대전지방법원 2025타경12023. 천안시 동남구 안서동 부경파크빌2차아파트 단지 내 101-1 상가동 2층 203호입니다. 소유자는 주식회사홍익힐링이며, 2017.02.01. 소유권을 취득한 뒤 2017.03.16. 천안공주낙농축산업협동조합 앞으로 채권최고액 3,600,000,000원·1,680,000,000원· 600,000,000원의 근저당권이 같은 접수번호로 설정됐습니다. 이 가운데 을구 19번 근저당권이 말소기준으로 선언돼 있으며, 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가의 34.3%인 37,044,000원입니다. 그러나 이 숫자만으로 ‘싸다’고 결론 내릴 수는 없습니다. 주거용 아파트 실거래와 상가의 가치 형성 방식은 다르고, 본건 상가의 면적·임대료·수익률에 맞는 비교거래가 제시되지 않았기 때문입니다. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가보다 본건 임대차의 실제 내용과 상가 자체의 수익성·환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12023 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 안서동 211 부경파크빌2차아파트 제101-1(상가)동 제2층 제203호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 아파트단지 내 상가 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 4층 건물 · 사용승인일 2004.12.10. |
| 소유자 | 주식회사홍익힐링 (2022.11.25. 상호변경 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 37,044,000원 (3회 유찰·감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 천안공주낙농축산업협동조합 / 5,579,699,578원 |
| 매각기일 | 2026.07.27. |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸형, 점유는 별도 확인
말소기준은 2017.03.16. 설정된 천안공주낙농축산업협동조합의 을구 19번 근저당권입니다. 같은 날 채권최고액 3,600,000,000원·1,680,000,000원· 600,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이후 세종상호저축은행 근저당권, 글로벌스마트 가압류, 국세·지방세 압류와 경매개시결정이 이어졌습니다. 등기상 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
임차인·점유 현황
현황조사에는 관련 상가 호실의 점유자 6명·법인이 함께 기재돼 있습니다. 본건 203호의 직접 점유자는 주식회사 더블유에이치개발로 조사됐으며, 2019.11.12. 전입·사업자등록 시점이 2017.03.16. 말소기준보다 늦어 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 보증금은 5,000,000원이고 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정하기 어렵습니다.
| 점유자 | 호실 | 전입·등록일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 더블유에이치개발 본건 | 203호 | 2019.11.12. | 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 주식회사 오룡개발 | 202호 | 2019.10.15. | 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 팔라우골프앤리조트 주식회사 | 107호 | 2022.01.12. | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 임옥산 | 107호 | 2022.05.19. | 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 주식회사 케이유 | 201호 | 2022.07.08. | 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김용남 | 108호 | 2022.10.18. | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
② 가격 비교 — 아파트 실거래를 상가 시세로 보면 안 된다
부경파크빌2차에서 확인된 최근 12건의 실거래는 전용 84.98㎡와 135.81㎡ 주거용 아파트 거래입니다. 본건은 상가동 203호 근린시설이므로 용도와 면적, 임대수익 구조가 전혀 다릅니다. 따라서 아래 거래는 단지의 주거시장 참고자료일 뿐, 본건 상가의 적정 낙찰가를 산정하는 비교사례가 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07. | 84.98㎡ | 11층 | 190,000,000원 |
| 2026.07. | 135.81㎡ | 14층 | 260,000,000원 |
| 2026.06. | 84.98㎡ | 8층 | 185,000,000원 |
| 2026.06. | 135.81㎡ | 7층 | 225,000,000원 |
| 2026.06. | 135.81㎡ | 8층 | 280,000,000원 |
| 2026.06. | 84.98㎡ | 2층 | 179,000,000원 |
| 2026.06. | 84.98㎡ | 5층 | 145,000,000원 |
| 2026.05. | 135.81㎡ | 8층 | 230,000,000원 |
| 2026.05. | 84.98㎡ | 11층 | 164,000,000원 |
| 2026.04. | 135.81㎡ | 2층 | 220,000,000원 |
| 2026.03. | 84.98㎡ | 10층 | 160,000,000원 |
| 2026.02. | 135.81㎡ | 1층 | 165,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.98㎡·135.81㎡ | 12건 | 200,250,000원 |
현재 최저가 37,044,000원은 아파트 최근 12개월 평균 200,250,000원의 18.5%에 불과합니다. 그러나 이는 상가와 아파트를 섞은 비율이므로 ‘시세의 18.5%에 산다’는 의미가 아닙니다. 상가의 적정가는 본건 면적, 현재 임대차, 실제 임대료, 공실 기간, 관리비, 상권 매출과 동일 상가동 거래를 기준으로 다시 산정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 37,044,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,066,792원 |
| 1. 을구 19번 근저당 · 천안공주낙농축산업협동조합 | 3,600,000,000원 | 35,977,208원 |
| 2. 을구 19번 근저당 · 천안공주낙농축산업협동조합 | 1,680,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 19번 근저당 · 천안공주낙농축산업협동조합 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 21번 근저당 · 주식회사세종상호저축은행 | 780,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 주식회사글로벌스마트 | 420,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권액은 채권최고액·청구금액 기준입니다. 총채권액 7,080,000,000원 중 채권자 예상배당은 35,977,208원이며, 예상 미배당액은 7,044,022,792원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 부경파크빌2차 아파트단지 내 상가로 평가된 근린시설입니다. 상가동 전체는 공실·쥬쥬피아·수영장·골프연습장 및 헬스클럽 이용이 혼재합니다.
- 입지. 호서대학교 천안캠퍼스 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·단독주택·농경지·임야가 혼재합니다. 제반 환경은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 자체 주차장이 설치돼 있으며, 제반 교통수단 이용은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 4층 건물로 위생·급배수·시스템 냉난방·승강기·소방·옥내주차장 설비가 있으나 가동 여부는 확인되지 않았습니다.
- 도로·토지. 북측과 북서측으로 왕복 2차선 아스콘 포장도로에 접하며, 도시지역·제2종일반주거지역에 속합니다. 공시지가는 956,000원/㎡입니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주거용 아파트와 달리 상가는 임대수익·공실·상권에 따라 매수층이 제한됩니다. 3회 유찰 이력과 동일 용도 거래자료 부재를 감안해 환금성 판단은 보수적으로 해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 203호 실제 점유 확인. 주식회사 더블유에이치개발의 영업 여부, 점유 범위, 출입 가능 상태와 명도 의사를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대차계약 원문 대조. 보증금 5,000,000원 외 월차임·계약기간·확정일자·배당요구·체납 여부를 계약서와 매각물건명세서로 확인해야 합니다.
- 상가 기준 가격 검증. 부경파크빌2차 아파트 실거래가 아니라 동일 상가동 또는 인근 유사 근린시설의 매매가·임대료·수익률로 응찰가를 산정해야 합니다.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 해당 여부와 법정기일을 확인해야 실제 배당순서를 판단할 수 있습니다.
- 시설 가동 점검. 냉난방·승강기·소방·옥내주차장 설비의 작동 상태와 수리비를 확인해야 합니다.
- 관리비·공용부분. 상가 관리비 체납, 공용부분 비용, 주차 이용조건과 집합건물 관리규약을 확인해야 합니다.
- 매각 진행 확인. 매각기일 2026.07.27.의 진행·변경·매각 여부를 법원 원문으로 대조해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 안전”
이 물건은 등기상 말소기준이 분명하고 본건 점유자의 대항력도 없어, 현재 계산상 매수인이 떠안을 보증금이나 후순위 권리는 0원입니다. 권리만 보면 소멸형에 가깝습니다.
하지만 투자 판단은 낮은 최저가보다 상가 자체의 가격 검증이 먼저입니다. 현재 최저가 37,044,000원은 감정가 108,000,000원의 34.3%지만, 비교 가능한 상가 실거래와 임대수익이 없고 임대차관계도 불분명합니다. 제공된 190,000,000원 최신 거래와 200,250,000원 최근 평균은 아파트 가격이므로 본건이 시세보다 저렴하다는 근거가 될 수 없습니다.
권리는 조건부 합격, 가격과 점유는 보류. 203호 임대차 원문과 현장 점유, 동일 상가의 임대료·공실률·거래가를 확인한 뒤에만 응찰 상한을 정할 수 있는 물건입니다.
