광주지방법원 2025타경32909. 광주역 남서측 인근의 광주역한국아델리움 20층 2011호로, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 감정가는 246,000,000원이고 세 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 110,208,000원입니다. 권리의 기준점은 2022.09.16 설정된 우리은행 근저당권이며, 이후 가압류·강제경매개시결정과 성재숙의 주택임차권은 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
특히 성재숙은 임대차계약일 2022.09.30, 점유개시 2022.10.17, 확정일자 2022.11.02, 주민등록일 2023.11.27로 모두 말소기준일 2022.09.16보다 뒤입니다. 보증금은 189,400,000원으로 현재 최저가보다 크지만, 대항력이 없으므로 보증금 차액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32909 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 20층 2011호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 110,208,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최성권 / 1,106,147,945원 |
| 말소기준 | 2022.09.16 주식회사우리은행 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 2011호 임차권은 후순위
말소기준은 2022.09.16 접수된 우리은행 근저당권입니다. 2025.03.25 쌍암동지역주택조합추진위원회의 가압류, 2025.05.29 최성권의 강제경매개시결정, 2025.06.24 성재숙의 주택임차권, 2025.08.14 박영민의 가압류가 모두 그 뒤에 위치합니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
임차인·점유자 확인
사건 자료에는 여러 호실의 임차인·점유자가 함께 확인됩니다. 이 중 본 리포트 대상인 2011호에 직접 특정된 임차권자는 성재숙입니다. 617호·1104호·1812호는 다른 호실로 표시돼 있고, 최은석·김아정은 호실이 특정되지 않은 상태입니다.
| 성명 | 대상 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 성재숙 | 건물 전유부분 전부 · 2011호 주소 | 2023.11.27 | 189,400,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김훈 | 617호 | 2022.10.11 | 177,400,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김신영 | 1104호 | 미상 | 177,400,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최은석 | 호실 미특정 | 2022.12.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김광식 | 1812호 | 2022.10.26 | 188,400,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김아정 | 호실 미특정 | 2023.05.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
성재숙은 2025.06.24 배당요구가 확인되며, 등기부상 임차보증금은 189,400,000원, 차임은 월 110,000원입니다. 전입이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다.
② 가격 판단 — 44.8%는 ‘감정가 대비’일 뿐
현재 최저매각가는 110,208,000원으로 감정가 246,000,000원의 44.8%입니다. 그러나 이 비율은 감정가 대비 유찰폭일 뿐, 현재 시세 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아, 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 판정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 (44.8%) | 110,208,000원 | 107,865,088원 | 25,726,602,857원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (35.84%) | 88,166,400원 | 86,179,405원 | 25,748,288,540원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (28.67%) | 70,533,120원 | 68,863,524원 | 25,765,604,421원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 110,208,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,342,912원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 107,865,088원 |
| 3. 가압류 · 쌍암동지역주택조합추진위원회 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 최성권 | 1,106,147,945원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 박영민 | 180,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 110,208,000원 가정 시 집행비용 2,342,912원을 제외한 금액이 우리은행에 배당되고, 그 이후 채권자와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권자 미배당액은 25,726,602,857원이며, 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 신안동 소재 광주역 남서측 인근이며, 주변은 업무시설·상가·숙박시설 등이 소재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 승강장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 지상 20층·지하 2층, 사용승인일은 2022.09.01입니다.
- 도로. 북동측 약 30m, 남동측 약 15m, 남서측 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·토지구획정리사업지구·중점경관관리구역·전통상업보존구역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 2011호 임차권 재확인. 성재숙의 임차보증금 189,400,000원, 계약일 2022.09.30, 점유개시 2022.10.17, 확정일자 2022.11.02, 전입일 2023.11.27을 매각물건명세서와 다시 대조하세요.
- 근저당 변경기재 확인. 우리은행 근저당의 23,047,920,000원 기재와 56,280,000원 변경기재·공동담보 해제 사이의 관계를 등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.09.16 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 존속 여부와 매수인에게 미치는 효과를 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 44.8%라는 숫자만 보고 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 2011호 또는 유사 주거용 오피스텔의 실제 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 다회유찰 원인 점검. 이미 3회 유찰된 물건이므로 권리 문제 외에 가격·수요·오피스텔 환금성·점유상태가 응찰에 영향을 줬는지 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 가능 금액은 현재 배당표에 반영되지 않았으므로 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 물건의 가장 중요한 권리 포인트는 분명합니다. 2011호 임차권자 성재숙의 보증금은 189,400,000원이지만, 말소기준 근저당보다 전입·점유가 모두 뒤여서 대항력이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 보증금이 최저가보다 크다는 이유만으로 실질취득가가 189,400,000원으로 고정되는 인수형 사건은 아닙니다.
반대로 가격 판단은 보수적으로 해야 합니다. 현재 최저가는 감정가의 44.8%지만 비교 가능한 실거래 근거가 없어 시세보다 저렴하다고 확인할 수 없습니다. 이미 3회 유찰된 점, 오피스텔이라는 용도, 우리은행 근저당의 변경기재 확인 필요성까지 고려하면, 이 사건은 권리상 인수 부담은 낮지만 가격·서류 검증을 끝낸 뒤 접근해야 하는 물건으로 보는 것이 데이터와 가장 일치합니다.
