의 공동담보목록 제2021-191호와 후속 권리이전·질권 설정 이력을 확인하고, 본건에 대한 실제 배당관계를 구별해야 합니다.
• 내부 구조와 보수비. 내부 미확인 물건이므로 실제 방 구조, 하자, 누수, 설비 상태 및 수리 비용을 확인해야 합니다.
• 실거래 검증. 감정가 대비 49%라는 수치에 의존하지 말고, 동일 용도·면적·입지의 최근 실거래와 현재 매물을 비교해야 합니다.
• 세금 및 관리비. 지방자치단체 압류와 관련된 배당순위, 당해세, 체납 관리비 중 승계 가능 범위를 확인해야 합니다.
• 매각기일과 서류. 2026.10.27 매각기일의 진행 여부, 변경사항, 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서 및 현황조사서를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 “확인되지 않은 점유”가 중요하다

이 사건은 감정가 180,000,000원에서 최저매각가 88,200,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 숫자만 보면 크게 할인된 것처럼 보입니다. 말소기준권리 이후 임차권등기와 압류·가압류가 소멸하는 구조이고, 확인된 전입일 기준 선순위 대항력 임차인도 없어 매수인 인수는 0원으로 추정됩니다.

하지만 본건의 판단을 어렵게 만드는 것은 점유관계가 정리되지 않았다는 점입니다. 10명의 임차관계인이 등장하고, 다른 호수 신고가 섞여 있으며, 일부 보증금은 미상입니다. 내부도 확인되지 않았습니다. 권리가 말소된다고 해서 모든 점유자가 즉시 인도하는 것은 아닙니다.

시세 측면에서도 감정가 대비 할인율만 확인될 뿐, 202호와 직접 비교할 최근 실거래가격은 확정되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가를 시장가격보다 싸다고 평가하거나, 추가 유찰이 무조건 좋은 투자 기회를 만든다고 판단할 근거는 부족합니다.

결론은 권리상 인수 위험은 제한적이나, 점유·명도 및 가격 검증이 완료되기 전에는 입찰을 보류하는 것이 타당하다는 것입니다. 정확한 202호 임차관계와 실거래 기준가격을 확인한 뒤에야 낙찰 가능 가격과 실질 수익성을 판단할 수 있습니다.