대전지방법원 2025타경12023. 천안시 동남구 안서동 부경파크빌2차아파트 단지 내 101-1 상가동 4층 401호 근린시설입니다. 감정가 879,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 301,497,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 과거 설정됐던 신탁과 근저당권들은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2017.03.16. 천안공주낙농축산업협동조합의 채권최고액 3,600,000,000원 근저당권입니다.

같은 날 같은 접수번호로 설정된 채권최고액 1,680,000,000원 및 600,000,000원의 추가 근저당권, 이후 세종상호저축은행 근저당권 780,000,000원, 글로벌스마트 가압류 420,000,000원, 국가·천안시 압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 제공된 배당표에서 낙찰자가 승계할 권리는 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원

과거 하나은행·청주축산업협동조합·국가·충북원예농업협동조합 등이 설정했던 근저당권과 신탁등기는 모두 등기부상 이미 말소돼 현재 낙찰자에게 영향을 주지 않습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2017.03.16. 설정된 천안공주낙농축산업협동조합 근저당권입니다. 이 권리보다 뒤에 설정되거나 접수된 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차·점유 조사 — 6명 모두 대상 호실과 불일치

현황조사에 기재된 실제 점유자는 6명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 전입일은 모두 2017.03.16. 말소기준보다 늦어 조사 내용상 대항력은 없습니다. 다만 모든 점유 호실이 107호·108호·201호·202호·203호로 적혀 있어, 매각 대상 401호의 점유 상태를 직접 확인해 주는 자료로 보기 어렵습니다.

③ 가격 비교 — 아파트 실거래를 상가 시세로 쓰면 안 된다

단지 실거래 자료에는 전용 84.98㎡ 및 135.81㎡ 아파트 거래 12건이 잡혀 있습니다. 최근 12개월 평균은 200,250,000원, 최신 거래는 2026.07. 190,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 평균의 150.6%로 계산됩니다.

그러나 분석 대상은 근린시설이고 비교 기준 면적은 653.1593㎡인 반면, 거래 표본은 84.98㎡·135.81㎡ 주거용 아파트입니다. 용도와 면적이 모두 맞지 않으므로 150.6%라는 비율은 상가가 시세보다 비싸다는 확정 근거로도, 감정가 대비 34.3%가 싸다는 근거로도 사용할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 301,497,000원 가정)

총 채권액 7,080,000,000원 중 채권자 배당액은 296,476,042원, 미배당액은 6,783,523,958원입니다. 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 여부에 따라 실제 배당 순서는 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원

유찰이 이어질수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 제공된 시나리오에서는 어느 회차에도 낙찰자가 인수하는 금액이 생기지 않습니다. 이 물건의 핵심은 권리 인수액이 아니라 401호의 실제 점유·이용 상태와 상가 자체의 수익가치입니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 호서대학교 천안캠퍼스 북동측 인근의 아파트단지 내 상가로, 주변에 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 농경지와 임야가 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 자체 주차장이 설치돼 있으며, 제반 교통수단 이용은 무난한 편입니다.
• 이용상태. 감정평가에는 공실, 쥬쥬피아, 수영장 공실, 골프연습장 및 헬스클럽 등 여러 이용상태가 함께 기재돼 있습니다. 어떤 이용상태가 401호에 직접 해당하는지 확인이 필요합니다.
• 설비. 위생·급배수, 시스템 냉난방, 승강기, 소방, 옥내주차장 설비가 있으나 가동 여부는 확인되지 않았습니다.
• 도로. 북측과 북서측으로 왕복 2차선 규모의 아스콘 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 중로2류 및 중로3류 도로에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물로 기재된 사항도 없습니다.
• 경매 통계. 단지 관련 통계상 평균 유찰 3.0회, 매각률 0.0%이며 최근 낙찰금액은 확인되지 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 401호 점유 확인. 현황조사 점유자 6명은 모두 다른 호실입니다. 현장 방문과 매각물건명세서로 401호의 공실 여부, 실제 사용자와 명도 대상을 확인해야 합니다.
• 매각 범위 확인. 감정평가 이용상태에는 여러 호실과 시설이 함께 기재돼 있습니다. 401호 단독 매각인지, 일괄 매각 물건 중 대표 주소인지 원본 목록을 대조해야 합니다.
• 상가 비교사례 확보. 84.98㎡·135.81㎡ 아파트 실거래 12건은 가격 상한이나 하한으로 사용할 수 없습니다. 동일 상가동·유사 면적 근린시설의 매매·임대 사례를 별도로 조사해야 합니다.
• 시설 가동 여부. 시스템 냉난방·승강기·소방·주차설비와 수영장·골프연습장·헬스클럽 관련 설비의 작동 상태, 원상복구비와 유지관리비를 확인해야 합니다.
• 체납 비용. 상가 관리비와 공용부분 체납액, 전기·수도·가스 등 미납 비용을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 조세·최우선변제. 국가와 천안시 압류가 있고 임차인의 우선변제 여부가 확인되지 않았으므로 배당요구종기, 조세 법정기일과 소액임차인 해당 여부를 원본에서 대조해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서의 물건번호와 호실 목록이 서로 일치하는지 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리는 단순하지만, 물건 확인이 먼저다

이 사건은 등기만 보면 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하고 매수인 인수액도 0원인 구조입니다. 감정가 879,000,000원에서 301,497,000원까지 내려온 할인율도 눈에 띕니다. 하지만 감정가의 34.3%라는 숫자만으로 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다.

현황조사 점유자 6명은 분석 대상 401호가 아닌 107호·108호·201호·202호·203호에 기재돼 있고, 가격 비교 자료는 84.98㎡·135.81㎡ 주거용 아파트 거래입니다. 감정평가의 이용상태도 공실·놀이시설·수영장· 골프연습장·헬스클럽이 혼재해 401호의 실제 이용상태를 특정하기 어렵습니다.

등기 권리는 합격, 가격과 물건 상태는 보류. 401호의 정확한 매각 범위, 점유자, 임대수익, 시설 가동 여부와 유사 상가 거래를 확인한 뒤에야 301,497,000원이 기회인지 비용 부담이 큰 물건인지 판단할 수 있습니다.