수원지방법원 2024타경7474. 수원시 권선구 세류동 발리빌 4층 402호입니다. 감정평가 이용상태상 건물은 근린생활시설과 공동주택(도시형생활주택-원룸형다세대), 다세대주택으로 구성되어 있고, 본 사건의 용도는 다세대입니다. 건물은 2021.05.18 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 5층 건물입니다.
권리 구조의 출발점은 2021.05.28 설정된 화서신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,356,000,000원이고 공동담보목록 제2021-191호가 기재되어 있습니다. 이 근저당보다 뒤에 들어온 임차권등기, 경매개시결정, 가압류와 압류는 모두 후순위입니다. 현재 배당 시나리오가 산정한 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경7474 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 덕영대로 1053, 4층402호 (세류동,발리빌) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-원룸형다세대) 포함 건물 |
| 소유자 | 염국성 |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 107,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 화서신용협동조합 / 1,194,690,142원 |
| 말소기준권리 | 2021.05.28 을구 1번 근저당권 · 화서신용협동조합 · 채권최고액 1,356,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권·압류는 인수되지 않는다
말소기준일은 2021.05.28입니다. 등기된 김예진의 주택임차권은 전입 2021.08.17, 확정일자 2021.07.23, 임차권등기 2023.12.19로 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 따라서 등기부상 주택임차권 자체도 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
임차인·점유자 분석
조사·신고상 확인되는 인물은 11명입니다. 모두 전입일이 2021.05.28 이후로 기재되어 대항력은 없음으로 판정되어 있습니다. 다만 유진용은 점유 부분이 101호로 기재되어 본건 402호와의 관계를 확인해야 하고, 여러 인물은 보증금이나 구체적 점유 부분이 명확하지 않아 실제 인도 단계에서는 별도 확인이 필요합니다.
| 성명 | 점유 표시 | 전입일 | 보증금·차임 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유진용 | 빌라빌 101호 41.0700㎡ | 2021.07.07 | 30,000,000원 · 500,000원 | 미상 | 2024.08.23 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 강대숙 | 확인 필요 | 2021.08.17 | 170,000,000원 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 이학민 | 확인 필요 | 2021.08.10 | 미상 | 미상 | 2024.07.31 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 김지영 | 확인 필요 | 2022.06.21 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 차은정 | 확인 필요 | 2023.03.30 | 미상 | 미상 | 2024.07.31 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 박성용 | 확인 필요 | 2024.07.15 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 강보배 | 확인 필요 | 2022.08.23 | 150,000,000원 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 박성윤 | 확인 필요 | 2022.06.28 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 박준수 | 확인 필요 | 2022.05.30 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 최연수 | 확인 필요 | 2023.08.25 | 미상 | 미상 | 2024.07.23 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 김예진 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.17 | 165,000,000원 | 2021.07.23 | 2023.12.19 | 없음 | 후순위 | 없음 |
② 가격·회차 판단 — 최저가가 내려갔지만 시세 검증은 별개
현재 최저매각가는 107,100,000원으로 감정가 153,000,000원의 70%입니다. 다만 발리빌은 10세대이고 확인된 실거래 비교가격이 없어, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거는 없습니다. 같은 건물 경매 통계는 평균 유찰 1.0회, 낙찰률 0.0%로 제시되어 있습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 107,100,000원 | 1,301,199,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 74,970,000원 | 1,332,779,460원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 52,479,000원 | 1,354,865,622원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 늘지만, 제시된 각 회차에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 권리상 실질취득액은 현재 회차에서는 107,100,000원으로 최저매각가와 같습니다. 다만 실거래 검증이 되지 않은 상태이므로 이 금액 자체의 시장 경쟁력은 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 107,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,299,400원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 화서신용협동조합 | 1,356,000,000원 | 104,800,600원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 경기신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 집행비용 2,299,400원과 화서신용협동조합 근저당 배당 104,800,600원으로 매각대금 107,100,000원이 전액 소진됩니다. 경기신용보증재단 가압류와 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세류중학교 남동측 인근이며 주변은 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 2021.05.18 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물로, 위생·급배수·승강기·화재탐지·도시가스 개별난방 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남서측 약 55m 내외, 북서측 약 3m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·상대보호구역·비행안전제5구역(전술)·과밀억제권역 등에 해당하며 광로2류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 272.7㎡, 지목 대, 공시지가 1,746,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 현장 확인. 실지조사 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부를 확인하지 못해 내부구조와 이용상황이 실제와 다소 상이할 수 있다고 평가서에 기재되어 있습니다.
- 환금성. 발리빌은 10세대이며 확인된 실거래 비교가격이 없어 현재 최저가의 시장 경쟁력을 수치로 긍정 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 402호 실제 점유자 확인. 조사·신고상 11명이 나타나지만 일부는 대상 호수가 명확하지 않고 유진용은 101호로 기재되어 있습니다. 본건 점유관계를 현장에서 구분해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 이학민·김지영·차은정·박성용·박성윤·박준수·최연수는 보증금이 확인되지 않으므로 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 김예진 임차권 확인. 보증금 165,000,000원, 확정일자 2021.07.23, 전입 2021.08.17, 임차권등기 2023.12.19이나 모두 말소기준권리 2021.05.28보다 뒤입니다.
- 근저당권 채권관계 원본 대조. 화서신용협동조합 근저당권에는 공동담보목록이 있고 이후 위드자산관리대부주식회사 관련 근저당권이전 및 엠지캐피탈주식회사·김옥분의 근저당권부채권 질권 설정이 기재되어 있습니다.
- 가격은 별도 검증. 107,100,000원은 감정가 153,000,000원의 70%이지만 확인된 실거래 비교가격이 없으므로 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마십시오.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문으로 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 내부구조·이용상황을 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 2021.05.28 화서신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 조사된 임차인·점유자의 전입일은 모두 그 뒤입니다. 김예진의 보증금 165,000,000원짜리 임차권등기도 후순위이므로 현재 계산상 매수인이 떠안을 보증금은 0원입니다.
하지만 투자 판단까지 단순한 것은 아닙니다. 조사·신고상 11명의 인물이 나타나고 일부는 보증금이나 점유 호수가 명확하지 않으며, 감정 당시 내부도 확인되지 않았습니다. 여기에 실거래 비교가격이 없어 현재 최저가 107,100,000원이 실제 시장가격 대비 어느 수준인지도 단정할 수 없습니다. 결론은 권리 인수는 안전 쪽, 점유·가격 검증은 보수적으로. 이 사건은 최저가 숫자보다 402호의 실제 점유관계와 현장 상태를 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.
