대구지방법원 2025타경11150. 구미시 광평동 ‘금빛하늘’ 6층 건물 내 2층 207호 오피스텔입니다. 2017년 3월 31일 구미새마을금고 근저당권 74,100,000원이 설정됐고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 설정된 이정진의 전세권, 국가 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당 사항 없음으로 기재돼 있습니다.
권리 순위만 보면 매수인이 등기상 권리를 떠안을 가능성은 낮습니다. 그러나 207호에는 말소기준권리 이후 전입한 김화랑과 장미애가 조사됐고, 이정진은 등기상 전세권자이면서 임차인 조사에도 이름이 올라 있으나 전입일이 확인되지 않습니다. 특히 장미애는 말소기준 근저당의 채무자와 동일한 이름이므로 임대차의 실체와 관계인 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11150 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 광평동 532-4, 2층 207호 [도로명] 경상북도 구미시 광평길 51 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 금빛하늘 2층 207호 · 6층 건물 |
| 건물 | 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 · 사용승인 2017.01.31 |
| 소유자 | 주식회사사비개발 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 68,100,000원 / 33,369,000원 (2회 유찰·감정가의 49.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구미새마을금고 / 750,350,000원 |
| 말소기준권리 | 2017.03.31. 구미새마을금고 근저당권 · 채권최고액 74,100,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수권리는 없다
말소기준은 2017.03.31. 구미새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 소유권보존이 이뤄졌고, 그 뒤인 2017.04.14. 이정진 명의 전세권 50,000,000원이 설정됐습니다. 전세권의 범위는 주거용 건물 전부이며, 존속기간은 2017.04.12.부터 2019.04.11.까지입니다. 이 전세권은 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸하고, 현재 최저가 배당 가정에서는 예상배당도 0원입니다.
2020.02.25. 국가 압류도 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 국민건강보험공단 압류는 2021.09.29. 해제로 이미 말소됐습니다. 2025.06.20. 구미새마을금고의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 분석 — 207호 직접 관련자를 먼저 본다
조사자료상 보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 실제 신고자는 모두 9명입니다. 다만 여러 호수의 신고가 함께 확인되므로, 207호 직접 관련자와 다른 호수 신고자를 구분해야 합니다.
| 성명 / 호수 | 전입·등기 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 김화랑 207호 | 2021.04.02. 전입 확정일자·배당요구 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 말소기준권리 이후 전입 |
| 장미애 207호 | 2024.05.30. 전입 확정일자·배당요구 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 말소기준권리 이후 전입 · 근저당 채무자와 동일 이름 |
| 이정진 호수 미상 | 전입일 미상 2017.04.14. 전세권 설정 | 임대차 보증금 미상 등기 전세금 50,000,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 전세권은 기준권리 이후로 매각 시 소멸 |
같은 사건에서 확인된 다른 호수 신고자
| 성명 | 호수 | 전입일 | 보증금 / 배당요구 | 대항력 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 양승민 | 210호 | 2020.05.08. | 5,000원 · 2025.09.22. 배당요구 | 대항력 없음 |
| 강석희 | 309호 | 1996.05.07. | 보증금 미상 · 배당요구 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 이진희 | 310호 | 2017.04.10. | 보증금 미상 · 배당요구 미상 | 대항력 없음 |
| 신해윤 | 507호 | 2024.03.07. | 보증금 미상 · 2025.07.24. 배당요구 | 대항력 없음 |
| 김은숙 | 610호 | 2023.03.28. | 1,000원 · 배당요구 미상 | 대항력 없음 |
| 곽영대 | 707호 | 2017.04.18. | 5,000원 · 2025.08.01. 배당요구 | 대항력 없음 |
다른 호수의 신고는 207호 점유관계와 구분해 판단해야 합니다. 강석희는 전입일이 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자와 목적물 관계가 밝혀지지 않아 대항력을 확정하지 않고 ‘가능·미상’으로 표시했습니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 49%지만 시세 확인 전에는 ‘싸다’고 못 한다
감정가 68,100,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 33,369,000원, 감정가의 49.0%입니다. 할인율만 보면 크게 낮아졌지만, 동일 건물이나 인근 유사 오피스텔의 최신 실거래 비교값이 확인되지 않은 상태에서는 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다.
따라서 실질취득 기준은 명시 인수액 0원을 반영한 33,369,000원으로 보되, 이를 곧바로 시세보다 저렴하다고 표현해서는 안 됩니다. 오피스텔의 실제 임대료·공실·관리비, 기계식 주차설비 이용 조건과 유사 호실 거래가를 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 33,369,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,000,642원 |
| 1. 근저당 · 구미새마을금고 | 74,100,000원 | 32,368,358원 |
| 2. 전세권 · 이정진 | 50,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당과 전세권의 합계 채권액은 124,100,000원이고, 집행비용을 제외한 채권자 예상배당은 32,368,358원입니다. 현재 회차에서의 미배당액은 91,731,642원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다. 이 미배당액은 채권자의 부족액으로, 매수인이 자동으로 떠안는 금액은 아닙니다.
집행비용은 매각가의 3.0% 수준으로 계산된 1,000,642원이며, 당해세와 임차인의 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 회차별 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 감정가 49% | 33,369,000원 | 32,368,358원 | 91,731,642원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 23,358,300원 | 22,537,851원 | 101,562,149원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 16,350,809원 | 15,656,494원 | 108,443,506원 | 0원 |
⑥ 입지·건물 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광평동 행정복지센터 북측에 인접한 금빛하늘 오피스텔로, 주변은 아파트단지·다가구주택·근린생활시설·중소 공장이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 사정과 간선도로 접근성은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 녹지대가 설치된 폭 약 25미터 포장도로, 서측 출입구 쪽으로 폭 약 8~10미터 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·옥내소화전·기계식 주차·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 준공업지역이며 가축사육제한구역에 해당합니다. 토지 공시지가는 638,800원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이 및 위반 사항은 확인되지 않았으나, 공용 계단복도 벽면타일 일부가 파손돼 있습니다.
- 임대관계. 감정 당시 임대관계가 확인되지 않았으므로 실제 점유자·임대차계약·공실 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 207호 현장 점유 확인. 김화랑·장미애 중 실제 점유자가 누구인지, 전입만 남아 있는지, 출입·사용 상태가 어떤지 확인해야 합니다.
- 장미애 관계 확인. 207호 전입자 장미애와 근저당 채무자 장미애가 동일인인지, 임대차 신고가 관계인 점유인지 원본 문서로 대조해야 합니다.
- 이정진 확인. 전세권 50,000,000원은 매각으로 소멸하지만, 별도의 주민등록·인도·임대차계약에 따른 대항력 여부는 전입일이 확인되지 않아 확정할 수 없습니다.
- 세금 우선순위. 국가 압류가 존재하고 배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 체납세액과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가의 49%라는 할인율만으로 응찰하지 말고 금빛하늘과 인근 오피스텔의 최신 실거래·매물·임대료를 확인해야 합니다.
- 기계식 주차. 이용 가능 차종, 고장·수선 이력, 운영비와 실제 이용 여건을 확인해야 합니다.
- 관리비·공용부. 체납 관리비와 공용 벽면타일 파손에 따른 수선계획·분담금 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 문건과 현장 점유를 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘사실관계 확인’이 승부처
이 물건은 말소기준 이후의 전세권과 압류가 매각으로 소멸하고, 명세서상 인수권리도 없어 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 감정가 68,100,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가도 33,369,000원까지 내려왔습니다.
그러나 권리가 소멸한다는 사실과 명도가 간단하다는 뜻은 같지 않습니다. 207호 전입자 두 명의 보증금과 실제 점유가 확인되지 않았고, 전세권자 이정진의 전입관계도 밝혀지지 않았습니다. 최신 실거래 비교 없이 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수도 없습니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 207호 점유와 전세권자의 임차인 지위는 반드시 원본 확인입니다.
