대전지방법원 2025타경12023. 천안시 동남구 안서동 부경파크빌2차아파트 단지 안에 있는 제101-1(상가)동 1층 111호 근린시설입니다. 소유권은 2017년 2월 주식회사홍익힐링센터로 이전됐고, 이후 상호가 주식회사홍익힐링으로 변경됐습니다. 말소기준은 2017년 3월 16일 천안공주낙농축산업협동조합의 근저당권입니다.
같은 날 같은 접수번호로 설정된 천안공주낙농축산업협동조합 근저당권은 채권최고액 3,600,000,000원·1,680,000,000원·600,000,000원이며 공동담보목록이 붙어 있습니다. 이후 세종상호저축은행 근저당권, 글로벌스마트 가압류, 국세·지방세 압류와 경매개시결정이 이어졌지만 등기상 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 예상배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12023 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 안서동 211 부경파크빌2차아파트 제101-1(상가)동 제1층 제111호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 아파트단지 내 근린시설 |
| 소유자 | 주식회사홍익힐링 (주식회사홍익힐링센터에서 상호 변경) |
| 소유권 취득 | 2017.02.01. 소유권이전 · 2016.12.30. 매매 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 48,706,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 | 천안공주낙농축산업협동조합 |
| 청구액 | 5,579,699,578원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원
2017년 3월 16일 근저당권이 말소기준입니다. 이후 설정된 세종상호저축은행 근저당권과 글로벌스마트 가압류, 국세·지방세 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2017년 이전의 신탁과 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다.
현황조사 점유자 — 111호와 일치하는 명단 없음
현황조사에는 보증기관 승계나 대위 신고가 아닌 점유자 6명·법인이 기재돼 있습니다. 그러나 기재 호실은 107호·108호·201호·202호·203호로, 경매 대상인 111호와 일치하지 않습니다. 각 전입일은 모두 2017.03.16. 말소기준일보다 늦어 조사 결과상 대항력은 없습니다.
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임옥산 | 107호 | 2022.05.19 | 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 팔라우골프앤리조트 주식회사 | 107호 | 2022.01.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 오룡개발 | 202호 | 2019.10.15 | 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 케이유 | 201호 | 2022.07.08 | 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 더블유에이치개발 | 203호 | 2019.11.12 | 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김용남 | 108호 | 2022.10.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 검토 — 감정가 34.3%여도 직접 비교는 불가
최저매각가는 48,706,000원으로 감정가 142,000,000원의 34.3%입니다. 3회 유찰로 감정가보다 93,294,000원 낮아졌습니다. 그러나 같은 단지에서 조회된 최근 12개월 거래는 면적 84.98㎡와 135.81㎡로 구성되고, 조회 기준면적 72.194㎡와 일치하지 않습니다. 무엇보다 경매 대상은 근린시설이므로 이 거래들을 상가 시세로 직접 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.98㎡ | 11 | 190,000,000원 |
| 2026.07 | 135.81㎡ | 14 | 260,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 8 | 185,000,000원 |
| 2026.06 | 135.81㎡ | 7 | 225,000,000원 |
| 2026.06 | 135.81㎡ | 8 | 280,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 2 | 179,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 5 | 145,000,000원 |
| 2026.05 | 135.81㎡ | 8 | 230,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 11 | 164,000,000원 |
| 2026.04 | 135.81㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 10 | 160,000,000원 |
| 2026.02 | 135.81㎡ | 1 | 165,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 12건 | 200,250,000원 |
숫자만 놓으면 최저가는 최근 12개월 평균 200,250,000원의 24.3%이고, 최신 거래 190,000,000원보다도 낮습니다. 하지만 이는 용도와 면적이 다른 거래를 비교한 결과입니다. 따라서 “최근 시세보다 75.7% 싸다”거나 “초저가 상가”라고 평가할 근거로 사용할 수 없습니다. 근린시설의 실제 임대수익과 동일·유사 상가 거래가격이 확인돼야 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 48,706,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,276,708원 |
| 을구 17번 근저당 · 천안공주낙농축산업협동조합 | 3,600,000,000원 | 47,429,292원 |
| 을구 17번 근저당 · 천안공주낙농축산업협동조합 | 1,680,000,000원 | 0원 |
| 을구 17번 근저당 · 천안공주낙농축산업협동조합 | 600,000,000원 | 0원 |
| 을구 19번 근저당 · 주식회사세종상호저축은행 | 780,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 주식회사글로벌스마트 | 420,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 7,080,000,000원 중 채권자 예상배당은 47,429,292원이며, 미배당액은 7,032,570,708원입니다. 공동담보 근저당의 채권최고액을 기준으로 한 계산이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 48,706,000원 | 47,429,292원 | 7,032,570,708원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 34,094,200원 | 33,080,504원 | 7,046,919,496원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 23,865,940원 | 23,036,353원 | 7,056,963,647원 | 0원 |
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 호서대학교 천안캠퍼스 북동측 인근의 아파트단지 내 상가입니다. 주변에는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 농경지와 임야가 혼재하며 제반 환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 자체 주차장이 설치돼 있습니다. 제반 교통수단 이용은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물이며 사용승인일은 2004.12.10.입니다. 외벽은 글라스·화강석 붙임, 내부는 타일과 인테리어 마감으로 관리상태는 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수, 시스템 냉난방, 승강기, 소방, 옥내주차장 설비가 있으나 가동 여부는 미상입니다.
- 도로·용도지역. 북측과 북서측으로 왕복 2차선 규모 도로에 접하고, 도시지역·제2종일반주거지역에 해당합니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 여러 호실이 공실, 쥬쥬피아, 수영장, 골프연습장 및 헬스클럽 등으로 이용됐으나 기호와 111호의 대응관계는 특정되지 않습니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 단지 경매 통계상 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%이며 최근 낙찰금액은 확인되지 않습니다. 직접 비교 가능한 상가 거래가격이 없어 매각 가능 가격을 별도로 검증해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 111호 점유 확인. 현황조사 명단은 다른 호실만 기재돼 있습니다. 111호의 실제 사용자, 공실 여부와 인도 가능 상태를 현장에서 확인하세요.
- 상가 직접 시세 확인. 단지 실거래 평균 200,250,000원은 면적이 다른 거래이고 대상은 근린시설입니다. 동일 상가동 또는 인근 유사 상가의 거래·임대 자료와 대조하세요.
- 수익성 검증. 실제 임대료, 관리비, 공실 기간과 시설 가동 여부가 확인되지 않은 상태이므로 최저가만으로 수익률을 계산하지 마세요.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 선순위 배당액이 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 현황을 확인하세요.
- 공동담보 확인. 선순위 근저당은 여러 공동담보목록에 연결돼 있습니다. 다른 담보물의 매각·변제 상황과 실제 잔존채권액을 확인하세요.
- 설비 확인. 냉난방·승강·소방·주차 설비의 설치 사실과 별개로 가동 여부가 미상입니다. 현장 작동 상태와 수리비를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 세금 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “34% 할인”보다 중요한 것은 비교 가능한 시세다
이 물건의 등기상 결론은 비교적 명확합니다. 2017.03.16. 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤에 설정된 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 투자 판단은 권리분석만으로 끝나지 않습니다.
최저가 48,706,000원은 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 같은 단지 실거래는 면적이 일치하지 않고 대상 물건도 아파트가 아닌 근린시설입니다. 더구나 현황조사상 111호와 일치하는 점유자도 확인되지 않습니다. 권리는 통과, 가격과 점유는 재검증. 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 상가 시세, 임대수익과 111호의 현장 상태가 입찰 여부를 결정해야 합니다.
