대구지방법원 2025타경11150. 경상북도 구미시 광평동 532-4, 광평길 51에 위치한 금빛하늘 오피스텔 3층 307호입니다. 등기상 소유자는 주식회사사비개발이며, 2017년 3월 31일 설정된 구미새마을금고 근저당권 74,100,000원이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 이하나의 전세권 45,000,000원, 국의 압류, 이하나의 주택임차권등기와 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다.

현재 최저매각가는 33,712,000원으로 감정가 68,800,000원의 49%입니다. 그러나 동일 물건의 실거래 평균·최근 거래·가격 추세는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 결론 내릴 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸

말소기준은 2017년 3월 31일 구미새마을금고 근저당권입니다. 이하나의 전세권은 2017년 4월 20일, 주택임차권등기는 2020년 5월 22일 접수돼 모두 말소기준보다 늦습니다. 국의 압류와 경매개시결정 역시 후순위이므로 매각으로 소멸합니다.

② 점유·임차 신고 — 호실 대응관계가 핵심

조사 자료에는 총 10건의 점유·임차 신고가 기재돼 있으며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 다만 목적물 주소는 307호인데, 상당수 신고가 다른 호실로 표시돼 있습니다. 아래 정보 전체를 곧바로 307호의 임차인으로 합산해서는 안 됩니다.

③ 가격과 유찰 — 감정가의 49%지만 시세 판단은 보류

현재 회차의 최저매각가는 33,712,000원입니다. 2회 유찰돼 감정가 68,800,000원의 49%까지 낮아졌습니다. 3회 유찰 시 가격은 23,598,400원, 4회 유찰 시에는 16,518,879원으로 제시돼 있습니다.

낙찰가가 내려갈수록 구미새마을금고와 후순위 전세권자의 미배당액은 커지지만, 제시된 회차별 시나리오에서는 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 다만 이는 권리상 인수액에 관한 판단입니다. 실거래 자료가 없으므로 33,712,000원이 실제 시장가격보다 낮은지는 별도로 검증해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 33,712,000원 가정)

채권액 합계 119,100,000원 중 32,705,184원이 배당되고 86,394,816원이 미배당되는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광평동 행정복지센터 북측 인접 지역으로, 주변은 아파트 단지·다가구주택·근린생활시설 점포·중소 공장 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 사정과 간선도로 접근성은 보통으로 평가됐습니다.
• 용도. 감정평가상 금빛하늘 2층 207호 외 11개호가 오피스텔로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물이며 사용승인일은 2017.01.31입니다. 위생·급배수·승강기·옥내소화전·기계식 주차·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 25미터 포장도로, 서측 출입구 방향으로 폭 약 8~10미터 포장도로에 접합니다.
• 토지. 준공업지역의 부정형 평지로, 토지면적은 661㎡이고 공시지가는 638,800원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이와 위반사항은 없으나, 공용부분인 계단복도 벽면 타일 일부가 파손돼 있습니다.
• 환금성. 최근 실거래 자료가 확인되지 않아 최저가 33,712,000원의 시장가격 적정성과 재매각 가능성을 별도로 조사해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 307호 점유자 특정. 현황조사에 기재된 여러 호실 중 실제 매각목적물 307호의 점유자가 누구인지 현장과 원문에서 확인하세요.
• 물건별 목록 대조. 감정 이용상태의 207호 외 11개호, 청구액 750,350,000원과 307호 등기·배당표의 연결관계를 매각목록별로 확인하세요.
• 이하나 권리 확인. 전세권·임차권등기는 후순위 소멸로 표시돼 있지만, 임차권등기명령·배당요구와 전세권 경정 부기 내용을 원본으로 대조하세요.
• 미상 점유정보 확인. 강석희 신고는 309호이고, 기사항전 신고는 점유 부분·전입일·보증금이 미상입니다. 307호와의 관련성을 확인하세요.
• 장미애 관계 확인. 점유자로 표시된 장미애와 근저당 채무자 장미애의 관계, 임대차계약과 보증금 지급 자료를 확인하세요.
• 시세 조사. 감정가 대비 49%라는 비율만 보지 말고 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 거래와 임대수익을 조사하세요.
• 공용부분 상태. 계단복도 벽면 타일 파손과 기계식 주차설비의 상태·관리비·수선비 부담을 확인하세요.
• 배당 변동요소. 당해세와 최우선변제 여부가 예상배당표에 반영되지 않았으므로 세금·배당요구 종기 서류를 점검하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 물건목록을 직접 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 307호의 실제 점유관계다

등기 순위만 보면 말소기준 이후 권리는 모두 소멸하고 배당표상 인수액도 0원입니다. 전세금 45,000,000원이 현재 최저가보다 크지만, 이하나의 전입일·확정일자와 전세권·임차권등기는 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력 인수형으로 계산되지 않습니다.

그러나 이 사건은 목적물 주소가 307호인 반면 여러 다른 호실의 점유 신고와 207호 외 11개호의 이용상태가 함께 기재돼 있습니다. 일부 신고는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수도 없습니다. 또한 실거래 자료가 없어 최저가 33,712,000원이 시세보다 낮은지 판단할 근거도 부족합니다. 결론은 등기상 인수 0원, 가격 판단 보류, 점유·물건 대응관계 확인 필수입니다.