대구지방법원 2025타경11150. 구미시 광평동 금빛하늘 오피스텔 4층 509호입니다. 등기상 소유자는 주식회사사비개발이고, 2017.03.31. 구미새마을금고가 채권최고액 80,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 뒤이어 등기된 국의 압류와 남정원의 주택임차권, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
가격은 감정가 76,800,000원에서 2회 유찰돼 37,632,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 49%라는 숫자는 눈에 띄지만, 감정가 할인율은 실거래 시세 할인율과 같지 않습니다. 이 물건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았으므로, 37,632,000원이 시장가격보다 낮다는 결론은 현장 중개 시세와 실제 임대수익을 확인한 뒤에만 가능합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11150 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 광평동 532-4, 4층 509호 · 도로명 경상북도 구미시 광평길 51 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 금빛하늘 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 6층 건물 · 사용승인 2017.01.31. |
| 소유자 | 주식회사사비개발 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 76,800,000원 / 37,632,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구미새마을금고 / 750,350,000원 |
| 말소기준권리 | 2017.03.31. 구미새마을금고 근저당권 · 채권최고액 80,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
핵심은 순서입니다. 남정원의 임대차계약일은 2020.08.16., 전입·점유개시와 확정일자는 2020.08.20.입니다. 말소기준인 구미새마을금고 근저당의 2017.03.31.보다 뒤이므로 대항력이 없고, 2025.01.24. 등기된 임차권도 매각으로 소멸합니다. 보증금 21,400,000원이 배당으로 회수되지 못하더라도 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 임차인·점유 분석
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 남정원 | 건물 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 | 21,400,000원 23,000,000원 중 연체차임 1,600,000원 공제 | 2020.08.20. 2020.08.20. | 대항력 없음 말소기준 뒤 전입 | 배당요구 2025.01.24. | 인수 없음 |
509호와 직접 일치하는 임차권자는 남정원 1명입니다. 조사자료에는 207호·210호·309호· 310호·507호·610호·707호의 점유자도 함께 적시돼 있으나, 대상 물건인 509호와 호수가 일치하지 않으므로 본 호의 인수액이나 임차보증금에 합산하지 않았습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%와 시세 할인은 다르다
현재 최저가는 37,632,000원으로 감정가 76,800,000원의 49%입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 37,632,000원입니다. 다만 비교할 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세가 없어 시세 대비 할인율은 계산할 수 없습니다.
| 감정가 | 76,800,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 37,632,000원 · 감정가의 49% |
| 현재 실질취득 | 37,632,000원 · 매수인 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 | 26,342,400원 · 감정가의 34% |
| 4회 유찰 시 | 18,439,680원 · 감정가의 24% |
| 시세 판단 | 실거래 비교자료 없음 · 중개 시세와 임대수익 확인 필요 |
④ 예상배당표 (매각가 37,632,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,077,376원 |
| 1. 근저당 · 구미새마을금고 | 80,600,000원 | 36,554,624원 |
| 근저당 미배당 | - | 44,045,376원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금은 말소기준 근저당권자에게 배당되며, 채권최고액 기준 44,045,376원이 미배당됩니다. 이 미배당액은 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광평동 행정복지센터 북측에 인접한 금빛하늘 오피스텔로, 주위는 아파트단지, 다가구주택, 근린생활시설 점포와 중소 공장 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있습니다. 대중교통 사정과 간선도로 접근성은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물이며 사용승인일자는 2017.01.31.입니다. 승강기, 옥내소화전, 기계식 주차, 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 녹지대가 설치된 폭 약 25미터 포장도로, 서측 출입구 방향으로 폭 약 8~10미터 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 준공업지역이며 토지는 오피스텔 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 638,800원/㎡입니다.
- 하자 메모. 위반건축물과 공부상 차이는 없으나, 공용부분인 계단·복도 벽면타일 일부가 파손된 것으로 조사돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 509호 점유 확인. 임차권자 남정원의 실제 퇴거 여부와 열쇠 인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다. 임차권이 소멸해도 현실 점유가 남아 있으면 명도 절차가 필요합니다.
- 임대수익 검증. 현재 보증금·월세 시세, 최근 공실기간, 동일 건물 매물 수를 확인해 37,632,000원 기준 수익성을 계산해야 합니다.
- 관리비 확인. 오피스텔 공용관리비와 장기수선·주차 관련 비용, 체납 관리비 중 공용부분 부담 가능성을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 공용부 상태. 계단·복도 벽면타일 일부 파손의 보수 범위와 비용 부담 주체를 확인해야 합니다.
- 배당 원본 확인. 당해세와 최우선변제 여부에 따라 근저당권자 배당액은 달라질 수 있으므로 배당요구 종기 이후 제출된 서류와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 임차권등기명령 내용을 입찰 직전 원본으로 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 통과, 가격은 현장 검증
이 물건의 권리분석 결론은 비교적 명확합니다. 2017.03.31. 구미새마을금고 근저당이 말소기준이고, 509호 남정원의 전입·확정일자와 임차권등기는 모두 그 뒤입니다. 따라서 임차보증금 21,400,000원의 미회수분과 근저당 미배당액은 매수인에게 승계되지 않으며, 등기상 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단은 한 단계 남아 있습니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 최근 실거래와 임대 시세가 없어 현재 가격을 싸다고 평가할 근거가 부족합니다. 준공업지역의 오피스텔, 주변 중소 공장과 주거시설이 혼재한 입지, 공용부 일부 파손, 2회 유찰이라는 신호를 함께 반영해야 합니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 현장 시세와 임대수익을 확인한 뒤 결정입니다.
