대전지방법원 2025타경12023. 천안시 동남구 안서동 부경파크빌2차아파트 단지 내 101-1 상가동 2층 201호 근린시설입니다. 감정가는 221,000,000원이고 3회 유찰된 현재 최저매각가는 75,803,000원입니다. 소유자는 주식회사홍익힐링이며, 말소기준권리는 2017년 3월 16일 설정된 천안공주낙농축산업협동조합 근저당권입니다. 같은 접수번호로 채권최고액 3,600,000,000원·1,680,000,000원·600,000,000원의 근저당이 설정됐고, 이후 세종상호저축은행 근저당과 글로벌스마트 가압류, 국세·지방세 압류, 경매개시결정이 이어졌습니다.
등기 흐름만 보면 말소기준 이후 권리들은 매각으로 소멸하며, 예상배당표도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 그러나 이 물건의 핵심은 등기보다 점유와 가격 검증입니다. 현황조사에는 여러 관련 호실의 점유자가 함께 나타나고, 201호에는 주식회사 케이유가 조사됐습니다. 모두 말소기준일 이후 전입 또는 사업자등록으로 대항력은 없지만, 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않고 임대차관계 불분명 비고가 있어 명도 전 원본 대조가 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12023 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 안서동 211 부경파크빌2차아파트 제101-1(상가)동 제2층 제201호 |
| 물건종류 | 근린시설 · 아파트단지 내 상가 |
| 소유자 | 주식회사홍익힐링 |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 75,803,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 천안공주낙농축산업협동조합 / 5,579,699,578원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 4층 · 사용승인일 2004.12.10 |
| 용도지역 | 도시지역 · 제2종일반주거지역 |
| 공시지가 | 956,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
과거의 신탁등기와 근저당권 다수는 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2017.03.16. 천안공주낙농축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 세종상호저축은행 근저당 780,000,000원, 글로벌스마트 가압류 420,000,000원, 국세·지방세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인·점유 — 대항력은 없지만 관계가 불분명하다
현황조사에 나타난 실제 임차인·점유자는 6명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 이 가운데 매각 대상 201호에 직접 표시된 임차인은 주식회사 케이유 1곳입니다. 모든 신고일이 2017.03.16. 말소기준일보다 늦어 대항력은 없지만, 확정일자와 배당요구 여부는 미상입니다.
| 임차인·점유자 | 호실 | 신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임옥산 | 107호 | 2022.05.19 | 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 팔라우골프앤리조트 주식회사 | 107호 | 2022.01.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 오룡개발 | 202호 | 2019.10.15 | 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 케이유 | 201호 | 2022.07.08 | 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 더블유에이치개발 | 203호 | 2019.11.12 | 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김용남 | 108호 | 2022.10.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 비교 — 감정가 34%라도 직접 비교시세가 아니다
현재 최저가 75,803,000원은 감정가 221,000,000원의 34% 수준입니다. 단지 실거래 자료의 최근 12건 평균은 200,250,000원이고 최신 거래는 190,000,000원으로, 수치상 최저가는 최근 평균의 37.9%입니다.
그러나 이 거래들은 전용 84.98㎡와 135.81㎡의 아파트 주거동 거래이며, 비교 대상 면적도 본건과 일치하지 않습니다. 본건은 상가동 201호 근린시설이므로 주거동 거래가를 그대로 적용해 “시세보다 싸다”고 판단할 수 없습니다. 상가의 층·전용면적·임대료·공실률·집객력에 따른 별도의 수익가치 검증이 필요합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.98㎡ | 11 | 190,000,000원 |
| 2026.07 | 135.81㎡ | 14 | 260,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 8 | 185,000,000원 |
| 2026.06 | 135.81㎡ | 7 | 225,000,000원 |
| 2026.06 | 135.81㎡ | 8 | 280,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 2 | 179,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 5 | 145,000,000원 |
| 2026.05 | 135.81㎡ | 8 | 230,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 11 | 164,000,000원 |
| 2026.04 | 135.81㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 10 | 160,000,000원 |
| 2026.02 | 135.81㎡ | 1 | 165,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 200,250,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 75,803,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,764,454원 |
| 1. 천안공주낙농축산업협동조합 근저당 | 3,600,000,000원 | 74,038,546원 |
| 2. 천안공주낙농축산업협동조합 근저당 | 1,680,000,000원 | 0원 |
| 3. 천안공주낙농축산업협동조합 근저당 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 세종상호저축은행 근저당 | 780,000,000원 | 0원 |
| 5. 글로벌스마트 가압류 | 420,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 7,080,000,000원 중 예상 배당액은 74,038,546원이며, 미배당액은 7,005,961,454원입니다. 미배당 채권은 매각으로 소멸하는 권리로 계산됐고 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 호서대학교 천안캠퍼스 북동측 인근의 아파트단지 내 상가로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·단독주택·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 자체 주차장이 설치돼 있으며, 제반 교통수단 이용은 무난한 편입니다.
- 건물. 2004.12.10 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물로, 위생·급배수·시스템 냉난방·승강기·소방·옥내주차장 설비가 있습니다. 설비의 실제 가동 여부는 확인이 필요합니다.
- 이용상태. 관련 호실은 공실, 쥬쥬피아, 수영장, 골프연습장 및 헬스클럽 등으로 조사됐습니다. 일부는 호별 구분 없이 터서 이용 중인 상태입니다.
- 도로·토지. 북측과 북서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하고, 토지는 부정형이며 상가건물 부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 부경파크빌2차는 487세대 규모이나 대상은 주거동이 아닌 상가입니다. 단지 세대수만으로 상가 수요를 판단하지 말고 실제 공실·영업·임대료를 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 201호 점유 확인. 주식회사 케이유의 실제 점유 여부, 계약기간, 보증금 2,000,000원, 배당요구 여부와 명도 협의 가능성을 확인하세요.
- 임대차 원본 대조. 임대차관계 불분명 비고가 있으므로 매각물건명세서·현황조사서·상가건물임대차 현황을 다시 대조하세요.
- 상가 시세 재조사. 아파트 실거래가가 아니라 동일 상가동과 인근 근린시설의 매매사례·보증금·월세·공실률로 수익가치를 산정하세요.
- 호별 경계 확인. 일부 공간이 호별 구분 없이 터서 이용 중인 것으로 조사됐으므로 201호의 벽체·출입구·전기·수도·소방시설 분리 상태를 확인하세요.
- 세금·관리비 확인. 국세·지방세 압류와 상가 공용관리비 체납 여부를 세무서·구청·관리주체에 확인하세요.
- 시설 가동 확인. 시스템 냉난방, 승강기, 소방, 급배수 설비의 가동 상태와 수리비 부담을 현장에서 점검하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서 발급일 2026.07.29 기준 권리변동과 매각기일 진행 결과를 법원 원본으로 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 소멸”과 “투자 안전”은 다르다
이 물건은 등기상으로는 정리 방향이 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 대항력 있는 임차인도 없으며 예상 인수액은 0원입니다. 그러나 3회 유찰된 상가이고, 관련 임차인 6명과 임대차관계 불분명 비고가 있으며, 제시된 실거래도 근린시설이 아닌 아파트 거래입니다.
따라서 현재 최저가 75,803,000원이 감정가 221,000,000원의 34%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 권리는 조건부 합격, 가격과 점유는 재검증. 실제 임대수익과 공실, 201호의 독립 이용 가능성, 명도비용을 확인한 뒤에야 입찰가 상한을 정할 수 있는 물건입니다.
