대구지방법원 2025타경11150. 경상북도 구미시 광평동 532-4, 도로명주소 광평길 51에 위치한 통칭 ‘금빛하늘 오피스텔’ 5층 610호입니다. 감정가는 92,700,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 45,423,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 건물은 철근콘크리트구조 6층 건물이며 사용승인일은 2017.01.31, 감정 이용상태는 오피스텔입니다.
등기 구조는 비교적 단순합니다. 2017.03.31 설정된 구미새마을금고 근저당권 98,800,000원이 말소기준권리이고, 이후의 국 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2017년 진윤환 명의 전세권 50,000,000원은 2019.08.13 해지로 이미 말소됐습니다. 제공된 배당 시나리오와 매각물건명세서상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11150 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 광평동 532-4 5층 610호 · 경상북도 구미시 광평길 51 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 금빛하늘 오피스텔 · 6층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 주식회사사비개발 |
| 감정가 / 최저가 | 92,700,000원 / 45,423,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 사건 청구액 | 구미새마을금고 / 750,350,000원 |
| 말소기준권리 | 2017.03.31 구미새마을금고 근저당권 · 채권최고액 98,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준은 2017.03.31 구미새마을금고 근저당입니다. 이후 설정된 진윤환의 전세권은 2019년 해지로 이미 말소됐고, 2020년 구미세무서의 국 압류와 2025년 구미새마을금고의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당 없음입니다.
② 점유자 분석 — 610호는 후순위, 309호 기록은 별도 확인
현황조사와 매각물건명세서·문건접수 기록에는 실제 점유자로 분류된 8명이 확인됩니다. 보증기관이나 대위변제 신고자는 없으므로 실제 점유자 수는 8명입니다. 표시 대상인 610호의 김은숙은 2023.03.28 전입해 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 없습니다.
| 이름 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김화랑 | 207호 | 2021.04.02 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장미애 | 207호 | 2024.05.30 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양승민 | 210호 | 2020.05.08 | 5,000원 | 2025.09.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강석희 | 309호 | 1996.05.07 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이진희 | 310호 | 2017.04.10 | 미상 | 2025.07.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신해윤 | 507호 | 2024.03.07 | 미상 | 2025.07.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은숙 | 610호 | 2023.03.28 | 1,000원 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽영대 | 707호 | 2017.04.18 | 5,000원 | 2025.08.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 12개월 평균 거래가·최신 거래가· 가격 추세는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다.
특히 오피스텔은 같은 건물 안에서도 호실 위치, 내부 상태, 체납 관리비, 임대차 승계 여부와 점유 해소 비용에 따라 실제 환금가격이 달라질 수 있습니다. 입찰가는 감정가 할인율이 아니라 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 거래와 임대수익을 확인한 뒤 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 45,423,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,217,614원 | - |
| 1. 근저당 · 구미새마을금고 | 98,800,000원 | 44,205,386원 | 54,594,614원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
집행비용 1,217,614원을 제외한 44,205,386원이 구미새마을금고에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 54,594,614원이 미배당됩니다. 이 미배당액은 담보권자의 부족분이며, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 45,423,000원 | 44,205,386원 | 54,594,614원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 31,796,099원 | 30,823,769원 | 67,976,231원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 22,257,269원 | 21,456,638원 | 77,343,362원 | 0원 |
⑤ 입지·건물 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광평동 행정복지센터 북측에 인접하며, 주변은 아파트 단지·다가구주택·근린생활시설·중소 공장 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 대중교통과 간선도로 접근성은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로 사용승인일은 2017.01.31입니다. 승강기·기계식 주차·도시가스 난방·옥내소화전 설비가 있습니다.
- 도로. 동측은 폭 약 25미터 포장도로, 서측 출입구는 폭 약 8~10미터 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 준공업지역이며 토지는 평지의 부정형, 지목은 대, 공시지가는 638,800원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 공용 계단·복도 벽면 타일 일부가 파손돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각범위 확인. 표시 대상은 610호이나 현황조사에는 여러 호실 점유자가 함께 나타납니다. 매각대상 목록과 물건번호를 원본에서 대조하세요.
- 309호 분리 판단. 1996년 전입한 강석희의 호실이 매각대상에 포함되는지, 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하세요.
- 610호 점유 확인. 김은숙의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 퇴거 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 장미애 관계 확인. 전입자 장미애와 근저당 채무자 장미애의 관계 및 임대차의 진정성을 점검하세요.
- 시세 조사. 최근 실거래 자료가 없으므로 금빛하늘 오피스텔과 인근 오피스텔의 최근 매매가·임대료·공실률을 별도로 확인하세요.
- 관리비·시설비. 체납 관리비와 기계식 주차설비 유지비, 공용부분 타일 파손에 따른 비용 가능성을 확인하세요.
- 세금·최우선변제. 배당표에 반영되지 않은 당해세와 임차인 최우선변제 여부를 법원 서류에서 재확인하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 매각범위가 먼저다”
등기부만 보면 구미새마을금고 근저당이 말소기준이고 후순위 압류는 소멸하며, 기존 전세권도 이미 말소된 구조입니다. 표시 대상 610호의 김은숙 역시 후순위 전입자이므로 명세서와 배당 시나리오 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 현황조사에는 610호 외 여러 호실의 전입자가 함께 확인되고, 309호에는 말소기준보다 앞선 전입자와 보증금 미상 문제가 남아 있습니다. 최근 실거래 시세도 없어 감정가의 49%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 등기는 조건부 합격, 가격과 점유는 보류. 매각범위·점유관계·시세를 확인한 뒤에야 안전한 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다.
