광주지방법원 2025타경32909. 광주역 남서측 인근의 광주역한국아델리움 11층 1104호로, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 감정가는 241,000,000원이었지만 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 107,968,000원까지 내려왔습니다. 다만 이 사건은 단순히 “감정가의 절반 이하”라는 숫자만 보고 접근하기 어렵습니다. 현재 말소기준은 2025.03.25. 쌍암동지역주택조합추진위원회의 가압류이고, 1104호에 등기된 김신영의 임차권은 그보다 뒤에 성립해 매각으로 소멸합니다. 반면 호수가 특정되지 않은 전입자 3명이 말소기준보다 먼저 전입해 있어 실제 1104호 점유 여부를 먼저 가려야 합니다.
또 하나 구분해야 할 점이 있습니다. 현황조사 명단 중 김훈은 617호, 김광식은 1812호로 명시돼 있습니다. 두 사람의 보증금은 각각 177,400,000원과 188,400,000원으로 합계 365,800,000원이지만, 이는 1104호가 아닌 다른 호수입니다. 따라서 이 금액을 그대로 1104호의 매수인 인수액이나 실질취득가에 더해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32909 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 11층 1104호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 지상20층 / 지하2층 · 11층 1104호 · 사용승인 2022.09.01. |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 107,968,000원 (3회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2025.03.25. 가압류 · 쌍암동지역주택조합추진위원회 · 1,500,000,000원 |
| 청구액 | 1,106,147,945원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2025.03.25. 가압류
등기부상 과거 우리은행 근저당권과 한국건설주식회사 근저당권은 이미 말소된 상태입니다. 따라서 현재 권리순위의 핵심 기준은 2025.03.25. 쌍암동지역주택조합추진위원회의 가압류입니다. 이후의 강제경매개시결정, 김신영 임차권등기, 국민건강보험공단 압류, 박영민 가압류 및 추가 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유자 — 1104호와 다른 호수를 반드시 분리
| 성명 | 호수 / 사용 | 전입 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김훈 | 617호 | 2022.10.11. | 177,400,000원 | 다른 호수 1104호 인수액에 합산하지 않음 |
| 최은석 | 호수 미확인 · 알수없음 | 2022.12.12. | 미상 | 대항력 가능·미상 2025.08.22. 배당요구 |
| 성재숙 | 호수 미확인 · 알수없음 | 2023.11.27. | 미상 | 대항력 가능·미상 2025.06.20. 배당요구 |
| 김광식 | 1812호 | 2022.10.26. | 188,400,000원 | 다른 호수 1104호 인수액에 합산하지 않음 |
| 김아정 | 호수 미확인 · 알수없음 | 2023.05.04. | 미상 | 대항력 가능·미상 보증금·확정일자 미상 |
| 김신영 | 1104호 · 건물 전유부분 전부 | 2025.06.16. | 177,400,000원 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입·임차권등기 |
1104호에 직접 연결되는 김신영은 임대차계약일 2022.12.20., 확정일자 2022.12.20., 점유개시 2022.12.30.으로 기재돼 있지만 주민등록일자는 2025.06.16.입니다. 말소기준일 2025.03.25.보다 주민등록이 늦고, 임차권등기도 2025.06.27.에 이뤄졌으므로 데이터상 대항력은 없고 해당 임차권은 매각으로 소멸합니다.
③ 가격 구조 — 감정가 대비 44.8%, 그러나 시세 할인율은 아니다
감정가 241,000,000원에서 3회 유찰된 현재 최저매각가는 107,968,000원으로, 감정가의 44.8% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 86,374,400원, 5회 유찰 시 69,099,520원입니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 107,968,000원 | 3,787,039,442원 |
| 4회 유찰 시 | 86,374,400원 | 3,808,276,229원 |
| 5회 유찰 시 | 69,099,520원 | 3,825,240,161원 |
다만 감정가 대비 할인율과 실제 시장가 대비 할인율은 전혀 다른 지표입니다. 이 사건에서는 1104호의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세를 근거로 비교할 수 없으므로 107,968,000원이 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 호수 미확인 선순위 점유자가 실제 1104호 임차인으로 확인될 경우 실질취득비용은 그 보증금 인수분만큼 추가될 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 107,968,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,311,552원 |
| 1. 가압류 · 쌍암동지역주택조합추진위원회 | 1,500,000,000원 | 105,656,448원 |
| 2. 경매개시결정 · 최성권 | 1,106,147,945원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 박영민 | 180,400,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 김신영 | 1,106,147,945원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 107,968,000원에서 집행비용 2,311,552원을 제외한 105,656,448원이 말소기준 가압류에 배당되고, 후순위 채권에는 배당이 남지 않는 시뮬레이션입니다. 채권자 총 미배당액은 3,787,039,442원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주역 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설·상가·숙박시설 등이 소재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 용도. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 토지는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북동측 약 30m, 남동측 약 15m, 남서측 약 8m의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·토지구획정리사업지구·중점경관관리구역·전통상업보존구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호수 미확인 전입자 특정. 최은석·성재숙·김아정이 실제 1104호 점유자인지 반드시 확인합니다.
- 보증금 확인. 위 3명은 보증금이 확인되지 않아 1104호 임차인일 경우 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
- 617호·1812호 분리. 김훈·김광식의 보증금은 다른 호수이므로 1104호 인수액에 합산하지 않습니다.
- 김신영 관계 검토. 임차권자이면서 후속 강제경매의 채권자로 나타나는 관계를 원본 문서에서 확인합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.09.16. 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 효력을 확인합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 44.8%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 실제 거래가격을 별도 확인합니다.
맺으며 — 낮은 최저가보다 ‘누가 1104호에 사는가’가 먼저
현재 최저가는 107,968,000원으로 감정가 241,000,000원의 44.8%까지 내려왔습니다. 하지만 이 숫자만으로 가격 메리트를 결론내릴 수는 없습니다. 1104호에 등기된 김신영의 임차권은 말소기준보다 후순위라 매수인 인수 위험이 없지만, 말소기준 이전에 전입한 호수 미확인 3명이 남아 있습니다.
반대로 김훈·김광식의 보증금 365,800,000원은 각각 617호와 1812호에 관한 것이므로 1104호에 얹어 계산해서도 안 됩니다. 결국 이 물건의 핵심은 단순한 최저가가 아니라 호수 미확인 전입자 3명의 실제 점유 호수와 보증금입니다. 이 부분이 1104호와 무관하다고 확인되면 권리구조는 상당히 단순해지지만, 확인 전에는 인수액과 실질취득비용을 확정하지 않는 것이 맞습니다.
