대전지방법원 2025타경12023. 천안시 동남구 안서동 부경파크빌2차아파트 단지 내 101-1 상가동 2층 205호로 기재된 근린시설입니다. 감정가 1,441,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가는 494,263,000원까지 내려왔습니다. 할인율만 보면 크게 낮아 보이지만, 이 물건은 아파트가 아니라 상가동 근린시설이고 분석대상 면적은 881.2659㎡입니다. 제공된 실거래 12건은 전용 84.98㎡와 135.81㎡ 아파트 거래이므로, 이를 이 물건의 직접적인 시세로 사용해서는 안 됩니다.

권리의 기준점은 2017년 3월 16일 천안공주낙농축산업협동조합 근저당권입니다. 같은 접수번호로 3,600,000,000원·1,680,000,000원·600,000,000원의 근저당권이 설정돼 있고, 이후의 세종상호저축은행 근저당권, 글로벌스마트 가압류, 국·천안시 압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 배당재원이 채권총액에 크게 못 미쳐 채권자의 미배당은 상당하지만, 그 미배당 채권이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

현재 소유자는 2017년 2월 1일 소유권을 이전받은 주식회사홍익힐링센터이며, 2020년 6월 29일 상호가 주식회사홍익힐링으로 변경됐습니다. 그 뒤 2017년 3월 16일 설정된 천안공주낙농축산업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 같은 날 설정된 세 건의 근저당권과 그 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.

② 임차인·점유관계 — 실제 조사 6건, 모두 후순위

실제 조사된 점유자는 6명·법인이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 신고일은 모두 말소기준일인 2017년 3월 16일보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 확인된 보증금은 17,000,000원이고, 2건은 보증금이 확인되지 않았습니다.

③ 가격 비교 — 34.3% 할인만 보고 싸다고 할 수 없다

부경파크빌2차의 최근 거래 12건 평균은 200,250,000원, 최신 거래는 2026년 7월 190,000,000원입니다. 그러나 해당 거래는 전용 84.98㎡ 또는 135.81㎡의 아파트 거래이고, 이 경매물건은 881.2659㎡ 근린시설로 분류됩니다. 용도와 면적이 모두 달라 직접 비교 가능한 실거래가 아닙니다.

실질취득액 494,263,000원은 이 아파트 거래 평균의 246.8%입니다. 그렇다고 이 근린시설이 아파트보다 비싸다고 단정할 수도 없지만, 반대로 감정가 대비 할인폭만 보고 시세보다 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 이 물건의 가격 판단에는 동일 상가동·동일 용도·유사 면적의 매매 및 임대수익 자료가 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 494,263,000원 가정)

채권총액 7,080,000,000원 중 채권자 배당은 486,920,370원이며, 미배당액은 6,593,079,630원입니다. 소유자 잔여금은 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 아파트단지 내 상가인 근린시설입니다. 감정 이용상태에는 여러 호실이 공실, 쥬쥬피아, 수영장, 골프연습장 및 헬스클럽으로 기재돼 있습니다.
• 입지. 호서대학교 천안캠퍼스 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·단독주택· 농경지·임야가 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 자체 주차장이 설치돼 있으며, 제반 교통수단 이용은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 설비. 위생·급배수·시스템 냉난방·승강기·소방·옥내주차장 설비가 있으나 가동 여부는 확인되지 않았습니다.
• 도로. 북측과 북서측으로 왕복 2차선 규모의 아스콘 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 중로2류와 중로3류에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 대형 근린시설은 아파트보다 매수층이 제한될 수 있으므로, 실제 영업 가능 면적, 공실률, 관리비, 임대료와 예상 수익률 확인이 핵심입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 205호 점유 확인. 현황조사에 나온 점유자는 모두 다른 호실입니다. 205호의 실제 사용자를 현장과 원문 서류에서 별도로 확인해야 합니다.
• 경매 범위 확인. 주소는 205호이지만 감정 이용상태와 점유조사는 여러 호실을 함께 다룹니다. 매각 대상의 정확한 호실·면적·공용부분 범위를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 아파트 실거래는 직접 비교 자료가 아닙니다. 동일 상가동 또는 인근 근린시설의 매매가·보증금·월세·공실 기간을 조사해야 합니다.
• 시설 가동 확인. 시스템 냉난방, 승강기, 소방, 수영장, 골프연습장 및 헬스클럽 관련 설비의 가동 여부와 보수비를 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 당해세는 배당표에 반영되지 않을 수 있습니다.
• 명도비용 반영. 대항력이 없더라도 다수 법인·개인 점유가 실제로 계속된다면 인도명령, 협의 및 시설 철거 비용이 발생할 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 목적물 표시와 현장 상태를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “유찰률은 크지만, 가격 근거는 부족하다”

이 사건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2017년 3월 16일 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당·가압류·압류는 소멸하며 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 입찰 판단의 핵심은 권리보다 목적물 범위와 가격 검증입니다. 확인된 점유자는 205호가 아닌 다른 호실에 기재돼 있고, 881.2659㎡ 근린시설과 비교할 만한 상가 실거래도 제시되지 않았습니다.

최저가 494,263,000원은 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 최근 아파트 거래 평균 200,250,000원보다 246.8% 높습니다. 이 비교는 용도·면적 불일치 때문에 시세 판정 자료로는 부적합하지만, 최소한 “세 번 유찰됐으니 싸다”는 결론을 뒷받침하지도 못합니다. 권리는 소멸형이지만, 대상 범위·점유·수익가치·환금성을 확인하기 전에는 보수적인 접근이 필요한 물건입니다.