대구지방법원 2025타경11150. 사건 표시 소재지는 경북 구미시 광평동 532-4 ‘금빛하늘 오피스텔’ 6층 710호입니다. 감정 이용상태에는 2층 207호 외 11개호 오피스텔로 기재돼 있고, 현황조사상 점유자들도 207호·210호·309호·310호· 507호·610호·707호에 분포합니다. 따라서 710호 단독 매각인지, 여러 호실이 함께 구성된 사건인지와 각 점유자가 어느 매각목록에 연결되는지를 매각목록 원본에서 먼저 대조해야 합니다.

등기 흐름 자체는 비교적 단순합니다. 2017.03.31 구미새마을금고 근저당권 98,800,000원이 말소기준이고, 그 뒤의 국세 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 김성자의 전세금 50,000,000원 전세권은 2021.07.26 이미 말소됐습니다. 문제는 등기보다 현황조사상 선순위로 보이는 점유자와 보증금 미상입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸

말소기준인 2017.03.31 근저당권 뒤에 설정된 국세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2019.07.11 설정된 김성자의 전세권도 2021.07.26 해지로 이미 말소됐습니다. 매각물건명세서에는 명시된 인수권리와 법정지상권이 모두 해당 없음으로 기재돼 있습니다.

② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 8명

보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 현황조사 등에 나타난 실제 점유자는 8명입니다. 말소기준일 뒤 전입한 7명은 전입일 기준 대항력이 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자가 다수입니다.

특히 강석희의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 인수액을 계산할 수 없습니다. 실제로 대항력이 인정되고 보증금이 낙찰가보다 크다면, 매수인의 실질취득액은 단순한 최저가가 아니라 낙찰가와 미배당 보증금 인수액의 합계가 됩니다. 따라서 현재 최저가 45,423,000원만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

③ 가격 판단 — 49%지만 시세 메리트는 미확인

현재 최저가는 45,423,000원으로 감정가 92,700,000원의 49%입니다. 그러나 동일 건물·동일 용도의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아, 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 여기에 선순위 가능 점유자의 보증금까지 미상이므로 현재 확인되는 가격은 입찰 시작가격일 뿐, 실질취득원가가 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 45,423,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이며, 근저당권자에게 44,205,386원이 배당되고 54,594,614원이 미배당됩니다. 이 미배당액은 근저당권자의 미회수액으로 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제와 강석희의 미상 보증금은 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·건물 상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광평동 행정복지센터 북측에 인접한 금빛하늘 오피스텔로, 주변은 아파트단지, 다가구주택, 근린생활시설 점포와 중소 공장 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통과 간선도로 접근성은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물이며 위생·급배수·승강기·옥내소화전·기계식 주차와 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 준공업지역이며 가축사육제한구역입니다. 토지면적은 661㎡, 공시지가는 638,800원/㎡이고 상업용으로 이용 중인 평지의 부정형 토지입니다.
• 도로. 동측으로 녹지대가 설치된 폭 약 25미터 도로, 서측 출입구 방향으로 폭 약 8~10미터 포장도로와 접합니다.
• 하자 메모. 공부와의 차이와 위반건축물은 없으나, 공용부분인 계단·복도 벽면타일 일부가 파손돼 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각목록 범위. 사건 표시 소재지 710호와 감정 이용상태의 207호 외 11개호, 현황조사상 점유 호수를 매각목록과 물건번호별로 대조하세요.
• 강석희 점유관계. 1996.05.07 전입일, 실제 점유 호수, 보증금, 임대차계약, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
• 장미애 동일인 여부. 현황조사상 점유자와 등기부상 채무자가 동일인인지, 관계인 또는 가장임차인인지 확인하세요.
• 시세·수익성. 같은 건물 오피스텔의 최근 매매가, 보증금, 월세, 공실률과 관리비를 확인해 실질취득원가와 수익률을 계산하세요.
• 세금·최우선변제. 구미세무서 압류 관련 당해세와 임차인 최우선변제 가능액은 현재 배당표에 반영되지 않았으므로 별도로 확인하세요.
• 공용부분 상태. 계단·복도 벽면타일 파손과 기계식 주차설비 상태, 공용관리비 체납 여부를 현장에서 점검하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 전입세대열람과 배당요구 문건을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 것

등기부만 놓고 보면 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 이미 말소된 전세권 외에 명시된 인수권리는 없습니다. 하지만 이 사건은 사건 표시 호수와 감정·현황조사의 호수 범위가 다르고, 말소기준보다 앞선 전입일을 가진 강석희의 보증금과 확정일자가 미상입니다.

따라서 최저가 45,423,000원을 곧바로 실질취득액으로 보면 안 됩니다. 강석희의 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남는다면 낙찰가 외 인수액이 추가될 수 있으며, 최근 실거래 비교값도 없어 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단할 수도 없습니다. 등기상 소멸 구조는 양호하지만, 점유·매각범위·시세 확인 전에는 보류가 맞는 물건입니다.