광주지방법원 2025타경32909. 광주역 남서측 인근의 ‘광주역한국아델리움’ 14층 1423호입니다. 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔이고, 건물은 지상 20층·지하 2층, 사용승인일은 2022.09.01입니다. 소유자는 유한회사비알케이입니다. 말소기준은 2022.09.16 접수된 주식회사우리은행 근저당권이고, 그 뒤의 가압류·강제경매개시결정·압류·가압류는 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 단순히 “최저가가 감정가의 56%니까 싸다”로 읽으면 곤란합니다. 실거래 자료가 제시되지 않아 134,960,000원이 현재 시장가격보다 낮은지 확인할 근거가 없고, 동일 사건의 현황조사에는 여러 호수의 임차인·점유자가 함께 나타납니다. 그중 617호·1104호·1812호는 대상 1423호와 다른 호수로 식별되지만, 최은석·성재숙·김아정은 호수가 특정되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32909 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 14층 1423호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 · 지상20층/지하2층 중 14층 |
| 사용승인 | 2022.09.01 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 134,960,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 최성권 / 1,106,147,945원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 선행등기는 별도 확인
말소기준권리는 2022.09.16 주식회사우리은행 근저당권입니다. 그 이후 등기된 쌍암동지역주택조합추진위원회 가압류, 최성권의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 박영민 가압류는 데이터상 매각으로 소멸합니다. 한국건설주식회사 근저당권은 2023.06.15 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다.
② 점유·임차인 — 1423호와 다른 호수를 분리해서 봐야 한다
| 성명 | 호수 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김훈 | 617호 | 2022.10.11 | 177,400,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김신영 | 1104호 | 미상 | 177,400,000원 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 최은석 | 호수 미상 | 2022.12.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 성재숙 | 호수 미상 | 2023.11.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김광식 | 1812호 | 2022.10.26 | 188,400,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김아정 | 호수 미상 | 2023.05.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
617호의 김훈, 1104호의 김신영, 1812호의 김광식은 대상 1423호와 다른 호수로 명시돼 있습니다. 반면 최은석·성재숙·김아정은 호수 표기가 없어 대상 호수와의 관계가 확정되지 않습니다. 다만 이 세 사람의 전입일은 모두 말소기준일인 2022.09.16보다 뒤이므로, 기재된 전입일을 기준으로는 대항력이 없는 것으로 표시돼 있습니다. 최은석은 2025.08.22, 성재숙은 2025.06.20 배당요구를 한 것으로 나타납니다.
③ 가격·배당 — 감정가 56%지만 시세 할인 여부는 확인 불가
현재 회차 최저매각가는 134,960,000원으로 감정가 241,000,000원의 56%입니다. 이미 2회 유찰됐고, 3회 유찰 시 시나리오는 94,472,000원, 4회 유찰 시는 66,130,399원입니다. 그러나 동일 물건이나 인근 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않아 현재 최저가가 시세보다 싸다는 판단은 할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 134,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,689,440원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 132,270,560원 |
| 3. 가압류 · 쌍암동지역주택조합추진위원회 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 최성권 | 1,106,147,945원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 박영민 | 180,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 모형에서는 집행비용 2,689,440원을 제외한 132,270,560원이 우리은행에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게는 배당이 없습니다. 총 미배당액은 25,702,197,385원, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 모형입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 신안동 광주역 남서측 인근. 주위는 업무시설·상가·숙박시설 등이 소재하는 노선상가지대로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 승강장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용. 감정평가상 1423호를 포함한 대상 호실은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상20층/지하2층, 사용승인 2022.09.01. 기본 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기·소화전·화재탐지 및 경보설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측 약 30미터, 남동측 약 15미터, 남서측 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·전통상업보존구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 1,115,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 유찰. 현재 2회 유찰 상태입니다. 실거래 자료가 없어 환금성을 가격만으로 단정할 수 없으므로 실제 거래사례 확인이 필요합니다.
입찰 체크리스트
- 1423호 실제 점유자 확인. 617호·1104호·1812호는 다른 호수로 식별되지만 최은석·성재숙·김아정은 호수가 미상입니다. 대상 호실과의 관련 여부를 현황조사 원문과 현장 확인으로 좁혀야 합니다.
- 근저당 변경등기 원문 대조. 우리은행 근저당 원등기의 23,047,920,000원과 같은 날 변경등기의 56,520,000원·공동담보 해제 내용을 실제 배당순위와 함께 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 말소기준 근저당보다 접수번호가 앞선 등기이므로 매각물건명세서와 등기 원문에서 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가는 감정가의 56%지만 실거래 비교값이 없습니다. 감정가 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단하지 마세요.
- 배당표 한계. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 모형이므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 점유관계를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “56% 할인”보다 중요한 것은 확인되지 않은 부분
이 물건은 현재 배당 모형만 보면 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준 뒤의 가압류·압류·강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 권리분석을 여기서 끝내기는 이릅니다. 같은 사건에 여러 호수의 임차인이 함께 조사돼 있고, 호수 미상 점유자 3명이 남아 있으며, 우리은행 근저당은 원등기 금액과 같은 날 변경등기 금액, 현재 배당 모형 사이에 확인할 차이가 있습니다.
가격도 마찬가지입니다. 241,000,000원에서 134,960,000원까지 내려와 숫자상으로는 감정가의 56%지만, 실거래 시세가 없으므로 현재 최저가의 가격 메리트를 확인할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “최저가가 낮으니 매력적”이 아니라, 금전 인수는 0원 모형이지만 점유·근저당 변경·시세 검증을 끝낸 뒤에야 판단할 수 있는 2회 유찰 오피스텔입니다.
