광주지방법원 2025타경32909. 광주역 남서측 인근의 ‘광주역한국아델리움’ 14층 1423호로, 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 사용승인은 2022.09.01이며 건물은 지상 20층·지하 2층 철근콘크리트구조입니다. 등기상 소유자는 유한회사비알케이이고, 2022.09.16 우리은행 근저당이 이 사건의 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 107,968,000원입니다. 감정가 241,000,000원에서 3회 유찰되어 감정가 대비 44.8% 수준까지 내려왔습니다. 다만 가격이 크게 하락했다는 사실만으로 곧바로 시세 메리트를 단정할 수는 없습니다. 이 사건은 오히려 말소기준 이후 권리의 소멸 여부와 1423호 실제 점유자 확인을 먼저 끝내야 하는 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32909 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 14층 1423호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 · 지상20층/지하2층 중 14층 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 107,968,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최성권 / 1,106,147,945원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2022.09.16 우리은행 근저당
말소기준권리는 2022.09.16 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 23,047,920,000원이고 공동담보가 설정된 권리입니다. 이후 2025.03.25 쌍암동지역주택조합추진위원회 가압류, 2025.05.29 최성권의 강제경매개시결정, 2025.07.03 국민건강보험공단 압류, 2025.08.14 박영민 가압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 점유·임차 조사 — 1423호와의 대응관계 확인 필요
현황조사에는 총 6명의 점유·임차 신고가 확인됩니다. 그중 617호·1104호·1812호처럼 다른 호실이 명시된 신고가 있고, 일부는 호실이 특정되지 않았습니다. 따라서 아래 명단 전체를 1423호 임차인으로 단정할 수 없으며, 호실 미상 신고가 1423호와 관계있는지 확인하는 것이 중요합니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김훈 | 617호 | 2022.10.11 | 177,400,000원 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 |
| 김신영 | 1104호 | 미상 | 177,400,000원 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| 최은석 | 알 수 없음 | 2022.12.12 | 미상 | 2025.08.22 | 대항력 없음 | 미상 |
| 성재숙 | 알 수 없음 | 2023.11.27 | 미상 | 2025.06.20 | 대항력 없음 | 미상 |
| 김광식 | 1812호 | 2022.10.26 | 188,400,000원 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 |
| 김아정 | 알 수 없음 | 2023.05.04 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 |
③ 예상배당표 (매각가 107,968,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,311,552원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 105,656,448원 |
| 3. 가압류 · 쌍암동지역주택조합추진위원회 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 최성권 | 1,106,147,945원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 박영민 | 180,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 107,968,000원 가정 시 집행비용 2,311,552원을 제외한 105,656,448원이 우리은행에 배당되고 이후 채권자는 배당받지 못하는 시나리오입니다. 채권자 미배당 합계는 25,728,811,497원, 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 (44.8%) | 107,968,000원 | 105,656,448원 | 25,728,811,497원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (35.84%) | 86,374,400원 | 84,419,661원 | 25,750,048,284원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (28.67%) | 69,099,520원 | 67,455,729원 | 25,767,012,216원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 본건은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 건물 사용승인은 2022.09.01입니다.
- 입지. 광주역 남서측 인근으로 업무시설·상가·숙박시설 등이 소재하는 노선상가지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 승강장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 북동측 약 30m, 남동측 약 15m, 남서측 약 8m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 소화전, 화재탐지·경보설비가 설치되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·토지구획정리사업지구·중점경관관리구역·전통상업보존구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1423호 점유자 특정. 호실 미상으로 조사된 최은석·성재숙·김아정이 실제 1423호와 관계있는지 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 대조하세요.
- 김신영 신고 분리. 김신영은 1104호로 표시되어 있고 전입일이 미상이므로 대항력은 단정하지 말고 별도 호실 신고로 구분해 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.09.16 민간임대주택등기의 매각 후 효력을 원본 서류에서 확인하세요.
- 배당 시나리오 확인. 현재 계산상 인수액은 0원이지만 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당 변동요인을 입찰 전에 다시 점검하세요.
- 3회 유찰 원인 확인. 단순 가격 문제인지, 점유·상품성·호실 상태 등 다른 원인이 있는지 현장조사로 확인하세요.
- 오피스텔 특성 확인. 주거용 이용 상태와 관리비·주차·관리규약 등 실제 사용조건을 확인하세요.
맺으며 — 할인율보다 ‘1423호의 실제 상태’가 먼저
이 물건은 감정가 241,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저가가 107,968,000원, 감정가의 44.8%까지 내려왔습니다. 등기 흐름은 2022.09.16 우리은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조이고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 현황조사에 여러 호실의 점유·임차 신고가 함께 존재하고, 호실이 특정되지 않은 신고도 있어 1423호와 실제 연결되는 사람이 누구인지를 확인하는 절차가 남아 있습니다. 이 사건은 단순히 “감정가 대비 많이 떨어졌다”는 이유만으로 접근하기보다, 호실 대응·점유관계·민간임대주택등기와 현장 상태를 먼저 확정한 뒤 가격을 판단하는 것이 핵심입니다.
