수원지방법원 2024타경7474. 대상은 수원시 권선구 세류동 발리빌 2층 202호입니다. 감정평가상 이 건물의 공동주택 부분은 도시형생활주택-원룸형다세대로 이용 중이며, 2021.05.18 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 현재 감정가는 180,000,000원, 1회 유찰된 최저매각가는 126,000,000원입니다.
권리의 기준점은 2021.05.28 설정된 화서신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,356,000,000원이며 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 경매개시결정과 이후 가압류·압류, 그리고 2023.12.08 등기된 이학민의 주택임차권은 모두 이 기준일 뒤에 위치합니다. 제공된 권리판정과 배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경7474 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 덕영대로 1053, 2층202호 (세류동,발리빌) |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-원룸형다세대) |
| 대상 면적 | 29.78㎡ |
| 소유자 | 염국성 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 126,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 1,194,690,142원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 사용승인 | 2021.05.18 |
| 토지 | 대 · 272.7㎡ · 제2종일반주거지역 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 늦은 전입
말소기준권리는 2021.05.28 화서신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2024.07.04 임의경매개시결정, 2024.08.23 경기신용보증재단 가압류, 2024.09.12 영등포구 압류, 2025.08.28 수원시 압류가 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
특히 2023.12.08 등기된 이학민 주택임차권은 임차보증금 170,000,000원, 확정일자 2021.07.26, 전입·점유개시 2021.08.10입니다. 모두 말소기준일 2021.05.28 뒤이므로 제공된 판정상 대항력 없음이며, 해당 임차권 역시 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차인 현황 — 대항력은 없지만 명도·점유 확인 필요
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유진용 | 빌라빌 101호 41.0700㎡ | 2021.07.07 | 미상 | 30,000,000원 월 500,000원 | 2024.08.23 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 강대숙 | 미상 | 2021.08.17 | 미상 | 170,000,000원 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김지영 | 미상 | 2022.06.21 | 미상 | 미상 | 2024.07.25 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 차은정 | 미상 | 2023.03.30 | 미상 | 미상 | 2024.07.31 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박성용 | 미상 | 2024.07.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 강보배 | 미상 | 2022.08.23 | 미상 | 150,000,000원 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박성윤 | 미상 | 2022.06.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박준수 | 미상 | 2022.05.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 최연수 | 미상 | 2023.08.25 | 미상 | 미상 | 2024.07.23 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이학민 | 건물의전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.10 | 2021.07.26 | 170,000,000원 | 2024.07.31 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
임차인 기록은 모두 말소기준일 2021.05.28보다 뒤에 전입해 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 다만 김지영·차은정·박성용·박성윤·박준수·최연수는 보증금이 확인되지 않고, 여러 기록에서 점유부분도 특정되지 않았습니다. 유진용 기록은 101호로 기재돼 대상인 202호와 표시가 다르므로 실제 점유관계를 입찰 전에 원본으로 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 실거래 근거가 없다
현재 최저매각가는 126,000,000원으로 감정가 180,000,000원의 70% 회차입니다. 하지만 발리빌의 대상 면적 29.78㎡와 일치하는 실거래 표본은 확인되지 않았고, 단지 최근 낙찰가·낙찰일도 확인되지 않습니다.
따라서 이번 사건에서는 “감정가 대비 70%이므로 싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다. 가격 메리트는 최근 실거래 평균이나 최신 거래와 비교해야 하지만 그 기준값이 없기 때문입니다. 권리상 인수가 없다는 사실은 장점이지만, 그것만으로 126,000,000원의 시장가 대비 할인 여부를 판단할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 2,564,000원 |
| 2. 근저당 · 화서신용협동조합 | 1,356,000,000원 | 123,436,000원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 2,564,000원을 제외한 123,436,000원이 화서신용협동조합 근저당에 배당되고, 경기신용보증재단과 소유자에게 배당되는 금액은 0원입니다. 총 미배당액은 1,282,564,000원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 126,000,000원 | 123,436,000원 | 1,282,564,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 88,200,000원 | 86,212,400원 | 1,319,787,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 61,739,999원 | 60,228,679원 | 1,345,771,321원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자 미배당은 커지지만, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 내려간다고 임차보증금 인수액이 늘어 실질취득액이 고정되는 대항력 인수형 사건이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 권선구 세류동 소재 세류중학교 남동측 인근으로, 주변은 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2021.05.18 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 5층 건물이며 위생·급배수, 승강기, 화재탐지, 도시가스 개별난방 설비를 갖추고 있습니다.
- 이용. 공동주택 부분은 도시형생활주택-원룸형다세대로 이용 중입니다.
- 도로. 남서측 약 55m 내외, 북서측 약 3m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며, 상대보호구역·비행안전제5구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 272.7㎡, 공시지가는 1,746,000원/㎡입니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
- 시세 확인. 발리빌은 10세대로 기재돼 있으나 대상 면적 29.78㎡와 일치하는 실거래 매칭은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 202호 실제 점유자 확인. 여러 전입기록의 점유부분이 미상이고, 유진용 기록은 101호로 표시돼 있으므로 대상 202호와의 관계를 확인해야 합니다.
- 이학민 임차권 재확인. 보증금 170,000,000원, 확정일자 2021.07.26, 전입·점유개시 2021.08.10이며 말소기준 2021.05.28 이후라는 점을 매각물건명세서와 등기부 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 임차인 확인. 김지영·차은정·박성용·박성윤·박준수·최연수는 보증금이 확인되지 않아 배당관계와 점유관계 확인이 필요합니다.
- 최우선변제 여부 확인. 현재 배당계산은 임차인 최우선변제와 당해세가 반영되지 않았습니다.
- 내부상태 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부를 확인하지 못해 내부구조와 이용상황이 실제와 다소 상이할 수 있습니다.
- 시세 별도 조사. 29.78㎡와 일치하는 실거래 자료가 없으므로 현재 최저가 126,000,000원을 감정가 할인율만으로 평가하면 안 됩니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 다른 결론
이 사건의 권리 핵심은 분명합니다. 2021.05.28 근저당이 말소기준이고, 확인된 모든 전입은 그 뒤입니다. 현재·추가 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
그러나 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 임차인 기록이 다수이고 일부 보증금과 점유부분이 확인되지 않았으며, 감정평가 당시 내부도 확인하지 못했습니다. 더 중요한 가격 측면에서는 대상 면적과 일치하는 실거래 비교값이 없습니다. 따라서 권리는 비교적 정리돼 있지만, 명도·현황 확인과 가격 검증이 필요한 사건입니다. 현재 126,000,000원이 감정가 70%라는 이유만으로 시세 대비 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
