대구지방법원 2025타경11150. 구미시 광평동 ‘금빛하늘’ 2층 210호 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사사비개발이며, 2017년 3월 31일 소유권보존과 함께 구미새마을금고 명의의 채권최고액 98,800,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후의 국 압류와 임의경매개시결정, 양승민의 주택임차권등기는 매각으로 소멸합니다.

이 물건에서 가장 중요한 임차권은 양승민 명의의 등기입니다. 임대차계약일은 2019년 8월 16일, 점유개시일은 2019년 8월 22일, 확정일자는 2019년 12월 18일, 주민등록일자는 2020년 5월 8일입니다. 모두 2017년 3월 31일 말소기준권리보다 늦습니다. 임차권등기에 기재된 미반환 보증금은 17,000,000원으로, 총 보증금 50,000,000원 중 반환받지 못한 금액입니다. 매각물건명세서상 인수권리는 해당 없음이므로 권리분석상 매수인 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2017년 3월 31일 접수된 구미새마을금고 근저당권입니다. 2017년 12월 13일 도수길 가압류 62,000,000원은 2018년 1월 15일 이미 말소됐고, 2020년 10월 13일 국민건강보험공단 압류도 2021년 9월 29일 말소됐습니다. 현재 등기상 남아 있는 말소기준 이후의 국 압류, 경매개시결정 및 양승민 임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 현황 — 210호와 다른 호실을 구분해야 한다

감정평가 이용상태가 2층 207호 외 11개호로 기재돼 있고, 현황조사에서도 여러 호실의 전입자가 함께 확인됩니다. 210호와 직접 연결되는 핵심 권리는 양승민의 임차권등기이며, 나머지 전입자는 각 기재 호실을 기준으로 구분해 확인해야 합니다.

강석희는 309호 전입일이 말소기준권리보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력이 확정됐다고 단정할 수 없으며, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 210호 입찰에서는 매각단위와 호실별 점유관계를 매각물건명세서·현황조사 원본으로 대조해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 44,982,000원으로 감정가 91,800,000원의 49%입니다. 권리분석상 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준액도 44,982,000원입니다. 다만 감정가 대비 할인율은 시세 할인율과 같지 않습니다. 동일 오피스텔의 최근 거래가격과 비교하지 않은 채 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 44,982,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 구미새마을금고 근저당권에 배당되고, 근저당권 채권최고액 기준 55,027,676원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 담보권자의 미배당은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광평동 행정복지센터 북측에 인접한 금빛하늘 오피스텔로, 주변은 아파트단지, 다가구주택, 근린생활시설 점포와 중소공장 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 사정과 간선도로 접근성 등 제반 교통여건은 보통입니다.
• 용도지역. 준공업지역이며 토지는 대지 661㎡, 평지의 부정형 토지로 오피스텔 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 638,800원/㎡입니다.
• 도로. 동측으로 녹지대가 설치된 폭 약 25미터의 포장도로, 서측 출입구 방향으로 폭 약 8~10미터의 포장도로와 접합니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 6층 건물로 위생·급배수·승강기·옥내소화전·기계식주차와 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 물리적 상태. 공부와의 차이와 위반건축물은 없으나, 공용부분 계단복도 벽면타일 일부가 파손돼 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 210호 점유자 특정. 현황조사상 여러 호실의 전입자가 함께 확인됩니다. 210호 출입, 실제 거주자, 우편물, 관리비 납부자를 현장에서 확인해야 합니다.
• 매각단위 확인. 감정평가 이용상태가 207호 외 11개호로 기재돼 있으므로 매각물건명세서, 물건목록과 별지목록에서 210호의 매각범위를 대조해야 합니다.
• 양승민 임차권 원본 확인. 미반환 보증금 17,000,000원, 총 보증금 50,000,000원, 임차권등기 범위와 배당요구 접수 내용을 확인해야 합니다. 권리상 인수는 없지만 인도 과정은 별도입니다.
• 강석희 권리 분리 검토. 309호 전입일은 1996.05.07이나 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상으로 분류하고 210호와의 매각단위 관계를 확인해야 합니다.
• 장미애 관계 확인. 207호 전입자와 근저당 채무자의 이름이 같으므로 임대차 실체와 보증금 지급내역을 확인해야 합니다.
• 시세·수익 검증. 감정가 대비 49%만으로 응찰가를 정하지 말고 동일 건물 오피스텔의 최근 거래, 임대료, 공실, 관리비 및 기계식 주차 이용조건을 확인해야 합니다.
• 미납 관리비·세금. 공용부분 관리비와 당해세, 최우선변제 가능 항목을 관리사무소와 집행기록에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 별지목록을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리상 인수 0원, 가격과 점유는 별도 검증”

이 물건은 2017년 구미새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 양승민의 미반환 보증금 17,000,000원도 말소기준 이후 임차권으로 매각물건명세서상 매수인 인수는 없습니다. 따라서 현재 최저가를 기준으로 한 권리상 실질취득액은 44,982,000원입니다.

다만 인수 0원만으로 입찰 적합 판정을 내리기는 어렵습니다. 감정가의 49%까지 내려왔지만 최근 실거래와 임대수익을 대조하지 않은 유찰률은 가격 메리트의 확정 근거가 아닙니다. 또한 사건 내 전입관계가 여러 호실에 걸쳐 있고 309호에는 대항력 가능·미상 점유자가 확인됩니다. 등기상 권리는 정리되지만, 210호의 매각단위·실제 점유·시세를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.