대구지방법원 2025타경11150. 구미시 광평동 532-4, 통칭 ‘금빛하늘 오피스텔’ 4층 507호입니다. 감정평가상 건물은 2017.01.31. 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물이며, 오피스텔로 이용 중입니다. 감정가는 68,800,000원이고 두 차례 유찰돼 최저매각가는 33,712,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
권리 흐름은 비교적 명확합니다. 2017.03.31. 설정된 구미새마을금고 근저당 74,100,000원이 말소기준이고, 이후의 국 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2017.04.10. 설정됐던 김선혜의 전세권 50,000,000원은 2021.06.28. 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11150 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 광평동 532-4 4층 507호 · 경상북도 구미시 광평길 51 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 금빛하늘 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 6층 건물 · 사용승인 2017.01.31. |
| 소유자 | 주식회사사비개발 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 68,800,000원 / 33,712,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구미새마을금고 / 750,350,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24. |
| 등기소 | 대구지방법원 구미등기소 |
① 권리 흐름 — 2017년 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2017.03.31. 구미새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 74,100,000원이고 채무자는 장미애입니다. 이후 등기된 국의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 점유·임차관계 — 507호와 다른 호실을 구분해야 한다
현황조사와 문건에는 207호·210호·309호·310호·507호·610호·707호와 관련된 총 8명이 기재돼 있습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고자는 없습니다. 이 가운데 본 리포트 대상 주소인 507호로 특정된 사람은 신해윤이며, 전입일은 2024.03.07.로 말소기준일보다 늦습니다.
| 호실 / 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 207호 · 김화랑 | 2021.04.02. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 207호 · 장미애 | 2024.05.30. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 210호 · 양승민 | 2020.05.08. | 5,000원 | 2025.09.22. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 309호 · 강석희 | 1996.05.07. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 310호 · 이진희 | 2017.04.10. | 미상 | 2025.07.22. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 507호 · 신해윤 본건 | 2024.03.07. | 미상 | 2025.07.24. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 610호 · 김은숙 | 2023.03.28. | 1,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 707호 · 곽영대 | 2017.04.18. | 5,000원 | 2025.08.01. | 없음 | 미상 | 없음 |
강석희는 전입일이 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 ‘대항력 있음’으로 확정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 또한 기재 호실은 309호이므로, 507호의 인수액으로 곧바로 합산해서도 안 됩니다. 현황조사에 적힌 각 호실과 실제 매각목록의 대응관계를 원본에서 분리 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%라도 시세 검증 전에는 ‘저렴’이 아니다
감정가 68,800,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 33,712,000원입니다. 할인 폭만 보면 크지만, 동일 호실 또는 동일 유형의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 근거는 없습니다.
오피스텔은 같은 건물 안에서도 전용면적·층·향·임대상태·관리상태에 따라 거래가격과 임대수익이 달라질 수 있습니다. 본건은 다수 호실의 점유관계가 함께 조사됐고 공용부분인 계단복도 벽면타일 일부 파손도 확인돼, 현장 상태와 임대 가능성을 가격에 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 33,712,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,006,816원 |
| 1. 근저당 · 구미새마을금고 | 74,100,000원 | 32,705,184원 |
| 근저당 미배당 | - | 41,394,816원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 배당 시뮬레이션입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있으나, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 33,712,000원 | 32,705,184원 | 41,394,816원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 23,598,400원 | 22,773,629원 | 51,326,371원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 16,518,879원 | 15,821,539원 | 58,278,461원 | 0원 |
⑤ 입지·건물 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광평동 행정복지센터 북측으로 인접하며, 주위는 아파트단지·다가구주택·근린생활시설 점포·중소 공장 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 사정과 간선도로 접근성은 보통입니다.
- 이용상태. 금빛하늘 오피스텔로 이용 중이며 위생·급배수·승강기·옥내소화전·기계식 주차·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 25미터 포장도로, 출입구가 있는 서측으로 폭 약 8~10미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준공업지역의 평지·부정형 토지이며 토지면적은 661㎡, 공시지가는 638,800원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이와 위반건축물은 없으나, 공용부분인 계단복도 벽면타일 일부가 파손돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 507호 점유 재확인. 신해윤의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금과 확정일자를 매각물건명세서 및 현황조사 원본과 대조하세요.
- 호실별 분리 검토. 309호 강석희의 선행 전입과 207호 장미애의 관계인 가능성을 507호 권리와 혼합하지 말고, 매각목록상 각 호실의 귀속관계를 확인하세요.
- 시세·임대료 조사. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가로 판단하지 말고, 같은 건물과 인근 오피스텔의 매매가·보증금·월세·공실률을 조사하세요.
- 압류·세금 확인. 국의 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분석되지만, 당해세 등 실제 배당 우선순위와 체납 범위는 별도로 확인하세요.
- 건물 관리상태. 계단복도 타일 파손, 기계식 주차설비 상태, 관리비 체납과 공용부분 수선계획을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·매각목록을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 가격은 현장 검증 후”
507호만 놓고 보면 전입자는 말소기준보다 늦고, 매각물건명세서에도 인수할 권리가 없다고 기재돼 있어 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다. 이미 말소된 전세권과 말소기준 이후의 압류·경매개시결정도 낙찰자에게 승계되지 않습니다.
다만 이 사건은 권리보다 조사 범위와 가격 검증이 중요합니다. 현황조사에는 여러 호실의 점유자가 함께 나타나며, 309호에는 말소기준보다 빠른 전입자가 있지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 이 관계를 507호 인수액으로 합산해서는 안 되지만, 매각목록과 점유현황을 원본에서 분리 확인해야 합니다. 또한 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔어도 최근 실거래 비교 없이 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 결론은 권리는 조건부 합격, 가격은 현장과 임대수익 확인 후 판단입니다.
