수원지방법원 2024타경7474. 수원시 권선구 세류동 발리빌 4층 402호에 대한 임의경매입니다. 소유자는 염국성이며, 2021년 5월 28일 소유권보존등기와 함께 화서신용협동조합 명의의 채권최고액 1,356,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.

문제는 등기부만 봐서는 이 물건의 실제 점유관계가 단순하게 정리되지 않는다는 점입니다. 김예진의 보증금 165,000,000원 임차권등기가 존재하고, 현황조사에는 강대숙의 보증금 170,000,000원, 강보배의 보증금 150,000,000원 등 서로 다른 명의와 금액이 등장합니다. 또 유진용의 점유 부분은 101호로 표시되어 있어, 이들 보증금을 모두 402호의 채무로 보거나 모두 독립된 임대차로 합산해서는 안 됩니다.

다행히 기재된 전입일은 모두 말소기준권리 설정일보다 늦습니다. 따라서 현재 확인되는 전입·임차권등기만으로는 매수인이 임차보증금을 인수하는 구조가 확인되지 않습니다. 하지만 내부 확인이 이뤄지지 않았고, 여러 사람의 실제 점유 호수가 불분명합니다. 이 사건은 등기상 소멸 가능성과 실제 명도 난도를 분리해 판단해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 후속 등기가 복잡하다

핵심은 2021.05.28 근저당권입니다. 이후 등기된 김예진의 주택임차권과 경매개시결정, 가압류, 압류는 말소기준권리보다 후순위입니다. 현재 등기분석상 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.

다만 근저당권부채권에 관하여 위드자산관리대부주식회사로의 이전, 제이비우리캐피탈주식회사 및 주식회사론포인트 관련 질권의 말소, 엠지캐피탈주식회사와 김옥분 명의의 후속 질권설정 등이 이어집니다. 동일한 기초 근저당권에서 파생된 채권이므로 각 금액을 독립된 부동산 담보채무처럼 중복 합산해서는 안 됩니다. 이 부분은 배당권자 확인의 쟁점이지, 그 기재금액이 곧바로 낙찰자 인수액이 된다는 의미는 아닙니다.

② 임차·점유 관계 — 11명 기재, 호수와 계약관계 구분이 먼저

현황조사·문건접수·임차권등기에 등장하는 인물은 11명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없으므로 보증기관 명의를 독립 임차인으로 중복 계산하는 문제는 확인되지 않습니다. 다만 11명이 모두 402호의 독립적인 임차인이라는 의미는 아닙니다. 실제 계약당사자, 세대원 여부, 각자의 점유 호수, 중복 신고 여부를 구분해야 합니다.

대항력의 '후순위' 표시는 기재된 전입일이 2021.05.28 말소기준권리보다 늦다는 의미입니다. 확정일자·보증금이 미상인 경우 우선변제권의 성립 및 순위는 확정하지 않았습니다. 배당요구 여부와 매수인 보증금 인수 여부는 별개의 판단입니다.

③ 가격 검증 — 감정가 49%가 곧 시세의 49%는 아니다

이번 회차 최저매각가는 74,970,000원입니다. 감정가 153,000,000원 대비 49%에 해당합니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 큽니다. 하지만 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않으므로, 이 물건이 실제 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다.

현재 산정에서는 매수인이 인수할 임차보증금이 없으므로, 최저가 입찰을 전제로 한 매수대금과 예상 인수액의 합계는 74,970,000원입니다. 이는 취득 관련 세금, 명도비용, 체납관리비 등 별도 비용을 반영하지 않은 금액입니다.

중요한 점은 이 금액을 실제 거래시세와 비교할 근거가 아직 없다는 것입니다. 감정가를 기준으로 큰 폭의 할인율이 나타나더라도, 인근 유사 다세대의 최근 실거래가와 현재 매물가격을 확인하기 전에는 가격상 안전마진을 인정하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 74,970,000원 가정)

근저당권 채권최고액 및 가압류 청구금액을 기준으로 한 단순 예상배당입니다. 당해세, 임차인의 최우선변제 및 실제 채권액 변동은 미반영되어 있습니다. 근저당권부채권의 이전·질권 설정에 따른 최종 배당 수령 주체도 별도 확인이 필요합니다.

현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 1,749,460원을 제외한 73,220,540원이 근저당권 채권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 경기신용보증재단의 가압류 채권과 소유자에게 돌아가는 금액은 각각 0원으로 산정됩니다.

채권 미배당액은 1,332,779,460원에 이르지만, 이 금액은 채권자가 회수하지 못하는 금액을 나타내는 것이지 매수인이 승계하는 채무가 아닙니다. 채권자의 미회수액과 매수인의 인수액은 반드시 구분해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 권선구 세류동 소재 세류중학교 남동측 인근입니다. 주변에 단독주택, 다세대주택, 아파트와 근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 2021.05.18 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 승강기, 위생·급배수, 화재탐지, 도시가스 개별난방설비가 기재되어 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 근린생활시설과 도시형생활주택(원룸형 다세대), 다세대주택으로 이용되는 호수가 혼재합니다. 402호의 구체적인 공부상 용도와 실제 이용상태를 개별 확인해야 합니다.
• 도로. 남서측으로 약 55m 내외 포장도로, 북서측으로 약 3m 내외 포장도로와 접합니다. 대지의 인접 도로조건은 감정평가상 확인되어 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 시가지경관지구(일반), 비행안전제5구역(전술), 상대보호구역, 과밀억제권역 및 도시교통정비지역 등의 제한이 있습니다. 토지 공시지가는 1㎡당 1,746,000원으로 기재되어 있습니다.
• 건축물 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없으며, 감정평가상 공부와의 차이도 해당 사항이 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 실제 내부 확인과는 별개입니다.
• 환금성. 발리빌은 10세대 규모의 소규모 건물입니다. 동일 조건의 최근 실거래가 확인되지 않아 구체적인 매도 가능가격이나 환금 속도를 단정할 수 없습니다.
• 내부 확인. 실지조사 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 내부구조와 실제 이용상태는 공부, 외부관찰, 인근 탐문 및 평가선례 등에 근거해 판단됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 402호 실제 점유자 특정. 현황조사에 등장하는 11명의 전입·점유관계가 모두 이 호수와 관련되는지 확인해야 합니다. 특히 유진용의 101호 기재와 나머지 인물들의 호수 미상 문제를 구분하세요.
• 김예진 임차권등기 확인. 보증금 165,000,000원, 확정일자 2021.07.23, 전입·점유 2021.08.17, 임차권등기 2023.12.19의 관계를 등기부 및 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
• 보증금 중복계상 방지. 강대숙, 강보배, 김예진 등의 보증금이 독립된 임대차인지, 서로 다른 호수의 계약인지, 세대 또는 점유관계가 중복되는지 확인하세요.
• 후순위 임차인 명도. 대항력이 없는 후순위 임차인이라도 실제로 점유하고 있다면 인도·명도 협의와 관련 절차가 필요할 수 있습니다.
• 채권양도·질권등기 확인. 최초 근저당권자는 화서신용협동조합이지만 이후 근저당권부채권 이전 및 질권설정·말소가 반복됐습니다. 최종 권리자와 배당관계를 확인하세요.
• 공동담보목록 확인. 채권최고액 1,356,000,000원의 근저당권에 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 이 물건과 다른 공동담보물 사이의 관계 및 배당에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
• 조세채권 및 배당순위 확인. 영등포구와 수원시의 압류등기가 존재합니다. 당해세 여부 및 법정기일 등에 따라 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
• 실거래 시세 검증. 감정가 대비 49%라는 사실만으로 가격이 저렴하다고 판단하지 마세요. 최근 12개월 유사 다세대 실거래와 최신 거래를 비교한 후 응찰가 상한을 정해야 합니다.
• 부대비용과 체납 확인. 취득 관련 세금, 공용부분 관리비 체납 가능성, 점유자 명도비용, 내부 수리비 등을 확인하세요. 현재 예상 인수액 0원에는 이러한 비용이 포함되지 않습니다.
• 최종 매각조건 확인. 2026.10.27 매각기일 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 다시 확인하고 변경된 권리관계나 매각조건이 있는지 점검하세요.

맺으며 — “49% 할인”보다 “402호에 누가 있는가”가 먼저다

이 사건의 매력은 겉으로 보이는 숫자에 있습니다. 감정가 153,000,000원이 2회 유찰되어 74,970,000원까지 내려왔습니다. 말소기준권리 뒤에 전입한 임차인과 후순위 임차권등기는 현재 분석상 매수인 보증금 인수로 이어지지 않으며, 예상 인수액도 0원입니다.

하지만 실제 위험은 다른 곳에 있습니다. 임차·점유 관련 11명이 기재되어 있고, 101호 등 다른 호수 표시와 보증금 미상 사례가 혼재합니다. 내부조사도 완료되지 않았습니다. 따라서 권리상 인수액이 없다는 판단만으로 402호의 점유·명도 문제가 간단하다고 볼 수 없습니다.

무엇보다 최근 실거래가격을 확인하지 못한 상황에서 감정가의 49%라는 수치만으로 시세 차익을 기대하는 것은 위험합니다. 권리상 인수는 낮게 산정되지만, 점유관계와 시장가격의 불확실성은 남아 있습니다. 이 물건은 402호 실제 점유자, 임차권등기 관계, 공동담보 배당구조, 최근 유사 거래가격이 확인되기 전까지 보수적으로 접근해야 할 다세대 경매물건입니다.