광주지방법원 2025타경32909. 광주역 남서측 인근의 ‘광주역한국아델리움’ 6층 617호로, 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 사용승인은 2022.09.01., 건물은 지상20층·지하2층 철근콘크리트구조입니다. 감정가 234,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 131,040,000원입니다.

권리의 기준점은 2022.09.16. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 그 뒤의 가압류, 강제경매개시결정, 압류와 추가 가압류는 제공 자료상 매각으로 소멸합니다. 617호에 명시된 임차인 김훈은 2022.10.11. 전입해 말소기준일보다 늦으므로 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 같은 날 근저당권보다 접수번호가 앞선 민간임대주택등기와, 어느 호실인지 특정되지 않은 일부 점유조사 결과는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 금액 인수 0원, 다만 선순위 등기 확인

말소기준은 2022.09.16. 우리은행 근저당권입니다. 등기상 최초 채권최고액은 23,047,920,000원이며 공동담보목록 제2022-834호가 기재돼 있습니다. 같은 날 별도의 변경등기에는 채권최고액 56,520,000원과 공동담보 해제가 기록돼 있어, 실제 집행채권 범위는 등기 원문과 배당요구 내용을 함께 대조하는 편이 안전합니다.

② 임차·점유 — 617호 명시 임차인은 후순위

사건 조사에는 총 7명이 기재돼 있으나, 그중 617호로 명시된 임차인은 김훈 1명입니다. 김훈의 전입일은 2022.10.11.로 말소기준일 2022.09.16.보다 늦어 대항력이 없습니다. 다른 조사 대상 중에는 1104호·1812호처럼 다른 호수가 명시된 사람도 있고, 호수가 특정되지 않은 점유자도 있어 617호와의 관련 여부를 원본에서 구분해야 합니다.

③ 가격 — 감정가 56%지만 ‘시세 대비 저렴’은 확인되지 않았다

현재 최저매각가는 131,040,000원으로 감정가 234,000,000원의 56%입니다. 다음 회차 가정은 91,728,000원, 그 다음은 64,209,599원으로 제시돼 있습니다. 그러나 동일 오피스텔의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 제공되지 않아, 감정가 대비 낙폭만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 131,040,000원 가정)

현재 회차 가정에서 총 채권액 25,834,467,945원 중 채권자 배당은 128,405,440원, 미배당은 25,706,062,505원입니다. 신청채권자 최성권의 예상배당은 0원이며, 매수인 금액 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용. 감정평가상 617호를 포함한 대상 호실은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
• 입지. 광주역 남서측 인근이며 업무시설·상가·숙박시설 등이 소재하는 노선상가지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 승강장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 북동측 약 30미터, 남동측 약 15미터, 남서측 약 8미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 토지구획정리사업지구, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역이 기재돼 있습니다.
• 공시지가. 1,115,000원/㎡, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 설비. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 소화전, 화재탐지 및 경보설비가 설치돼 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 617호 점유자 재확인. 김훈은 후순위 전입으로 대항력이 없지만 실제 현재 점유와 계약관계는 현장·원본으로 확인하세요.
• 호수 미상 점유자 구분. 특히 김수진은 전입일이 미상이라 대항력 가능·미상입니다. 617호 관련 여부를 반드시 가려야 합니다.
• 민간임대주택등기. 근저당권보다 먼저 접수된 등기의 매각 후 효력과 임대의무 승계 여부를 원문으로 확인하세요.
• 근저당 변경등기. 최초 채권최고액 23,047,920,000원과 같은 날 변경등기 56,520,000원의 관계를 확인하세요.
• 시세 검증. 감정가 56%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 광주역한국아델리움 오피스텔의 최근 실거래와 현재 매물을 직접 비교하세요.
• 명도비용. 주거용 오피스텔로 이용 중이므로 낙찰 뒤 실제 점유자의 인도 일정과 협의비용을 별도로 잡아두세요.
• 세금·관리비. 당해세, 최우선변제, 미납 관리비 등 배당표에 반영되지 않은 항목을 확인하세요.

맺으며 — “56% 유찰가”보다 먼저 볼 것은 점유와 선순위 등기

이 물건은 숫자만 보면 감정가 234,000,000원에서 131,040,000원까지 내려온 2회 유찰 오피스텔입니다. 배당모형상 매수인 금액 인수는 0원이고, 617호에 명시된 김훈도 말소기준일 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 여기까지만 보면 권리구조는 비교적 단순합니다.

하지만 최종 판단은 한 단계 더 들어가야 합니다. 근저당권보다 먼저 접수된 민간임대주택등기가 있고, 사건 조사에는 호수가 특정되지 않은 점유자도 있습니다. 실거래 시세도 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가보다 낮은지 알 수 없습니다. 따라서 결론은 “금액 인수는 0원, 가격은 검증 전 보류, 점유·선순위 등기는 원본 확인”입니다. 현재 56%라는 할인율 자체보다, 이 세 가지 확인이 입찰 여부를 가르는 핵심입니다.