광주지방법원 2025타경32909. 광주역 남서측 인근의 ‘광주역한국아델리움’ 17층 1712호입니다. 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔이고, 건물은 2022.09.01. 사용승인된 지상 20층·지하 2층 구조입니다. 소유자는 유한회사비알케이이며, 2022.09.16. 소유권보존 직후 민간임대주택등기와 우리은행 근저당권이 연속해 접수됐습니다.
경매 권리분석의 기준점은 2022.09.16. 접수 제132246호 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후의 가압류·압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 같은 날 그보다 앞선 접수 제132245호로 민간임대주택등기가 존재하므로, 이 등기를 단순히 “말소기준 이후 소멸” 항목으로 취급할 수는 없습니다. 금전 인수액으로 계산된 항목은 아니지만, 입찰 전 매각물건명세서와 등기 원문에서 효력을 다시 확인할 지점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32909 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 17층 1712호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 지상 20층 / 지하 2층 · 2022.09.01. 사용승인 · 대상 17층 1712호 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 110,208,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최성권 / 1,106,147,945원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당
우리은행 근저당권에는 등기상 채권최고액 23,047,920,000원이 기재되어 있고, 같은 날 1번 근저당권 변경등기에는 채권최고액 56,520,000원·공동담보 해제가 기재되어 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션은 을구 1번 근저당권의 채권최고액 23,047,920,000원을 기준으로 작성되어 있으므로, 실제 채권액·공동담보 관계는 원문 대조가 필요한 부분입니다.
② 점유·임차관계 — 1712호 특정 여부를 분리해서 봐야 한다
현황조사에는 6명의 점유자 또는 임차관계가 기재되어 있습니다. 다만 호수가 확인된 사람은 617호·1104호·1812호이고, 나머지는 호수가 특정되지 않았습니다. 따라서 다른 호수의 임차인을 1712호 임차인으로 합산해서는 안 됩니다. 호수가 특정되지 않은 사람들은 전입일이 모두 말소기준일보다 늦어 대항력 없음으로 정리되어 있으나, 실제 1712호 점유 여부는 별도 확인이 필요합니다.
| 성명 | 점유 부분 | 보증금 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김훈 | 617호 | 177,400,000원 | 2022.10.11 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김신영 | 1104호 | 177,400,000원 | 미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최은석 | 알 수 없음 | 미상 | 2022.12.12 | 없음 | 미상 · 배당요구 | 해당 없음 |
| 성재숙 | 알 수 없음 | 미상 | 2023.11.27 | 없음 | 미상 · 배당요구 | 해당 없음 |
| 김광식 | 1812호 | 188,400,000원 | 2022.10.26 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김아정 | 알 수 없음 | 미상 | 2023.05.04 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김훈·김광식과 호수 불명 점유자 3명은 전입일이 말소기준일 2022.09.16.보다 늦어 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 김신영은 1104호로 기재되어 있고 전입일이 확인되지 않아 대항력 판정이 미상입니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다.
③ 가격 — 3회 유찰로 감정가의 44.8%
감정가는 246,000,000원, 현재 최저매각가는 110,208,000원으로 감정가의 44.8%입니다. 3회 유찰된 상태이며, 다음 시나리오의 최저가는 4회 유찰 시 88,166,400원, 5회 유찰 시 70,533,120원으로 제시되어 있습니다.
이 사건에서는 실거래 시세와 직접 비교하지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 시장가격보다 “싸다”거나 “비싸다”고 단정할 근거는 두지 않고, 감정가 대비 할인율과 반복 유찰 자체를 가격 신호로 봅니다. 특히 3회 유찰은 감정가 수준에서 응찰 수요가 이어지지 않았다는 사실을 보여주므로, 가격 메리트 판단과 환금성 판단은 별개로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 110,208,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,342,912원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 107,865,088원 |
| 3. 가압류 · 쌍암동지역주택조합추진위원회 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 최성권 | 1,106,147,945원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 박영민 | 180,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 25,834,467,945원 중 배당되는 채권액은 107,865,088원이고, 미배당액은 25,726,602,857원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 토지는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 입지. 광주역 남서측 인근으로, 주변은 업무시설·상가·숙박시설 등이 소재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 승강장이 소재하며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 북동측 약 30m, 남동측 약 15m, 남서측 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 지역·지구. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·토지구획정리사업지구·중점경관관리구역·전통상업보존구역 등에 해당합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 확인. 말소기준 근저당보다 접수번호가 앞선 등기이므로, 매각물건명세서와 등기 원문에서 존속·효과를 확인합니다.
- 1712호 점유 확인. 호수가 특정되지 않은 점유자 기록이 있으므로 현장조사와 명세서에서 실제 점유자를 확인합니다.
- 근저당 변경내역 대조. 을구 1번 근저당권 채권최고액 23,047,920,000원과 같은 날 변경등기의 56,520,000원·공동담보 해제 내용을 함께 확인합니다.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가는 감정가의 44.8%이지만, 실거래 시세와의 우열이 확인된 것은 아닙니다. 반복 유찰과 시장가격을 별도로 검토해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당표를 확정 배당으로 보지 않습니다.
맺으며 — 권리 소멸 구조는 단순하지만, 두 가지 확인점이 남는다
등기상 핵심은 분명합니다. 2022.09.16. 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·압류· 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
다만 이 물건을 단순한 “인수 0원 물건”으로만 보면 놓치는 지점이 있습니다. 첫째, 말소기준보다 먼저 접수된 민간임대주택등기가 있고, 둘째, 현황조사에 호수가 특정되지 않은 점유자가 포함되어 있습니다. 또한 가격은 3회 유찰로 감정가의 44.8%까지 내려왔지만, 실거래 시세와 직접 비교된 상태는 아닙니다. 따라서 이 사건의 핵심은 후순위 권리 소멸 여부보다 선순위 등기 효과·1712호 실제 점유·시장가격의 세 가지 원문 확인입니다.
