광주지방법원 2025타경32909. 광주역 남서측 인근에 자리한 광주역한국아델리움 20층 2011호로, 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 말소기준권리는 2022.09.16. 설정된 우리은행 근저당권이고, 이후 가압류·강제경매개시결정·성재숙의 주택임차권 등은 데이터상 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
현재 최저매각가는 감정가의 56%인 137,760,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 큰 폭으로 내려왔지만, 이 사건에는 동일·유사 오피스텔 실거래 자료가 없어 이를 곧바로 “시세보다 싸다”고 해석할 근거는 없습니다. 따라서 권리 측면과 가격 측면을 분리해 보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32909 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 20층 2011호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 북구 무등로202번길 6(신안동) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 · 지상20층/지하2층 중 20층 2011호 |
| 사용승인 | 2022.09.01 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 137,760,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최성권 / 1,106,147,945원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.09.16. 우리은행 근저당권입니다. 같은 날 소유권보존과 민간임대주택등기가 이뤄졌고, 근저당권에는 채권최고액 23,047,920,000원과 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 또한 동일 일자에 채권최고액 56,280,000원·공동담보 해제 내용의 근저당권 변경등기도 존재합니다. 이후 쌍암동지역주택조합추진위원회 가압류, 최성권의 강제경매개시결정, 성재숙의 주택임차권, 박영민 가압류는 모두 말소기준권리 이후입니다.
② 임차인 — 본 호실 성재숙은 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 성재숙 | 건물 전유부분 전부 | 2023.11.27 | 2022.11.02 | 189,400,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
성재숙은 2022.09.30. 임대차계약, 2022.10.17. 점유개시, 2022.11.02. 확정일자, 2023.11.27. 주민등록을 갖춘 것으로 등기돼 있습니다. 말소기준권리인 우리은행 근저당권 2022.09.16.보다 주민등록일이 늦으므로 데이터상 대항력 없음이며, 2025.06.24. 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 임차권등기 역시 말소기준 이후라 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
③ 가격 — 감정가 대비 56%, 그러나 시세 판단 자료는 없음
감정가는 246,000,000원, 현재 최저매각가는 137,760,000원으로 감정가의 56%입니다. 이미 2회 유찰됐고, 다음 시나리오는 3회 유찰 시 96,432,000원, 4회 유찰 시 67,502,400원으로 제시돼 있습니다.
다만 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없으므로, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 오피스텔은 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 평가하지 말고 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최신 거래를 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 137,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,728,640원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 135,031,360원 |
| 2. 가압류 · 쌍암동지역주택조합추진위원회 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 최성권 | 1,106,147,945원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 박영민 | 180,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 137,760,000원에서는 집행비용 2,728,640원을 제외한 135,031,360원이 선순위 우리은행 근저당에 배당되고, 후순위 채권자는 배당받지 못하는 시뮬레이션입니다. 총 미배당액은 25,699,436,585원이며 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 광주광역시 북구 신안동 소재 광주역 남서측 인근이며, 업무시설·상가·숙박시설 등이 소재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 승강장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 약 30미터, 남동측 약 15미터, 남서측 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며 대로2류·중로2류·소로2류에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상20층/지하2층, 사용승인일은 2022.09.01입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 성재숙 임차권 재확인. 보증금 189,400,000원, 전입 2023.11.27, 확정일자 2022.11.02, 배당요구 2025.06.24를 매각물건명세서 원문과 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.09.16. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 관련 기재를 원문에서 확인하세요.
- 우리은행 근저당 변경 확인. 최초 채권최고액 23,047,920,000원과 동일일 변경등기 56,280,000원·공동담보 해제의 관계를 확인해야 합니다.
- 시세를 별도로 확보. 동일 건물·유사 면적·유사 층의 최근 거래나 매물가격을 확인하기 전에는 137,760,000원이 저렴하다고 단정하지 마세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기는 확인되지만 실제 현 점유 상태와 인도 가능 시점은 별도로 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 항목을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 선명, 가격은 아직 미확정
이 물건의 핵심은 두 갈래입니다. 권리에서는 2022.09.16. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 성재숙의 임차권을 포함한 주요 후순위 권리가 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 이미 2회 유찰돼 137,760,000원까지 내려왔지만, 비교할 실거래 자료가 없습니다.
따라서 결론은 “권리상 인수 위험은 낮지만, 감정가 56%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수 없는 오피스텔”입니다. 특히 동일일 우리은행 근저당 변경등기와 민간임대주택등기, 성재숙 임차권의 원문을 확인한 뒤 실제 시세를 붙여 최종 응찰가를 결정하는 접근이 맞습니다.
