37,632,000원
대구지방법원 2025타경11150. 구미시 광평동 532-4, 광평길 51에 있는 금빛하늘 오피스텔 3층 309호입니다. 감정가는 76,800,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 37,632,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2017.03.31 설정된 구미새마을금고 근저당권 80,600,000원이며, 그 뒤의 국세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
표면적인 등기 흐름만 보면 단순하지만, 실제 입찰 판단은 임차·점유관계에서 갈립니다. 본건 309호에 전입한 강석희의 전입일은 1996.05.07로 말소기준일보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수는 없습니다. 정확한 표현은 ‘대항력 가능·미상’입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11150 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 광평동 532-4 3층 309호 · 경상북도 구미시 광평길 51 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 금빛하늘 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 6층 건물 · 사용승인 2017.01.31 |
| 소유자 | 주식회사사비개발 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 76,800,000원 / 37,632,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구미새마을금고 / 750,350,000원 |
| 말소기준권리 | 2017.03.31 구미새마을금고 근저당권 · 채권최고액 80,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 핵심은 점유관계
말소기준은 2017.03.31 구미새마을금고 근저당권입니다. 2017년 도수길의 가압류는 2018.01.15 이미 말소됐고, 2020년 구미세무서 압류와 2025년 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 등기상 주택임차권자 정성욱의 임차권도 2023.12.28 해제로 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유 분석 — 본건 309호 강석희가 핵심
조사표에는 본건 309호뿐 아니라 207호·210호·310호·507호·610호·707호의 전입·점유 정보도 함께 기재돼 있습니다. 본 리포트 대상인 309호와 직접 일치하는 기록은 강석희입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김화랑 | 207호 | 2021.04.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장미애 | 207호 | 2024.05.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 양승민 | 210호 | 2020.05.08 | 5,000원 | 2025.09.22 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강석희 | 309호 | 1996.05.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이진희 | 310호 | 2017.04.10 | 미상 | 2025.07.22 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신해윤 | 507호 | 2024.03.07 | 미상 | 2025.07.24 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김은숙 | 610호 | 2023.03.28 | 1,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 곽영대 | 707호 | 2017.04.18 | 5,000원 | 2025.08.01 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당과 회차별 미배당
현재 최저매각가 37,632,000원에 매각된다고 가정한 배당표입니다. 집행비용 1,077,376원을 먼저 공제하고, 남은 36,554,624원이 구미새마을금고 근저당권에 배당됩니다. 채권최고액 80,600,000원 기준 미배당액은 44,045,376원이며 소유자 잔여액은 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.9% 추정) | - | 1,077,376원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 구미새마을금고 | 80,600,000원 | 36,554,624원 |
| 미배당 | - | 44,045,376원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당표는 당해세와 임차인의 최우선변제를 반영하지 않은 추정치입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 309호 강석희의 보증금·확정일자가 미상인 문제는 별도입니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 산정상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 (49%) | 37,632,000원 | 36,554,624원 | 44,045,376원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 26,342,400원 | 25,468,237원 | 55,131,763원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 18,439,680원 | 17,707,766원 | 62,892,234원 | 0원 |
④ 입지·건물 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구미시 광평동 행정복지센터 북측에 인접하며, 주위는 아파트단지·다가구주택·근린생활시설 점포·중소 공장 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통과 간선도로 접근성은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 녹지대가 설치된 폭 약 25미터 포장도로, 서측 출입구 쪽으로 폭 약 8~10미터 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 준공업지역이며 토지는 오피스텔 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 638,800원/㎡입니다.
- 건물. 사용승인일은 2017.01.31이며 위생·급배수·승강기·옥내소화전·기계식 주차·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 상태. 위반건축물 및 공부와의 차이는 없으나, 공용부분인 계단복도 벽면타일 일부가 파손돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 309호 전입세대 원본 확인. 강석희의 현재 전입 유지 여부, 실제 점유 여부, 전입 주소의 정확한 일치 여부를 전입세대 열람으로 확인하세요.
- 임대차계약서 확인. 보증금·계약일·확정일자·배당요구 여부가 확인돼야 대항력과 미배당 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 건물 사용승인 전 전입일 검증. 1996.05.07 전입 기록과 2017.01.31 사용승인일의 차이가 크므로 주소 변경·직권정리·기존 지번 연계 여부를 확인하세요.
- 다른 호실 정보와 분리. 207호·210호·310호·507호·610호·707호 전입자는 본건 309호 점유자와 구분해 판단해야 합니다.
- 장미애 관계 확인. 207호 전입자와 근저당 채무자의 이름이 같으므로 동명이인인지 관계인인지 확인하세요.
- 체납 관리비·기계식 주차. 공용부분 관리비 체납과 기계식 주차설비의 사용 가능 여부·유지비를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·배당요구서의 최신 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 먼저 확인할 숫자는 보증금이다
현재 최저가는 감정가 76,800,000원의 49%인 37,632,000원입니다. 말소기준 이후의 등기상 권리는 소멸하고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리가 없다고 적혀 있습니다. 여기까지만 보면 가격이 크게 내려온 단순한 오피스텔 경매처럼 보입니다.
하지만 본건 309호에는 말소기준일보다 앞선 강석희의 전입 기록이 남아 있고, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 모두 미상입니다. 이 상태에서는 매수인의 실질취득액을 37,632,000원으로 확정할 수 없습니다. 권리 확인 전 가격 판단 금지. 이 물건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라, 309호 점유자의 임대차 보증금과 대항력 여부를 원본으로 확인하는 데 있습니다.
