대전지방법원 2025타경12023. 천안시 동남구 안서동 부경파크빌2차아파트 단지 내 상가동 3층 301호로 표시된 근린시설입니다. 감정가는 3,483,000,000원, 현재 최저매각가는 1,194,669,000원으로 3회 유찰돼 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 신청채권자의 청구금액은 5,579,699,578원이며, 등기상 현재 소유자는 주식회사홍익힐링입니다.
가격만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 물건의 판단 순서는 할인율보다 매각대상과 환금성 확인이 먼저입니다. 감정평가상 대상 면적은 2,412.5212㎡로 표시돼 있고, 단지 아파트 실거래는 84.98㎡ 또는 135.81㎡ 주택 거래입니다. 용도와 면적이 모두 달라 아파트 거래 평균 200,250,000원을 이 근린시설의 직접 시세로 사용할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12023 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 안서동 211 부경파크빌2차아파트 제101-1(상가)동 제3층 제301호 |
| 물건종류 | 근린시설 · 아파트단지 내 상가 |
| 감정평가 이용상태 | 여러 호실이 공실·쥬쥬피아·수영장(공실)·골프연습장 및 헬스클럽으로 이용된 것으로 기재 |
| 대상 면적 | 2,412.5212㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 4층 건물 · 사용승인일 2004.12.10 |
| 소유자 | 주식회사홍익힐링 |
| 감정가 / 최저가 | 3,483,000,000원 / 1,194,669,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 천안공주낙농축산업협동조합 / 5,579,699,578원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2017.03.16 접수된 천안공주낙농축산업협동조합의 채권최고액 3,600,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 같은 접수번호로 채권최고액 1,680,000,000원과 600,000,000원의 근저당권도 설정돼 있으며, 이후 세종상호저축은행 근저당권, 글로벌스마트 가압류, 국세·지방세 압류와 현재 경매개시결정이 이어집니다.
등기상 매각으로 소멸하는 권리 구조이고 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 배당에서 먼저 차감될 수 있으므로, 후순위 채권의 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 이는 채권자 간 배당 문제이며, 현재 계산상 매수인이 승계하는 금액으로 잡히지는 않습니다.
② 점유·임차인 — 대항력은 없지만 범위 대조가 필요
현황조사상 실제 임차인 또는 점유자로 기재된 사람과 법인은 6명입니다. 보증기관 대위나 승계 신고는 없으므로 6명 모두 실제 점유 관계 확인 대상입니다. 전입일은 모두 2017.03.16 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 확인된 보증금은 5,000,000원·5,000,000원·2,000,000원·5,000,000원이며, 팔라우골프앤리조트 주식회사와 김용남의 보증금은 미상입니다.
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임옥산 | 107호 | 2022.05.19 | 5,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 팔라우골프앤리조트 주식회사 | 107호 | 2022.01.12 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 주식회사 오룡개발 | 202호 | 2019.10.15 | 5,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 주식회사 케이유 | 201호 | 2022.07.08 | 2,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 주식회사 더블유에이치개발 | 203호 | 2019.11.12 | 5,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 김용남 | 108호 | 2022.10.18 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 34.3% 할인만으로는 부족하다
현재 최저매각가 1,194,669,000원은 감정가 3,483,000,000원의 34.3%입니다. 하지만 단지 실거래 12건은 모두 84.98㎡ 또는 135.81㎡ 아파트 거래이고, 대상 근린시설 면적은 2,412.5212㎡입니다. 면적이 일치하지 않을 뿐 아니라 용도도 주택과 상가로 다르므로, 최근 12개월 평균 200,250,000원이나 최신 거래 190,000,000원을 이 물건의 적정 시세로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.98㎡ | 11 | 190,000,000원 |
| 2026.07 | 135.81㎡ | 14 | 260,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 8 | 185,000,000원 |
| 2026.06 | 135.81㎡ | 7 | 225,000,000원 |
| 2026.06 | 135.81㎡ | 8 | 280,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 2 | 179,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 5 | 145,000,000원 |
| 2026.05 | 135.81㎡ | 8 | 230,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 11 | 164,000,000원 |
| 2026.04 | 135.81㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 10 | 160,000,000원 |
| 2026.02 | 135.81㎡ | 1 | 165,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 비교 불일치 | 12건 | 200,250,000원 |
수치상 현재 최저가는 아파트 최근 12개월 평균의 596.6%로 계산되지만, 이는 대형 근린시설과 소형·중형 아파트를 비교한 값입니다. 따라서 시세보다 비싸다거나 싸다고 결론 내릴 근거로 사용할 수 없습니다. 이 물건의 가격 검증에는 인근 대형 상가·체육시설·집합상가의 매매 및 임대수익, 공실률, 관리비와 시설 유지비 자료가 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,194,669,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 14,346,690원 |
| 1. 근저당 · 천안공주낙농축산업협동조합 | 3,600,000,000원 | 1,180,322,310원 |
| 2. 근저당 · 천안공주낙농축산업협동조합 | 1,680,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 천안공주낙농축산업협동조합 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사세종상호저축은행 | 780,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사글로벌스마트 | 420,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 7,080,000,000원 중 예상배당은 1,180,322,310원이며, 미배당액은 5,899,677,690원입니다. 신청채권자 청구액 5,579,699,578원도 전액 충족되지 않습니다. 국세·지방세가 당해세로 우선 배당되면 채권자 배당액은 달라질 수 있으나, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 호서대학교 천안캠퍼스 북동측 인근의 아파트단지 내 상가로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·단독주택·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 자체 주차장이 설치돼 있으며, 북측과 북서측으로 왕복 2차선 규모의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로 외벽은 글라스·화강석, 내부는 타일과 인테리어 마감이며 관리상태는 보통으로 평가됐습니다.
- 시설. 위생·급배수, 시스템 냉난방, 승강기, 소방설비와 옥내주차장이 있으나 실제 가동 여부는 미상입니다.
- 이용상태. 일부 호실은 공실, 일부는 쥬쥬피아로 통합 이용, 수영장은 공실, 다른 부분은 골프연습장 및 헬스클럽으로 기재돼 있습니다.
- 토지·규제. 부정형 상가 부지이며 도시지역·제2종일반주거지역에 속하고 중로2류와 중로3류에 접합니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 없습니다.
- 환금성. 대상 면적이 2,412.5212㎡인 대형 근린시설이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 3.0회·매각률 0.0%로 표시돼 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각목록 대조. 소재지는 301호인데 점유 표시는 107·108·201·202·203호입니다. 각 호실이 일괄매각 대상인지 원본 목록으로 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 실제 임차인 6명의 영업·사용 현황, 301호의 별도 점유자 존재 여부와 호실 통합 사용 상태를 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 2명. 팔라우골프앤리조트 주식회사와 김용남의 보증금, 계약기간과 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 대항력은 없지만 명도 협의에는 영향을 줄 수 있습니다.
- 국세·지방세. 국·인천광역시서구·천안시 압류의 체납액과 당해세 해당 여부를 확인해야 배당 구조를 정확히 판단할 수 있습니다.
- 상가 비교사례. 아파트 거래가 아닌 인근 대형 근린시설·체육시설·집합상가의 매매가와 임대수익을 기준으로 응찰 상한을 산정해야 합니다.
- 시설 가동 상태. 냉난방·승강기·소방·수영장·골프연습장·헬스클럽 설비의 가동 여부와 수리비를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 체납 관리비 자료를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 증명되지 않았다”
이 물건은 말소기준 이후 권리가 소멸하고 대항력 임차인도 없어 예상 인수액이 0원이라는 장점이 있습니다. 그러나 대형 근린시설은 아파트와 매수층·수익구조· 관리비·공실 위험이 전혀 다릅니다. 감정가의 34.3%라는 숫자만으로 싸다고 판단할 수 없고, 현재 제시된 아파트 실거래 역시 직접 비교 자료가 아닙니다.
여기에 매각 소재지 301호와 현황조사상 점유 호실이 서로 다르게 표시된 문제도 남아 있습니다. 따라서 결론은 권리상 인수 0원, 가격 판단은 보류입니다. 매각대상 범위와 실제 점유를 먼저 확정한 뒤, 대형 상가의 임대수익과 공실·시설 유지비를 반영해 최저가 1,194,669,000원의 적정성을 별도로 검증해야 합니다.
