광주지방법원 2025타경32909. 광주역 남서측 인근의 ‘광주역한국아델리움’ 11층 1104호로, 감정 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 사용승인은 2022.09.01, 건물은 지상 20층·지하 2층 규모입니다. 소유자는 유한회사비알케이입니다. 현재 가격만 보면 감정가 241,000,000원에서 2회 유찰된 134,960,000원이라 눈에 띄지만, 이 사건은 가격보다 먼저 점유자와 선순위 전입관계를 정리해야 하는 유형입니다.
등기상 현재 말소기준은 2025.03.25 쌍암동지역주택조합추진위원회의 가압류 1,500,000,000원입니다. 2022년 우리은행·한국건설주식회사 근저당은 이미 말소된 상태이고, 말소기준 이후의 강제경매개시결정·압류·가압류·김신영 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 2022.09.16에는 민간임대주택등기도 존재하므로 그 효력은 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32909 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 11층 1104호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 북구 무등로202번길 6 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 · 지상 20층/지하 2층 중 11층 1104호 |
| 사용승인 | 2022.09.01 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 134,960,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 최성권 / 1,106,147,945원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2025.03.25 가압류
② 임차인·점유자 — 1104호 직접 정보와 호수 미상자를 분리해야 한다
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김신영 | 건물 전유부분 전부 | 2025.06.16 | 177,400,000원 | 2022.12.20 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최은석 | 알수없음 | 2022.12.12 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 성재숙 | 알수없음 | 2023.11.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김아정 | 알수없음 | 2023.05.04 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
1104호와 직접 연결되는 등기상 임차권자는 김신영입니다. 임대차계약일은 2022.12.20, 점유개시는 2022.12.30, 확정일자는 2022.12.20이지만 주민등록일자는 2025.06.16으로 말소기준일 2025.03.25보다 늦습니다. 따라서 김신영의 임차권등기 보증금 177,400,000원은 대항력 없는 후순위로 분석되며 매각으로 소멸합니다.
반면 최은석·성재숙·김아정은 각각 2022.12.12, 2023.11.27, 2023.05.04에 전입한 것으로 나타나 말소기준보다 앞섭니다. 그러나 점유 호수가 특정되지 않고 보증금·확정일자도 확인되지 않아 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없고, ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 이들의 실제 1104호 점유 여부와 보증금이 확인되기 전에는 매수인 인수 위험을 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 56%여도 시세 검증 전에는 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 134,960,000원으로 감정가 241,000,000원의 56%입니다. 2회 유찰된 가격이라는 점만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 동일 건물·동일 유형의 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
| 현재 회차 | 2회 유찰 · 134,960,000원 · 감정가 56% |
|---|---|
| 3회 유찰 시 | 94,472,000원 · 감정가 39.2% |
| 4회 유찰 시 | 66,130,399원 · 감정가 27.44% |
가격보다 더 중요한 것은 실질취득액입니다. 현재 확인되는 1104호 직접 임차권자인 김신영은 대항력이 없어 확정 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 확인된 범위의 실질취득 확정분은 최저가와 같은 134,960,000원입니다. 다만 호수 미상 선순위 전입자 3명 중 실제 1104호 임차인이 존재하고 보증금이 확인될 경우 실질취득액은 그 인수액만큼 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 134,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,689,440원 |
| 1. 가압류 · 쌍암동지역주택조합추진위원회 | 1,500,000,000원 | 132,270,560원 |
| 2. 경매개시결정 · 최성권 | 1,106,147,945원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 박영민 | 180,400,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 김신영 | 1,106,147,945원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 2,689,440원을 제외한 132,270,560원이 쌍암동지역주택조합추진위원회 가압류에 배당되고, 신청채권자 최성권을 비롯한 후순위 채권자는 배당을 받지 못하는 시나리오입니다. 총 채권 미배당액은 3,760,425,330원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 토지는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 입지. 광주역 남서측 인근으로 업무시설·상가·숙박시설 등이 소재하는 노선상가지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 승강장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 북동측 약 30m, 남동측 약 15m, 남서측 약 8m 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·토지구획정리사업지구·중점경관관리구역·전통상업보존구역 등에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 1,115,000원/㎡, 토지면적 3,026.1㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 20층·지하 2층, 사용승인 2022.09.01이며 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호수 미상 전입자 확인. 최은석·성재숙·김아정이 실제 1104호 점유자인지 주민등록·현황조사·매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 보증금 확인. 호수 미상 전입자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태에서는 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
- 다른 호수 분리. 김훈은 617호, 김광식은 1812호로 기재되어 있으므로 두 사람의 보증금을 1104호 인수액에 합산하지 않아야 합니다.
- 김신영 관계 확인. 임차권자이면서 후속 강제경매 채권자로도 등장하므로 임대차계약·점유·반환채권 관계를 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.09.16 등기의 매각 이후 효력과 의무 승계 여부를 원본 기준으로 점검하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 56%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 실제 오피스텔 거래가를 별도로 대조해야 합니다.
맺으며 — “56%보다 먼저 볼 것은 선순위 점유다”
이 물건은 감정가 241,000,000원에서 2회 유찰돼 134,960,000원까지 내려왔습니다. 그러나 현재 자료만 놓고 보면 승부처는 할인율이 아닙니다. 1104호 임차권자 김신영은 후순위 전입이라 대항력이 없지만, 말소기준 2025.03.25보다 앞선 전입일을 가진 호수 미상 점유자 3명이 남아 있습니다. 이들의 실제 점유 호수와 보증금을 확인하지 않으면 매수인 인수 여부를 완전히 확정할 수 없습니다.
또한 동일 유형의 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 최저가가 시세보다 낮다고 평가할 근거도 없습니다. 따라서 결론은 “가격은 내려왔지만 권리 확인이 먼저”입니다. 1104호 점유관계가 정리되고 인수액이 확정된 뒤에야 134,960,000원이 실제로 매력적인 가격인지 판단할 수 있습니다.
