30,870,000원
대전지방법원 2025타경12023. 천안시 동남구 안서동 부경파크빌2차아파트의 101-1(상가)동 1층 110호로, 용도는 근린시설입니다. 현재 소유자는 주식회사홍익힐링으로, 주식회사홍익힐링센터가 2016.12.30. 매매를 원인으로 취득해 2017.02.01. 소유권이전등기를 마쳤고, 2020.06.29. 상호를 주식회사홍익힐링으로 변경했습니다.
권리 구조는 선명합니다. 2017.03.16. 설정된 천안공주낙농축산업협동조합의 채권최고액 3,600,000,000원 근저당이 말소기준이며, 같은 날 설정된 1,680,000,000원·600,000,000원 근저당과 세종상호저축은행 근저당, 글로벌스마트 가압류, 국세·지방세 압류, 경매개시결정은 모두 말소기준 이후입니다. 배당 부족액이 크더라도 그 부족액이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아니며, 제시된 배당표의 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12023 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 안서동 211 부경파크빌2차아파트 제101-1(상가)동 제1층 제110호 |
| 물건종류 / 위치 | 집합건물(근린시설) · 아파트단지 내 상가 · 1층 110호 · 분석 대상 면적 54.8525㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 4층 건물 · 사용승인일 2004.12.10. · 관리상태 보통 |
| 소유자 | 주식회사홍익힐링 (2017.02.01. 소유권이전, 2020.06.29. 상호변경) |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 30,870,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 천안공주낙농축산업협동조합 / 5,579,699,578원 |
| 매각기일 | 2026.07.27. |
① 권리·점유 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준인 2017.03.16. 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸합니다. 2017.09.18. 세종상호저축은행 근저당 780,000,000원, 2018.09.21. 글로벌스마트 가압류 420,000,000원, 2025년의 국세·지방세 압류와 경매개시결정도 낙찰자가 인수하지 않습니다. 다만 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당에서 선순위로 차감돼 담보권자의 미배당액이 커질 수 있습니다.
현황조사상 점유내역 (모두 110호 외 호실)
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임옥산 | 107호 | 2022.05.19. | 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 팔라우골프앤리조트 주식회사 | 107호 | 2022.01.12. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 오룡개발 | 202호 | 2019.10.15. | 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 케이유 | 201호 | 2022.07.08. | 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 더블유에이치개발 | 203호 | 2019.11.12. | 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김용남 | 108호 | 2022.10.18. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사에 기재된 점유자 6건은 모두 107호·108호·201호·202호·203호로, 경매 대상인 110호로 특정된 점유자는 없습니다. 각 신고일은 2017.03.16. 말소기준보다 늦어 대항력은 없으며, 보증기관 대위·승계 신고도 없습니다. 다만 110호의 실제 점유 상태와 다른 호실과의 내부 연결 여부는 현장 및 매각물건명세서에서 별도로 맞춰봐야 합니다.
② 시세 비교 — 아파트 거래를 상가 시세로 쓰면 안 된다
부경파크빌2차의 최근 실거래 12건 평균은 200,250,000원, 최신 거래는 2026.07. 190,000,000원입니다. 그러나 거래 면적은 모두 84.98㎡ 또는 135.81㎡이고, 거래 대상도 아파트입니다. 경매 대상은 54.8525㎡ 근린시설이므로 면적도, 용도도 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07. | 84.98㎡ | 11 | 190,000,000원 |
| 2026.07. | 135.81㎡ | 14 | 260,000,000원 |
| 2026.06. | 84.98㎡ | 8 | 185,000,000원 |
| 2026.06. | 135.81㎡ | 7 | 225,000,000원 |
| 2026.06. | 135.81㎡ | 8 | 280,000,000원 |
| 2026.06. | 84.98㎡ | 2 | 179,000,000원 |
| 2026.06. | 84.98㎡ | 5 | 145,000,000원 |
| 2026.05. | 135.81㎡ | 8 | 230,000,000원 |
| 2026.05. | 84.98㎡ | 11 | 164,000,000원 |
| 2026.04. | 135.81㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2026.03. | 84.98㎡ | 10 | 160,000,000원 |
| 2026.02. | 135.81㎡ | 1 | 165,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.98㎡·135.81㎡ | 12건 | 200,250,000원 |
계산상 최저가 30,870,000원은 최근 12개월 아파트 거래 평균의 15.4%입니다. 하지만 이 비율은 상가 할인율이 아닙니다. 아파트 매매가격을 분모로 사용한 숫자이므로 가격 가점의 근거로 삼을 수 없고, 110호의 상가 매매사례·임대료·공실기간·호별 위치를 기준으로 다시 평가해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 30,870,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 3.1% 추정) | - | 955,660원 |
| 1. 을구 17번 근저당 · 천안공주낙농축산업협동조합 | 3,600,000,000원 | 29,914,340원 |
| 2. 을구 17번 근저당 · 천안공주낙농축산업협동조합 | 1,680,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 17번 근저당 · 천안공주낙농축산업협동조합 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 19번 근저당 · 주식회사세종상호저축은행 | 780,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 주식회사글로벌스마트 | 420,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 7,080,000,000원 중 담보권자 배당은 29,914,340원, 미배당액은 7,050,085,660원으로 계산됩니다. 소유자 잔여와 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 30,870,000원 | 29,914,340원 | 7,050,085,660원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 21,609,000원 | 20,820,038원 | 7,059,179,962원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 15,126,299원 | 14,454,026원 | 7,065,545,974원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 호서대학교 천안캠퍼스 북동측 인근의 아파트단지 내 상가로, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 농경지와 임야가 혼재하며 제반 환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 자체 주차장이 설치돼 있으며, 제반 교통수단 이용은 무난한 편입니다.
- 도로. 북측과 북서측으로 왕복 2차선 규모의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 4층 건물로 외벽은 글라스와 화강석 붙임, 내벽은 타일 및 인테리어 마감, 바닥은 타일, 창호는 샤시이며 관리상태는 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수, 시스템 냉난방, 승강기, 소방, 옥내주차장 설비가 있으나 가동 여부는 확인되지 않았습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 중로2류와 중로3류에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부와의 차이와 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지. 부정형 평지의 상가건물 부지로 이용 중이며 토지면적은 30,818㎡, 공시지가는 956,000원/㎡입니다.
- 환금성. 아파트단지 내 근린시설이고 이미 3회 유찰된 물건으로, 아파트 매매자료와 별개로 상가 임대수요와 공실위험을 기준으로 환금성을 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 110호 현장 특정. 출입구·경계벽·내부 연결 상태를 확인하고 감정평가서의 기호와 공부상 110호가 정확히 일치하는지 대조하세요.
- 점유 및 명도. 현황조사상 점유자는 다른 호실에만 기재돼 있으므로, 110호의 실제 사용자·열쇠 보유자·집기 소유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 상가 시세 재산정. 84.98㎡·135.81㎡ 아파트 실거래 평균 200,250,000원은 54.8525㎡ 근린시설의 비교가격으로 사용할 수 없습니다. 동일 상가동의 매매·임대 사례가 필요합니다.
- 공실과 임대수익. 감정서에 공실과 통합 이용 사례가 함께 기재돼 있으므로 실제 임대 가능 면적, 예상 임대료, 관리비와 공실기간을 별도로 확인하세요.
- 설비 상태. 시스템 냉난방·승강기·소방·옥내주차장 설비의 가동 여부와 수리비 부담을 확인하세요.
- 세금 배당. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 예상배당이 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 교부청구 내역을 대조하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 최종 대조한 뒤 입찰가를 정하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격 검증은 끝나지 않았다
이 물건은 권리만 보면 단순합니다. 2017.03.16. 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 제시된 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 감정가 90,000,000원에서 최저가 30,870,000원까지 내려온 외형만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다.
하지만 비교 자료는 84.98㎡·135.81㎡ 아파트 거래이고 대상은 54.8525㎡ 근린시설입니다. 최근 12개월 평균 200,250,000원 대비 15.4%라는 숫자는 상가의 적정가격을 설명하지 못합니다. 더구나 여러 호실이 공실·수영장·골프연습장·헬스클럽 또는 통합된 형태로 이용된 기록이 있어, 110호의 독립성·점유·임대 가능성을 직접 확인해야 합니다. 결론은 권리상 인수 0원, 가격 판단은 보류입니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 110호 자체의 상가가치와 실제 임대수익을 얼마까지 검증할 수 있느냐입니다.
