24,353,000원
대전지방법원 2025타경12023. 천안시 동남구 안서동 부경파크빌2차아파트 단지 안에 있는 101-1(상가)동 2층 202호, 전용 39.38㎡의 근린시설입니다. 현재 소유자는 주식회사홍익힐링으로, 2016.12.30 매매를 원인으로 2017.02.01 소유권을 취득했습니다. 그 뒤 2017.03.16 천안공주낙농축산업협동조합 명의의 근저당권 3건이 같은 날 설정됐고, 그중 채권최고액 3,600,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다.
등기상 말소기준권리와 같은 날 설정된 근저당권의 채권최고액은 각각 3,600,000,000원·1,680,000,000원·600,000,000원이며 모두 공동담보목록이 붙어 있습니다. 이후 세종상호저축은행 근저당권 780,000,000원, 글로벌스마트 가압류 420,000,000원, 국세·지방세 압류와 현재 경매개시결정이 이어졌습니다. 채권 규모는 이 호실 감정가보다 훨씬 크지만, 후순위 권리의 미배당액이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12023 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 안서동 211 부경파크빌2차아파트 제101-1(상가)동 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(근린시설·아파트단지 내 상가) · 전용 39.38㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 2층 |
| 사용승인 | 2004.12.10 |
| 소유자 | 주식회사홍익힐링 (2017.02.01 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 71,000,000원 / 24,353,000원 (3회 유찰·감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 천안공주낙농축산업협동조합 / 5,579,699,578원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 정리
2017.03.16 설정된 천안공주낙농축산업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 같은 날의 나머지 근저당권과 그 뒤 설정된 세종상호저축은행 근저당권, 글로벌스마트 가압류, 국세·지방세 압류 3건 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2023.12.20 개시된 종전 임의경매는 2025.04.04 취하돼 2025.04.07 말소됐고, 현재 사건은 2025.07.11 새로 개시됐습니다.
② 임차인·점유 — 대상 202호의 실제 임차인은 1곳
| 점유자 | 점유부분 | 전입·등록일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 오룡개발 | 202호 | 2019.10.15 | 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 0원 |
대상 202호의 점유 주체는 주식회사 오룡개발 1곳입니다. 전입·등록일 2019.10.15는 말소기준일 2017.03.16보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 5,000,000원이고 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 대항력이 없으므로 배당받지 못한 보증금이 낙찰자에게 승계되지는 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인 수를 중복 계산할 사유가 없습니다.
③ 가격 비교 — 감정가 34.3%라도 직접 시세는 아니다
현재 최저매각가는 24,353,000원으로 감정가 71,000,000원의 34.3%입니다. 절대금액만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 최근 거래 자료는 부경파크빌2차의 주거용 아파트 거래입니다. 대상 상가는 전용 39.38㎡인데 거래 표본은 전용 84.98㎡와 135.81㎡로 면적도 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.98㎡ | 11 | 190,000,000원 |
| 2026.07 | 135.81㎡ | 14 | 260,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 8 | 185,000,000원 |
| 2026.06 | 135.81㎡ | 7 | 225,000,000원 |
| 2026.06 | 135.81㎡ | 8 | 280,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 2 | 179,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 5 | 145,000,000원 |
| 2026.05 | 135.81㎡ | 8 | 230,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 11 | 164,000,000원 |
| 2026.04 | 135.81㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 10 | 160,000,000원 |
| 2026.02 | 135.81㎡ | 1 | 165,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 12건 | 200,250,000원 |
표본의 최근 12개월 평균은 200,250,000원, 최신 거래는 190,000,000원이며 범위는 145,000,000원~280,000,000원입니다. 계산상 최저가는 이 평균의 12.2%지만, 이는 상가와 아파트를 섞어 비교한 비율입니다. 용도·면적·수익구조가 전혀 다르므로 “시세의 12.2%에 사는 초저가 물건”이라는 판단 근거로 사용할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 24,353,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 838,354원 |
| 1. 근저당 · 천안공주낙농축산업협동조합 | 3,600,000,000원 | 23,514,646원 |
| 2. 근저당 · 천안공주낙농축산업협동조합 | 1,680,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 천안공주낙농축산업협동조합 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 세종상호저축은행 | 780,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 글로벌스마트 | 420,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 7,080,000,000원 중 예상배당은 23,514,646원이고 미배당액은 7,056,485,354원입니다. 국세·지방세 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 가격은 내려가도 검증 과제는 같다
| 회차 | 예상 매각가 | 매수인 인수 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 24,353,000원 | 0원 | 23,514,646원 | 7,056,485,354원 |
| 4회 유찰 시 | 17,047,100원 | 0원 | 16,340,252원 | 7,063,659,748원 |
| 5회 유찰 시 | 11,932,970원 | 0원 | 11,318,177원 | 7,068,681,823원 |
유찰이 더 진행돼도 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 그러나 매각가가 낮아지는 만큼 채권자의 미배당액만 커질 뿐, 상가의 적정 임대료·공실 가능성·관리비·재매각 가능성이 자동으로 개선되는 것은 아닙니다. 입찰가는 감정가 할인율이 아니라 상가 자체의 수익성과 실제 점유 상태를 기준으로 정해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 호서대학교 천안캠퍼스 북동측 인근의 아파트단지 내 상가입니다. 주변에는 아파트단지·근린생활시설·단독주택·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 자체 주차장이 설치돼 있습니다. 북측과 북서측으로 왕복 2차선 규모의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로 외벽은 글라스·화강석 붙임, 내부는 타일과 인테리어 마감이며 관리 상태는 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·시스템 냉난방·승강기·소방·옥내주차장 설비가 있으나 가동 여부는 확인되지 않았습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 중로2류·중로3류에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 487세대 아파트단지의 상가지만 주거용 아파트와 상가의 수요층은 다릅니다. 단지 내 동선, 2층 접근성, 실제 영업 가능 업종과 공실 기간을 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 202호 현장 점유 확인. 주식회사 오룡개발의 실제 영업·점유 여부와 인도 가능 시기를 확인하세요.
- 임대차 원본 확인. 보증금 5,000,000원, 계약기간, 사업자등록일, 확정일자 및 배당요구 여부를 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 상가 직접 시세 조사. 같은 상가동 또는 인근 아파트단지 내 상가의 매매가·임대료·공실 기간을 조사하세요. 아파트 실거래는 입찰가 산정 근거가 될 수 없습니다.
- 수익률 검증. 실제 가능한 월 임대료에서 관리비·공실·수선비를 차감한 순수익을 기준으로 적정 매입가를 계산해야 합니다.
- 관리비·시설 상태. 공용관리비 체납, 냉난방·승강기·소방설비의 가동 상태, 상가 전용 전기·수도 사용 가능 여부를 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 해당 금액과 배당 순서를 세무서·구청 및 매각서류에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 직접 확인한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리돼도 가격은 검증해야 한다”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2017.03.16 천안공주낙농축산업협동조합 근저당권이고, 대상 202호의 임차인은 그보다 늦게 들어와 대항력이 없습니다. 후순위 권리와 미배당 채권은 매수인에게 승계되지 않아 실질취득은 최저가 24,353,000원, 인수는 0원입니다.
그러나 3회 유찰과 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 싸다고 결론내릴 수는 없습니다. 확인되는 실거래는 상가가 아니라 면적이 다른 아파트 거래이며, 단지 경매 통계도 평균 유찰 3.0회, 매각률 0.0%, 최근 매각 기록 없음으로 나타납니다. 권리는 통과, 가격은 현장조사 후 결정. 이 물건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 2층 상가의 실제 임대수익과 재매각 가능성입니다.
