대구지방법원 2025타경11150. 구미시 광평동 금빛하늘 오피스텔 6층 707호입니다. 등기부상 소유자는 주식회사사비개발이고, 2017년 3월 31일 구미새마을금고 근저당권 74,100,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후의 국세 압류, 경매개시결정, 곽영대의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

707호에 등기된 곽영대의 임대차는 계약일 2017년 4월 5일, 점유개시일 2017년 4월 15일, 주민등록일·확정일 2017년 4월 18일입니다. 모두 말소기준일인 2017년 3월 31일보다 늦어 대항력이 없고, 임차보증금 50,000,000원을 매수인이 승계하는 구조로 볼 수 없습니다. 다만 이 사건에는 여러 호실의 조사 내역이 함께 나타나므로, 707호 단독 매각인지 각 물건번호와 매각대상이 어떻게 묶이는지는 원문 대조가 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 707호 임차권은 후순위

갑구의 2017년 김오영 가압류 42,000,000원과 도수길 가압류 62,000,000원은 각각 해제로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2017년 3월 31일 구미새마을금고 근저당이며, 그 뒤의 구미세무서 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 곽영대의 주택임차권등기도 전입·점유·확정일자가 모두 말소기준일 뒤이므로 대항력 없이 소멸하는 후순위 권리입니다.

임차인·점유자 분석 (조사상 실제 임차인·점유자 8명 · 보증기관 승계 신고 없음)

② 가격 판단 — 감정가 49%는 시세 할인율이 아니다

현재 최저매각가는 33,712,000원으로 감정가 68,800,000원의 49%입니다. 그러나 같은 건물이나 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래가가 제시돼 있지 않으므로, 49%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 감정가 대비 할인율과 실제 시장가 대비 할인율은 서로 다른 지표입니다.

유찰이 거듭될수록 구미새마을금고의 미배당액은 커지지만, 근저당권 자체는 매각으로 소멸하므로 그 부족액이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 다만 이 계산은 명세서상 인수권리 0원을 전제로 한 배당 시나리오입니다. 선순위 가능성이 있는 미상점유자가 실제 매각대상 호실에 포함되는지, 보증금이 존재하는지에 따라 권리위험 판단은 달라질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 33,712,000원 가정)

집행비용을 먼저 공제한 뒤 잔액 전부가 구미새마을금고에 배당되는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 광평동 행정복지센터 북측에 인접한 금빛하늘 오피스텔입니다. 주위는 아파트단지, 다가구주택, 근린생활시설 점포와 중소 공장이 혼재합니다.
• 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통과 간선도로 접근성을 포함한 전반적인 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로 사용승인일은 2017.01.31입니다. 위생·급배수, 승강기, 옥내소화전, 기계식 주차, 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지·규제. 토지면적 661㎡, 공시지가 638,800원/㎡이며 평탄한 부정형 토지입니다. 준공업지역과 가축사육제한구역에 해당합니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 25m의 포장도로, 서측 출입구 방향으로 폭 약 8~10m의 포장도로와 접합니다.
• 상태. 공부와의 차이와 위반건축물은 없으나, 공용부분인 계단·복도 벽면타일 일부가 파손돼 있습니다.
• 환금성. 실거래 비교 없이 감정가 대비 유찰률만 확인되는 상태입니다. 오피스텔과 준공업지역의 혼합 입지 특성을 고려해 임대수요와 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각대상 범위. 감정평가의 “207호 외 11개 호실”과 사건의 각 물건번호를 대조해 707호 단독인지, 여러 호실이 함께 매각되는 구조인지 확인하세요.
• 309호 선순위 전입. 강석희의 전입세대열람, 임대차계약서, 점유관계, 보증금과 확정일자를 확인해야 합니다. 현재 정보만으로는 대항력 가능·미상입니다.
• 707호 임차권. 곽영대의 임차권등기 내용과 배당요구 여부, 실제 퇴거 여부를 원문에서 대조하세요. 대항력은 없지만 명도 상태는 별도 문제입니다.
• 관계인 임차 의심. 207호 장미애가 근저당 채무자와 동일인이므로 임대차의 실체와 소유자·채무자 관계를 확인하세요.
• 가격 검증. 최저가 33,712,000원은 감정가의 49%일 뿐입니다. 같은 건물·인근 유사 오피스텔의 최근 매매가와 임대가를 확인하기 전에는 가격 메리트를 단정하지 마세요.
• 배당 외 비용. 당해세, 체납관리비, 공용부분 수선비, 명도비용과 기계식 주차설비 이용 조건을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·전입세대열람을 직접 확인해 자동 분석과 차이가 없는지 검증하세요.

맺으며 — “49% 유찰”보다 “누가 어느 호실에 있는가”

707호만 보면 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2017년 구미새마을금고 근저당이고, 곽영대의 50,000,000원 임차권은 후순위라 대항력이 없습니다. 명세서에도 인수권리가 없다고 표시돼 있어 표면상 실질취득액은 최저가와 같은 33,712,000원입니다.

하지만 사건 전체에는 여러 호실의 점유조사가 섞여 있고, 309호에는 1996년 전입자 강석희가 존재합니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 유무를 확정할 수 없으며, 건물 사용승인일보다 전입일이 앞서는 불일치도 있습니다. 여기에 시세 비교자료 없이 2회 유찰됐다는 사실만으로는 가격 메리트도 증명되지 않습니다. 결론은 707호 권리는 조건부 합격, 사건 범위와 선순위 미상점유는 확인 전 보류, 가격은 별도 검증입니다.