광주지방법원 2025타경32909. 광주역 남서측 인근의 ‘광주역한국아델리움’ 6층 617호로, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 사용승인은 2022.09.01., 건물은 지상 20층·지하 2층이며 이 물건은 6층에 있습니다. 소유자는 유한회사비알케이입니다.
가격은 감정가 234,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 104,832,000원까지 내려왔습니다. 감정가의 44.8%라는 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않은 상태에서 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 해석할 근거는 없습니다. 이 사건의 핵심은 감정가 할인율보다 권리와 점유관계를 정확히 확정하는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32909 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 6층 617호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 북구 무등로202번길 6(신안동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 지상 20층 / 지하 2층 · 6층 617호 · 사용승인 2022.09.01. |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 104,832,000원 (3회 유찰 · 감정가의 44.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 최성권 / 1,106,147,945원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 별도 확인 권리는 남아 있다
말소기준권리는 2022.09.16. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후의 쌍암동지역주택조합추진위원회 가압류, 최성권의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 박영민 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 배당모형에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 임차인·점유 — 617호 김훈은 대항력 없음
이 사건의 임차·점유 기록에는 여러 호수가 함께 나타납니다. 이 가운데 617호로 명확히 특정된 임차인은 김훈 1명입니다. 김훈의 보증금은 177,400,000원으로 현재 최저가보다 크지만, 전입일 2022.10.11.은 말소기준 2022.09.16.보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 따라서 이 보증금 차액을 매수인 인수금액으로 더하는 구조가 아닙니다.
| 성명 | 부분 | 보증금 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김훈 | 617호 | 177,400,000원 | 2022.10.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김신영 | 1104호 | 177,400,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최은석 | 호수 미상 | 미상 | 2022.12.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성재숙 | 호수 미상 | 미상 | 2023.11.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김광식 | 1812호 | 188,400,000원 | 2022.10.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김아정 | 호수 미상 | 미상 | 2023.05.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수진 | 호수 미상 | 400,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 가격·배당 — 44.8%라도 ‘시세 할인’으로 단정하면 안 된다
현재 최저가는 104,832,000원으로 감정가 234,000,000원의 44.8%입니다. 다음 유찰 시나리오는 83,865,600원, 그 다음은 67,092,480원까지 내려갑니다. 그러나 비교할 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 현재 가격이 시장가보다 낮다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 104,832,000원 | 102,564,352원 | 25,731,903,593원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 83,865,600원 | 81,956,019원 | 25,752,511,926원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 67,092,480원 | 65,484,815원 | 25,768,983,130원 | 0원 |
예상배당표 (매각가 104,832,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,267,648원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 102,564,352원 |
| 2. 가압류 · 쌍암동지역주택조합추진위원회 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 최성권 | 1,106,147,945원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 박영민 | 180,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 우리은행 근저당 배당에 소진되어 신청채권자 최성권을 포함한 후순위 채권자에게 예상배당이 없습니다. 총 채권 미배당액은 25,731,903,593원이며, 현재 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 용도. 감정평가상 각 호는 ‘주거용 오피스텔’로 이용 중이며, 대상 617호도 이에 포함됩니다.
- 입지. 광주광역시 북구 신안동 광주역 남서측 인근. 업무시설·상가·숙박시설 등이 소재하는 노선상가지대로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 승강장이 있으며, 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 약 30m, 남동측 약 15m, 남서측 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·토지구획정리사업지구·중점경관관리구역·전통상업보존구역 등이 지정돼 있으며 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음으로 정리돼 있습니다.
- 환금성 점검. 오피스텔이고 이 사건은 이미 3회 유찰됐습니다. 실거래 비교 기준이 없는 만큼 감정가 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기보다 실제 거래가격 확인이 우선입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기. 갑구 1-1의 민간임대주택등기가 매각 후 어떻게 처리되는지 원문과 매각조건을 반드시 대조하세요.
- 617호 점유 확인. 김훈의 617호 점유 여부와 전입일 2022.10.11., 보증금 177,400,000원 기재를 매각물건명세서·현황조사 원본과 다시 맞춰보세요.
- 호수 미상 기록. 특히 전입일이 확인되지 않은 김수진이 617호와 관계되는지 확인해야 합니다. 관계된다면 대항력은 현재 정보만으로 단정할 수 없습니다.
- 근저당 변경. 우리은행 근저당 채권최고액 23,047,920,000원과 같은 날 변경등기의 56,520,000원·공동담보 해제 내용의 관계를 확인하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 104,832,000원은 감정가의 44.8%지만, 비교 실거래가 없이 ‘시세보다 싸다’고 판단하지 마세요.
- 배당 구조. 현재 예상배당에서는 우리은행이 102,564,352원을 배당받고 신청채권자 최성권은 0원입니다. 후순위 미배당이 크더라도 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
- 매각기일. 현재 매각기일은 2026.09.29입니다.
맺으며 — “44.8% 할인”보다 권리 확인이 먼저다
이 물건은 감정가 234,000,000원에서 104,832,000원까지 내려와 숫자상 할인 폭이 큽니다. 그러나 감정가 대비 44.8%라는 사실은 시세 대비 44.8%라는 뜻이 아닙니다. 비교할 실거래 기준이 확인되지 않기 때문입니다. 권리 측면에서는 617호 임차인 김훈이 말소기준 이후 전입해 대항력이 없고, 현재 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 갑구의 민간임대주택등기, 같은 날 이루어진 근저당 변경등기, 그리고 호수가 특정되지 않은 점유기록은 그냥 넘길 수 없습니다. 특히 전입일이 확인되지 않은 점유자는 대항력이 없다고 단정해서는 안 됩니다. 따라서 이 사건은 ‘보증금 1.774억을 떠안는 인수형’으로 볼 자료는 아니지만, 3회 유찰된 오피스텔을 권리·점유 확인 없이 싸다고 단정하기도 어려운 사건입니다. 금전 인수는 0원으로 산정되나, 최종 입찰 판단의 핵심은 민간임대주택등기와 617호 실제 점유관계를 확정하고 시장가격을 별도로 검증하는 데 있습니다.
