대전지방법원 2025타경12023. 천안시 동남구 안서동 부경파크빌2차아파트의 101-1(상가)동 1층 108호 근린시설입니다. 현재 소유자는 주식회사홍익힐링으로, 2017.02.01. 주식회사홍익힐링센터 명의로 소유권을 취득한 뒤 2022.11.25. 상호변경 등기가 이뤄졌습니다. 권리분석의 기준은 2017.03.16. 설정된 천안공주낙농축산업협동조합의 근저당권입니다.

말소기준과 같은 날 천안공주낙농축산업협동조합 명의로 1,680,000,000원과 600,000,000원의 근저당권이 추가 설정됐고, 이후 세종상호저축은행 근저당권, 글로벌스마트 가압류와 국세·지방세 압류가 이어졌습니다. 이들 권리는 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있어 등기상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 공법상·현장상 위험과 점유 관계는 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2017.03.16. 접수된 천안공주낙농축산업협동조합의 채권최고액 3,600,000,000원 근저당권입니다. 같은 접수일·접수번호로 설정된 1,680,000,000원과 600,000,000원의 근저당권, 2017.09.18. 세종상호저축은행 근저당권 780,000,000원, 2018.09.21. 글로벌스마트 가압류 420,000,000원은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.

국, 천안시, 천안시동남구청 명의의 압류도 말소기준 이후 접수됐습니다. 다만 국세·지방세 압류 3건 가운데 당해세가 포함될 경우 배당에서 선순위로 차감될 수 있으므로, 이는 후순위 채권자의 미배당 규모에 영향을 줍니다. 현재 배당 모형상 매수인 인수액은 0원입니다.

② 임차인·점유 — 108호 주거 점유와 보증금 미상

현황조사상 점유 관계는 107호·108호·201호·202호·203호에서 모두 6건이 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 보증금 중복 합산 문제는 없습니다. 이 사건의 주소인 108호에는 김용남이 2022.10.18. 전입했고 용도는 주거로 조사됐습니다. 말소기준일인 2017.03.16.보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 현장 점유와 명도 협의 조건은 별도로 점검해야 합니다.

③ 가격 비교 — 아파트 거래를 상가 시세로 쓰면 안 된다

같은 단지 부경파크빌2차의 최근 12건 거래는 모두 전용 84.98㎡ 아파트 거래입니다. 최근 12개월 평균은 168,583,333원, 최신 거래는 2026.07. 190,000,000원이며, 거래 범위는 145,000,000원부터 190,000,000원까지입니다.

최저매각가 51,450,000원은 위 아파트 최근 12개월 평균의 30.5%입니다. 그러나 대상은 1층 근린시설이고 비교 거래는 주거용 아파트이므로 이 비율은 직접적인 할인율이나 상가 시세 지표가 아닙니다. 상가의 실제 가치는 전용면적, 점포 전면, 내부 통합 사용 여부, 임대료, 공실 상태와 시설 가동 여부를 현장에서 확인한 뒤 판단해야 합니다.

④ 회차별 실질취득 시나리오

낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어나는 대항력 임차인 구조가 아닙니다. 현재 확인된 점유 관계는 모두 말소기준일 이후 전입으로 대항력이 없으며, 각 회차의 실질취득액은 매각가와 동일하게 계산됩니다. 다만 보증금이 미상인 점유자의 실제 계약관계와 명도비용은 별도입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 51,450,000원 가정)

총 채권액 7,080,000,000원 중 채권자 예상배당은 50,123,900원이며, 미배당액은 7,029,876,100원입니다. 국세·지방세 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 호서대학교 천안캠퍼스 북동측 인근의 아파트단지 내 상가로, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 농경지와 임야가 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 자체 주차장이 설치돼 있으며, 제반 교통수단 이용은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 감정 이용상태에는 공실, 쥬쥬피아의 호별 구분 없는 통합 이용, 공실 수영장, 골프연습장 및 헬스클럽이 함께 기재돼 있습니다. 108호의 실제 적용 상태는 현장 대조가 필요합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물이며 외벽은 글라스 및 화강석 붙임, 내부는 타일과 인테리어 마감으로 조사됐습니다.
• 설비. 위생·급배수, 시스템 냉난방, 승강기, 소방, 옥내주차장 설비가 있으나 가동 여부는 미상입니다.
• 도로. 북측 및 북서측으로 왕복 2차선 규모의 아스콘 포장도로에 접합니다.
• 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역이며 중로2류와 중로3류에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 108호 현장 점유. 김용남의 주거 사용 여부, 실제 점유 범위, 보증금과 월세, 계약 상대방, 퇴거 의사를 직접 확인해야 합니다.
• 임대차 원본. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상인 점유자가 있으므로 매각물건명세서와 현황조사서의 최신본을 대조해야 합니다.
• 호별 경계. 감정 이용상태에 호별 구분 없이 터서 사용한 구간이 기재돼 있으므로, 108호의 벽체·출입구·계량기·전용부분 경계를 확인해야 합니다.
• 상가 수익성. 아파트 실거래가가 아니라 예상 임대료, 공실 기간, 관리비, 시설 복구비와 상권 수요를 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
• 시설 가동. 냉난방·승강기·소방·옥내주차장 설비의 가동 여부와 수리비를 확인해야 합니다.
• 세금·관리비. 국세·지방세 압류의 당해세 여부와 체납 관리비 중 공용부분 부담을 확인해야 합니다.
• 공동담보. 등기된 채권최고액과 이 호실의 실제 채무·배당액이 다를 수 있으므로 채권계산서와 배당요구 종기를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리는 소멸형, 투자는 현장 확인형”

이 물건은 등기만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2017.03.16. 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금을 낙찰자가 떠안는 구조도 아닙니다.

하지만 투자 판단은 권리분석만으로 끝나지 않습니다. 대상은 1층 근린시설인데 거래 비교자료는 같은 단지의 아파트 거래이고, 108호는 주거 점유·보증금 미상으로 조사됐습니다. 감정 이용상태에도 공실과 통합 이용, 수영장, 골프연습장 및 헬스클럽이 혼재합니다. 따라서 이 물건의 결론은 “인수 0원이라 권리는 통과, 3회 유찰이라도 가격은 현장 확인 전 보류”입니다.