대구지방법원 2025타경11150. 경상북도 구미시 광평동 532-4, 통칭 ‘금빛하늘 오피스텔’ 2층 209호입니다. 건물은 2017년 1월 31일 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물이며, 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자는 주식회사사비개발이고, 2017년 3월 31일 소유권보존과 동시에 구미새마을금고 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
등기부 흐름만 보면 구조는 단순합니다. 말소기준권리 뒤에 들어온 구미세무서 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 국민건강보험공단 압류는 2021년 9월 29일 이미 해제돼 말소됐습니다. 법정지상권도 명세서상 해당사항이 없습니다. 문제는 등기부보다 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11150 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 광평동 532-4 2층 209호 · 도로명 경상북도 구미시 광평길 51 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 금빛하늘 2층 209호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 6층 건물 · 사용승인 2017.01.31 |
| 소유자 | 주식회사사비개발 (2017.03.31 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 76,000,000원 / 37,240,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구미새마을금고 / 750,350,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 용도지역 | 준공업지역 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
말소기준은 2017년 3월 31일 접수된 구미새마을금고 근저당권 80,600,000원입니다. 2020년 2월 25일 구미세무서 압류와 2025년 6월 20일 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 국민건강보험공단 압류는 2021년 9월 29일 해제돼 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유자 조사 — 209호 직접 연결 여부가 핵심
현황조사와 문건접수, 매각물건명세서에는 총 9명이 기재돼 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 합산 대상은 없습니다. 다만 대부분 207호·210호·309호·310호·507호· 610호·707호로 호수가 특정돼 있고, 209호로 명시된 사람은 없습니다. 김영인은 호수가 특정되지 않아 209호 점유자에 해당하는지 별도 확인이 필요합니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김화랑 | 207호 | 2021.04.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장미애 | 207호 | 2024.05.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양승민 | 210호 | 2020.05.08 | 5,000원 | 2025.09.22 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강석희 | 309호 | 1996.05.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이진희 | 310호 | 2017.04.10 | 미상 | 2025.07.22 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신해윤 | 507호 | 2024.03.07 | 미상 | 2025.07.24 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은숙 | 610호 | 2023.03.28 | 1,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽영대 | 707호 | 2017.04.18 | 5,000원 | 2025.08.01 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영인 | 호수 미상 | 미상 | 0원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 가격·회차 분석 — 49%만 보고 싸다고 할 수 없다
감정가는 76,000,000원이고 현재 최저매각가는 37,240,000원으로 감정가의 49%입니다. 2회 유찰된 상태이며, 한 차례 더 유찰되면 26,068,000원, 그다음 회차는 18,247,600원으로 내려갑니다.
다만 감정가 대비 할인율은 시장가 대비 할인율과 다릅니다. 오피스텔은 주거용 아파트보다 임대수익·공실·관리비·기계식 주차장 상태 등에 따라 거래가격 편차가 커질 수 있으므로, 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 37,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,070,320원 |
| 1. 근저당 · 구미새마을금고 | 80,600,000원 | 36,169,680원 |
| 미배당 | - | 44,430,320원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 36,169,680원이 구미새마을금고에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 44,430,320원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당은 근저당 채권자의 부족액이며 곧바로 매수인이 인수하는 금액은 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광평동 행정복지센터 북측에 인접하며, 주변은 아파트단지·다가구주택·근린생활시설 점포·중소 공장 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 간선도로 접근성과 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로 위생·급배수·승강기·옥내소화전·기계식 주차·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 약 25미터 포장도로, 서측 출입구 쪽으로 약 8~10미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준공업지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 없습니다.
- 관리상태. 오피스텔 공용부분인 계단복도 벽면 타일 일부가 파손돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 209호 점유자 특정. 조사 명단의 호수와 실제 209호 출입문·우편물·관리비 납부자·전입세대를 대조해 김영인의 점유 호수를 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 원본 확인. 명시 인수권리 없음이라는 기재와 각 호실별 점유관계가 최종 명세서에서도 동일한지 확인하세요.
- 장미애 관계 검증. 근저당 채무자와 조사 명단의 장미애가 동일인인지, 실제 임대차인지 관계인 점유인지 확인해야 합니다.
- 선순위 점유자 범위. 강석희는 309호로 조사됐으나 사건이 여러 호실을 함께 다루는 구조인지, 209호 매각과 법적으로 분리되는지 매각목록을 대조하세요.
- 기계식 주차설비. 작동 여부와 유지비, 수리비 분담, 이용 가능한 차량 규격을 확인하세요.
- 공용부분 파손. 계단복도 타일 보수계획과 비용 분담 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%가 아니라 동일 건물·인근 오피스텔의 실제 거래가와 임대료, 공실기간을 기준으로 입찰 상한을 정하세요.
- 체납 확인. 관리비 공용부분 체납과 세금·최우선변제 가능성을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “등기는 단순하지만 점유는 아직 열려 있다”
이 물건은 말소기준 이후 권리가 모두 정리되고 명세서상 인수권리도 없어, 등기부만 보면 인수 0원형에 가깝습니다. 그러나 권리분석의 결론은 등기부 한 장으로 끝나지 않습니다. 조사 명단 9명 중 209호로 직접 표시된 사람은 없고, 김영인은 호수가 특정되지 않았습니다. 장미애는 근저당 채무자와 이름이 같아 관계인 여부도 확인해야 합니다.
가격도 마찬가지입니다. 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이것은 감정가 대비 할인일 뿐 시장가 대비 할인은 아닙니다. 등기권리는 통과, 점유와 가격은 보류. 209호 점유자를 특정하고 실제 오피스텔 거래가·임대수익을 대조한 뒤에야 37,240,000원의 의미를 판단할 수 있습니다.
