대구지방법원 2025타경11150. 구미시 광평동 ‘금빛하늘’ 오피스텔 3층 310호입니다. 등기부상 2017.03.31 소유권보존과 동시에 구미새마을금고의 채권최고액 98,800,000원 근저당이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2020.02.25 국의 압류와 2025.06.20 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
본 호실과 직접 연결되는 점유자는 이진희입니다. 전입일은 2017.04.10으로 말소기준일인 2017.03.31보다 늦고, 자료상 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.07.22 접수됐으나 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 현재 배당표와 명세서 기준으로는 인수 0원이지만, 점유관계와 보증금은 원문으로 한 번 더 확정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11150 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 광평동 532-4 3층 310호 · 도로명 경상북도 구미시 광평길 51 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 금빛하늘 오피스텔 · 철근콘크리트구조 6층 건물 · 사용승인 2017.01.31 |
| 소유자 | 주식회사사비개발 (2017.03.31 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 92,700,000원 / 45,423,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 말소기준권리 | 2017.03.31 근저당권 · 구미새마을금고 · 채권최고액 98,800,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 구미새마을금고 / 750,350,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준인 구미새마을금고 근저당과 그 이후의 국 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시적으로 인수되는 권리와 법정지상권은 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차인·점유자 확인
사건 조사상 점유자는 8명이며, 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 이 중 본 리포트 대상인 310호와 직접 연결되는 점유자는 이진희 1명입니다. 다른 호실의 점유 내역은 310호 보증금에 합산하지 않았습니다.
| 호실 | 이름 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 207호 | 김화랑 | 2021.04.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 207호 | 장미애 | 2024.05.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 210호 | 양승민 | 2020.05.08 | 5,000원 | 2025.09.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 309호 | 강석희 | 1996.05.07 | 미상 | 2025.07.22 | 가능·미상 | 있음 | 가능성 |
| 310호 | 이진희 | 2017.04.10 | 미상 | 2025.07.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 507호 | 신해윤 | 2024.03.07 | 미상 | 2025.07.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 610호 | 김은숙 | 2023.03.28 | 1,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 707호 | 곽영대 | 2017.04.18 | 5,000원 | 2025.08.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%와 시세 메리트는 다르다
현재 최저가는 45,423,000원으로 감정가 92,700,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 확인되지 않아 현재 가격이 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
특히 이 사건은 이미 2회 유찰된 오피스텔입니다. 유찰 횟수는 감정가에서 가격이 내려갔다는 사실을 보여줄 뿐, 시장에서 매도 가능한 가격이나 임대수익을 증명하지 않습니다. 따라서 최저가 45,423,000원을 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”는 표현은 사용할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 근저당 배당 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 · 49% | 45,423,000원 | 44,205,386원 | 54,594,614원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34.3% | 31,796,099원 | 30,823,769원 | 67,976,231원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 24.01% | 22,257,269원 | 21,456,638원 | 77,343,362원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 45,423,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,217,614원 |
| 1. 근저당 · 구미새마을금고 | 98,800,000원 | 44,205,386원 |
| 근저당 미배당 | - | 54,594,614원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 44,205,386원이 근저당권자에게 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 54,594,614원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광평동 행정복지센터 북측으로 인접하며, 주위는 아파트 단지·다가구주택·근린생활시설 점포·중소 공장 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있습니다. 대중교통과 간선도로 접근성은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2017.01.31 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물로, 승강기·기계식 주차·도시가스 난방·옥내소화전 설비가 있습니다.
- 도로·토지. 동측으로 폭 약 25미터 포장도로, 서측 출입구 방향으로 폭 약 8~10미터 포장도로와 접합니다. 토지는 661㎡, 평지의 부정형입니다.
- 규제. 준공업지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 없습니다.
- 시설 상태. 오피스텔 공용부분인 계단복도 벽면 타일 일부가 파손된 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 매매 실거래 비교자료가 없어 실제 매도 가능 가격과 거래 속도는 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 310호 점유 확인. 이진희의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 배당요구 내용을 원문에서 대조해야 합니다.
- 매각 단위 확인. 감정평가서에는 207호 외 11개 호실이 언급되고 여러 호실의 점유자가 함께 조사돼 있습니다. 물건번호별 개별매각인지 일괄매각인지 확인해야 합니다.
- 309호 선순위 점유자 분리. 강석희의 전입·확정일자·배당요구는 309호 내역입니다. 310호와 별도 물건인지 반드시 확인해야 합니다.
- 청구액 범위 대조. 사건 청구액은 750,350,000원이고 본 호실 등기부의 근저당 채권최고액은 98,800,000원입니다. 전체 매각대상과 물건별 배당관계를 대조해야 합니다.
- 시세와 임대수익 조사. 최저가 45,423,000원을 인근 오피스텔 실거래, 현재 매물, 공실률과 임대료에 직접 비교한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 기계식 주차·공용부 확인. 기계식 주차설비의 이용 조건과 공용 계단복도 벽면 타일 파손 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 배당표와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 보류
310호만 놓고 보면 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2017.03.31 근저당이고, 이진희의 전입은 2017.04.10으로 후순위입니다. 명세서상 인수권리도 없어 매수인 인수액은 0원, 권리상 실질취득액은 현재 최저가와 같은 45,423,000원으로 계산됩니다.
그러나 이 물건의 판단을 어렵게 만드는 것은 가격과 사건 범위입니다. 이미 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔지만 이를 시장가격과 비교할 실거래 자료가 없습니다. 또한 같은 사건에 여러 호실 점유 내역이 함께 존재하고 309호에는 말소기준 이전 전입자가 확인됩니다. 권리 계산은 310호 기준 인수 0원, 가격 메리트는 검증 전까지 보류. 입찰의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 매각 단위와 실제 시세를 정확히 확인하는 데 있습니다.
