대전지방법원 2025타경12023. 천안시 동남구 안서동 부경파크빌2차아파트 단지 안에 있는 101-1 상가동 1층 107호입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사홍익힐링이며, 2017년 3월 16일 천안공주낙농축산업협동조합의 근저당권 3건이 설정됐습니다. 이 중 선순위 근저당권이 말소기준이 되고, 뒤에 설정된 세종상호저축은행 근저당권과 글로벌스마트 가압류, 국세·지방세 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 163,000,000원이 3회 유찰되어 최저매각가가 55,909,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건은 아파트가 아니라 아파트단지 내 근린시설입니다. 제공된 거래 12건은 부경파크빌2차 전용 84.98㎡ 아파트 거래이므로, 최저가가 아파트 평균의 33.2%라는 계산을 근거로 상가가 싸다고 판단할 수 없습니다. 오히려 반복 유찰과 임대차관계 불분명, 상가의 낮은 환금성을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12023 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 안서동 211 부경파크빌2차아파트 제101-1(상가)동 제1층 제107호 |
| 도로명주소 | 충청남도 천안시 동남구 성불사길 36 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(근린시설) · 분석 대상 면적 82.804㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 주식회사홍익힐링 (주식회사홍익힐링센터에서 2020.06.29. 상호변경) |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 55,909,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 천안공주낙농축산업협동조합 / 5,579,699,578원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 등기 관할 | 대전지방법원 천안지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유관계는 별도 확인
말소기준은 2017년 3월 16일 설정된 천안공주낙농축산업협동조합의 근저당권입니다. 같은 접수일에 채권최고액 3,600,000,000원·1,680,000,000원·600,000,000원의 근저당권 3건이 설정되어 있고, 이후 세종상호저축은행 근저당권 780,000,000원과 글로벌스마트 가압류 420,000,000원, 국·천안시·천안시동남구청 압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차관계 — 확정적 ‘임차인 없음’ 물건이 아니다
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임옥산 | 107호 · 주거 | 2022.05.19 | 5,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 팔라우골프앤리조트 주식회사 | 107호 | 2022.01.12 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 리조트 | 호실 미상 · 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
107호에 직접 기재된 임옥산과 팔라우골프앤리조트 주식회사의 전입일은 모두 말소기준일인 2017년 3월 16일보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일만 놓고 보면 대항력은 없습니다. 다만 팔라우골프앤리조트 주식회사의 보증금은 확인되지 않았고, 별도로 기재된 “리조트” 점유는 호실·전입일·보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
현황조사에는 201호·202호·203호·108호 점유자도 함께 기재되어 있습니다. 대상 물건은 107호이므로 해당 호실 점유관계와는 분리해 판단해야 합니다.
③ 가격 비교 — 아파트 실거래를 상가 시세로 쓰면 안 된다
부경파크빌2차의 최근 거래 12건은 전용 84.98㎡ 아파트 거래입니다. 최근 12개월 평균은 168,583,333원, 최신 거래는 2026년 7월 190,000,000원입니다. 최저가 55,909,000원은 이 평균의 33.2%이지만, 대상 물건은 근린시설이므로 이 비율은 직접적인 가격 메리트 근거가 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.98㎡ | 11 | 190,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 8 | 185,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 2 | 179,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 5 | 145,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 11 | 164,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 10 | 160,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 10 | 173,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 7 | 170,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 7 | 159,000,000원 |
| 2025.12 | 84.98㎡ | 13 | 174,000,000원 |
| 2025.11 | 84.98㎡ | 11 | 174,000,000원 |
| 2025.10 | 84.98㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.98㎡ | 12건 | 168,583,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 55,909,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,406,362원 |
| 1. 근저당 · 천안공주낙농축산업협동조합 | 3,600,000,000원 | 54,502,638원 |
| 2. 근저당 · 천안공주낙농축산업협동조합 | 1,680,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 천안공주낙농축산업협동조합 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 세종상호저축은행 | 780,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 글로벌스마트 | 420,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 7,080,000,000원 중 54,502,638원만 배당되고, 미배당액은 7,025,497,362원으로 계산됩니다. 현재 산식상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 여부에 따라 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 미배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 55,909,000원 | 54,502,638원 | 7,025,497,362원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 39,136,300원 | 38,031,847원 | 7,041,968,153원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 27,395,410원 | 26,502,293원 | 7,053,497,707원 | 0원 |
유찰이 추가되면 신청채권자의 배당액만 더 줄고 미배당액은 커집니다. 매수인 인수액은 각 회차 산식에서 모두 0원이지만, 이는 확인되지 않은 점유자의 대항력이나 별도 약정이 없다는 전제입니다. 낙찰가가 낮아진다는 사실 자체가 점유관계의 불확실성을 없애지는 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 아파트단지 안에 위치한 근린시설입니다. 감정평가 이용상태에는 일부 공실, 쥬쥬피아 통합 이용, 수영장 공실, 골프연습장 및 헬스클럽 이용이 함께 기재되어 있어 107호의 실제 사용구획을 현장에서 확인해야 합니다.
- 입지. 호서대학교 천안캠퍼스 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·단독주택· 농경지·임야가 혼재합니다. 제반 환경은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 자체 주차장 설비가 있습니다. 북측과 북서측으로 왕복 2차선 규모의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 건물. 2004.12.10. 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물입니다. 외벽은 글라스·화강석, 내부는 타일 및 인테리어 마감이며 관리상태는 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·시스템 냉난방·승강기·소방·옥내주차장 설비가 있으나 가동 여부는 확인되지 않았습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 중로2류와 중로3류에 접합니다. 가축사육제한구역이 포함되고, 위반건축물 및 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 동일 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.0회이며 확인된 낙찰률은 0.0%입니다. 반복 유찰과 근린시설이라는 용도를 고려하면 아파트보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 107호 실제 점유자 확인. 임옥산, 팔라우골프앤리조트 주식회사와 “리조트” 표기가 서로 동일 점유관계인지, 별도 점유자인지 확인해야 합니다.
- 대항력 미상 점유 확인. 호실·전입일·보증금이 확인되지 않은 주거 점유 표시의 주민등록, 사업자등록, 임대차계약서와 점유개시일을 대조해야 합니다.
- 상가 직접 시세 조사. 아파트 실거래가가 아니라 해당 상가동의 최근 매매가, 전용면적당 거래가, 보증금·월세, 공실 기간과 관리비를 확인해야 합니다.
- 통합 사용 여부. 감정평가에는 일부 호실을 구분 없이 터서 이용한 내용이 있으므로, 107호 경계벽·출입구·전기·수도·소방시설의 독립성과 원상복구 비용을 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류의 당해세 여부와 법정기일을 확인해 실제 배당표를 다시 계산해야 합니다.
- 설비 가동 확인. 냉난방·승강기·소방·주차설비의 가동 여부와 수리비를 확인해야 합니다.
- 관리비·명도비 반영. 공용부분 관리비 체납, 영업시설 철거, 폐기물 처리와 명도비용을 실질취득원가에 포함해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “34% 낙찰가”보다 중요한 것은 확인되지 않은 상가의 실체
등기권리만 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 배당 산식상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 물건의 승부처는 등기부보다 점유와 가격입니다. 107호에는 말소기준보다 늦게 전입한 점유자들이 있으나, 보증금이 확인되지 않은 법인이 있고 전입일·보증금·호실이 모두 불분명한 주거 점유 표시도 남아 있습니다.
가격 역시 감정가 대비 34.3%만으로 판단하면 안 됩니다. 비교 자료는 근린시설이 아닌 아파트 실거래이므로 상가의 적정가를 입증하지 못합니다. 3회 유찰, 동일 단지 경매의 낙찰률 0.0%, 근린시설의 제한된 환금성과 불명확한 점유관계를 함께 고려하면 결론은 분명합니다. 등기상 소멸 구조는 확인되지만, 점유와 상가 시세를 확정하기 전에는 저가 매수로 평가할 수 없는 물건입니다.
