대전지방법원 2025타경12023. 천안시 동남구 안서동 부경파크빌2차아파트 단지 내 상가동 2층 204호로 표시된 근린시설입니다. 감정가는 2,786,000,000원이지만 세 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 955,598,000원, 감정가의 34.3%입니다. 채권자인 천안공주낙농축산업협동조합의 청구액은 5,579,699,578원으로 최저가를 크게 웃돌고, 현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 선순위 근저당에도 미치지 못합니다.
권리 구조 자체는 명확합니다. 2017년 3월 16일 설정된 천안공주낙농축산업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 그 뒤의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사에 나타난 6명의 점유자 역시 신고일이 모두 말소기준일 뒤여서 대항력이 없고, 배당 부족분을 낙찰자가 보증금 형태로 승계하는 구조도 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12023 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 안서동 211 부경파크빌2차아파트 101-1(상가)동 2층 204호 |
| 물건종류 | 집합건물(근린시설) · 아파트단지 내 상가 |
| 소유자 | 주식회사홍익힐링 |
| 감정가 / 최저가 | 2,786,000,000원 / 955,598,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 천안공주낙농축산업협동조합 / 5,579,699,578원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 4층 · 사용승인일 2004.12.10 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리와 점유자는 인수되지 않는다
말소기준은 2017.03.16. 천안공주낙농축산업협동조합의 을구 19번 근저당권입니다. 같은 접수일과 접수번호로 채권최고액 3,600,000,000원·1,680,000,000원·600,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 그 뒤 세종상호저축은행 근저당, 글로벌스마트 가압류, 국세·지방세 압류 및 현재의 경매개시결정이 이어졌습니다. 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸하며, 배당받지 못한 후순위 채권액이 매수인에게 넘어가지는 않습니다.
점유자 현황 — 실제 점유자 6명, 대항력은 모두 없음
| 점유자 | 호실 | 신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임옥산 | 107호 | 2022.05.19 | 5,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 팔라우골프앤리조트 주식회사 | 107호 | 2022.01.12 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 주식회사 오룡개발 | 202호 | 2019.10.15 | 5,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 주식회사 케이유 | 201호 | 2022.07.08 | 2,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 주식회사 더블유에이치개발 | 203호 | 2019.11.12 | 5,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 김용남 | 108호 | 2022.10.18 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으며 실제 점유자는 6명입니다. 조사된 점유자는 107·108·201·202·203호에 분포하므로, 입찰 전 204호의 실제 점유·사용 관계와 각 호실의 명도 범위를 현장에서 다시 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 9.56억을 ‘싼 가격’으로 볼 근거가 부족하다
같은 부경파크빌2차의 최근 거래 12건 평균은 200,250,000원, 최신 거래는 2026년 7월 190,000,000원입니다. 그러나 거래 표본은 전용 84.98㎡ 또는 135.81㎡의 아파트 거래이고, 본건은 근린시설이며 본건 기준 면적은 1,703.2414㎡로 표시돼 용도와 규모가 일치하지 않습니다. 따라서 이 거래 평균을 상가의 직접 시세로 적용해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.98㎡ | 11 | 190,000,000원 |
| 2026.07 | 135.81㎡ | 14 | 260,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 8 | 185,000,000원 |
| 2026.06 | 135.81㎡ | 7 | 225,000,000원 |
| 2026.06 | 135.81㎡ | 8 | 280,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 2 | 179,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 5 | 145,000,000원 |
| 2026.05 | 135.81㎡ | 8 | 230,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 11 | 164,000,000원 |
| 2026.04 | 135.81㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 10 | 160,000,000원 |
| 2026.02 | 135.81㎡ | 1 | 165,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 200,250,000원 |
최저가 955,598,000원은 최근 12개월 거래 평균의 477.2%입니다. 물론 대상 용도와 면적이 다르므로 “상가가 아파트보다 4.77배 비싸다”고 단정할 수는 없습니다. 반대로 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 수도 없습니다. 적정가 판단에는 동일 상가동의 임대료, 공실률, 관리비, 수익률, 실제 사용면적 및 동일 용도의 매매사례가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 955,598,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,955,980원 |
| 1. 근저당 · 천안공주낙농축산업협동조합 | 3,600,000,000원 | 943,642,020원 |
| 2. 근저당 · 천안공주낙농축산업협동조합 | 1,680,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 천안공주낙농축산업협동조합 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사세종상호저축은행 | 780,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사글로벌스마트 | 420,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 7,080,000,000원 중 채권자 배당액은 943,642,020원, 미배당액은 6,136,357,980원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 955,598,000원 | 943,642,020원 | 6,136,357,980원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 668,918,600원 | 659,829,414원 | 6,420,170,586원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 468,243,020원 | 461,160,590원 | 6,618,839,410원 | 0원 |
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 호서대학교 천안캠퍼스 북동측 인근의 아파트단지 내 상가로, 주변에 아파트단지·근린생활시설·단독주택·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 자체 주차장 설비가 있어 교통수단 이용은 무난한 편입니다. 북측과 북서측으로 왕복 2차선 규모의 포장도로에 접합니다.
- 이용상태. 감정평가상 전체 상가군에는 공실, 쥬쥬피아 통합사용, 수영장 공실, 골프연습장 및 헬스클럽 용도가 혼재합니다.
- 설비. 위생·급배수·시스템 냉난방·승강기·소방·옥내주차장 설비가 있으나 가동 여부는 확인되지 않았습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 중로2류와 중로3류에 접합니다. 가축사육제한구역에 포함되고 공시지가는 956,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 건물의 현상과 관리상태는 보통으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 204호 현장 점유 확인. 조사된 점유자는 107·108·201·202·203호에 분포합니다. 204호의 출입구, 점유자, 집기, 영업 여부와 호실 경계를 직접 확인해야 합니다.
- 통합사용 범위 확인. 일부 구역은 호별 구분 없이 터서 사용 중인 것으로 평가됐습니다. 벽체 원상복구, 소방구획, 독립 출입 및 전기·수도 계량 분리 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 팔라우골프앤리조트 주식회사와 김용남의 보증금은 미상입니다. 대항력은 없지만 명도 협상과 배당관계 확인을 위해 계약서와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 임대수익 역산. 동일 상가동 임대료·관리비·공실률·부가가치세·시설 유지비를 조사해 기대수익률 기준으로 입찰가 상한을 산정해야 합니다.
- 설비 가동 확인. 냉난방·승강기·소방·수영장·골프연습장 관련 시설의 실제 가동 여부와 보수·철거비용을 확인해야 합니다.
- 체납액 확인. 공용부분 관리비, 전기·수도료, 재산세 및 당해세가 실제 배당과 인수비용에 미칠 영향을 관리주체와 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 현장 상태를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 검증되지 않았다
이 사건의 장점은 분명합니다. 2017년 3월 16일 말소기준권리 이후의 권리와 점유자만 확인되므로 낙찰자가 떠안을 등기상 권리나 임차보증금은 없습니다. 현재 회차의 실질취득액도 955,598,000원으로 고정됩니다.
그러나 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 평가는 완전히 별개입니다. 본건은 아파트가 아닌 근린시설이고 이미 3회 유찰됐습니다. 최근 12개월 아파트 거래 평균 200,250,000원과 비교하면 최저가가 477.2%지만, 용도와 면적이 달라 직접 시세로 사용할 수조차 없습니다. 결국 판단의 핵심은 감정가 할인율이 아니라 실제 임대수익, 공실 위험, 시설비, 호실 경계와 명도 비용입니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격과 환금성은 고위험입니다.
