137,760,000원
광주지방법원 2025타경32909. 광주역 남서측 인근의 광주역한국아델리움 18층 1812호로, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 감정가는 246,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 137,760,000원입니다. 등기상 말소기준은 2022.09.16. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 가압류와 강제경매개시결정, 김광식의 임차권등기는 모두 말소기준 이후에 접수돼 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리분석의 난도는 “후순위 권리 소멸”만으로 끝나지 않습니다. 사건에 나타난 실제 임차관계는 보증기관 승계나 대위신고가 아닌 6명이고, 그중 김훈·최은석·성재숙·김아정·김광식은 전입일이 말소기준일인 2022.09.16.보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 김신영은 전입신고일 자체가 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 따라서 배당표상 매수인 인수 0원이라고 해도, 김신영의 실제 전입일과 점유관계 확인 전에는 인수위험을 완전히 0으로 확정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32909 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 18층 1812호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 20층 / 지하 2층 · 사용승인 2022.09.01. |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 137,760,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 청구액 | 1,106,147,945원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.09.16. 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 23,047,920,000원이며 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 같은 날 근저당권 변경으로 채권최고액 56,520,000원 및 공동담보 해제 내용도 등기돼 있습니다. 2025.03.25. 쌍암동지역주택조합추진위원회 가압류 1,500,000,000원, 2025.05.29. 강제경매개시결정, 2025.08.14. 박영민 가압류 180,400,000원, 2025.09.01. 김광식 임차권등기는 모두 말소기준 이후입니다.
② 임차관계 — 실제 임차관계 6명, 그중 1명은 대항력 미상
| 이름 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김훈 | 617호 | 2022.10.11 | 177,400,000원 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 김신영 | 1104호 | 미상 | 177,400,000원 | 가능·미상 | 확인 필요 | 없음 |
| 최은석 | 알수없음 | 2022.12.12 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 성재숙 | 알수없음 | 2023.11.27 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 김아정 | 알수없음 | 2023.05.04 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 김광식 | 건물 전유부분 전부 | 2022.10.26 | 188,400,000원 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
김광식은 임대차계약일 2022.10.20., 전입 2022.10.26., 점유개시 2022.10.31., 확정일자 2022.10.06., 보증금 188,400,000원으로 임차권등기가 돼 있습니다. 다만 전입일이 말소기준일 2022.09.16.보다 늦습니다. 김훈·최은석·성재숙·김아정도 확인된 전입일이 모두 말소기준 이후입니다.
③ 가격 판단 — 56%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
현재 최저매각가는 137,760,000원으로 감정가 246,000,000원의 56%입니다. 다만 이 사건에는 실거래 비교값이 없어 최근 12개월 평균이나 최신 거래와의 비교가 불가능합니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가하면 안 됩니다.
여기에 대항력 여부가 확인되지 않은 임차관계가 하나 남아 있어, 표면적인 최저가만으로 실질취득비용을 확정할 수도 없습니다. 배당모형에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산하지만, 이는 확인된 권리관계에 따른 추정치입니다.
④ 예상배당표 (매각가 137,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,728,640원 |
| 2. 우리은행 근저당권 | 23,047,920,000원 | 135,031,360원 |
| 3. 쌍암동지역주택조합추진위원회 가압류 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 최성권 | 1,106,147,945원 | 0원 |
| 5. 박영민 가압류 | 180,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 25,834,467,945원 중 채권자 예상배당은 135,031,360원, 미배당은 25,699,436,585원입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 본건은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 위치. 광주역 남서측 인근이며, 주위는 업무시설·상가·숙박시설 등이 소재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 승강장이 있으며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 북동측 약 30미터, 남동측 약 15미터, 남서측 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 소화전, 화재탐지·경보설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·토지구획정리사업지구·중점경관관리구역·전통상업보존구역입니다.
- 공시지가. 1,115,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김신영 전입일 확인. 보증금 177,400,000원이고 전입일이 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 1812호와 임차관계 대응관계 확인. 사건 내 여러 호수의 임차관계가 함께 나타나므로 매각물건명세서에서 해당 호수와 각 임차인의 점유부분을 원본 대조해야 합니다.
- 김광식 임차권등기. 보증금 188,400,000원이나 전입 2022.10.26.으로 말소기준 이후입니다.
- 최은석·성재숙·김아정. 보증금이 확인되지 않은 점유관계가 있으므로 원본 명세서에서 보증금·점유부분을 재확인해야 합니다.
- 시세 확인. 현재 자료만으로는 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래와의 비교가 불가능합니다. 감정가 대비 56%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 마세요.
- 배당과 인수 구분. 배당모형의 인수 0원은 확인된 권리관계를 기준으로 한 결과입니다. 미상 임차관계가 해소되기 전까지 확정적 인수 0원으로 단정하지 않는 것이 안전합니다.
맺으며 — “56%”보다 먼저 볼 것은 임차관계다
이 물건은 감정가 246,000,000원에서 두 번 유찰돼 137,760,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 우리은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리들은 소멸하는 전형적인 구조입니다. 하지만 사건 내 임차관계가 단순하지 않습니다. 확인된 6명 중 5명은 전입일이 말소기준 이후라 대항력이 없지만, 김신영은 전입일이 미상입니다. 보증금도 177,400,000원으로 적지 않아 이 한 항목을 확인하지 않고 입찰가부터 계산하는 것은 순서가 뒤바뀐 접근입니다.
또한 실거래 자료가 없어 현재 최저가 137,760,000원이 시장가격보다 싼지도 판단할 수 없습니다. 결론은 “등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 미상 임차관계 확인 전에는 인수 0원을 확정하지 말 것”입니다. 권리는 조건부 확인, 가격은 시세 확인 전 보류. 이 사건의 첫 번째 과제는 낙찰가 계산이 아니라 김신영의 실제 전입일·점유관계와 1812호 대응관계를 원본에서 확인하는 것입니다.
