광주지방법원 2025타경32909. 광주역 남서측 인근에 위치한 ‘광주역한국아델리움’ 제9층 제919호이며, 감정평가상 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 감정가는 234,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 131,040,000원입니다. 등기상 말소기준은 2022.09.16. 우리은행 근저당권이며, 이후의 쌍암동지역주택조합추진위원회 가압류, 최성권의 강제경매개시결정, 박영민 가압류는 데이터상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 사건은 한 호실만 떼어 단순하게 읽으면 안 됩니다. 감정평가서에는 617호·1104호·1423호·1424호· 1712호·1713호·2007호·2011호·919호·1812호·2008호가 함께 기재되어 있고, 임차인 조사 역시 여러 호실이 섞여 있습니다. 따라서 919호에 직접 연결되는 점유관계와 사건 전체 조사내역을 구분해 읽는 것이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 점유관계는 분리 확인

말소기준권리는 2022.09.16. 우리은행 근저당권입니다. 이후 2025.03.25. 가압류, 2025.05.29. 강제경매개시결정, 2025.08.14. 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.

임차인 현황 — 사건 전체 6명, 919호 직접 특정은 없음

보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인으로 집계되는 사람은 6명입니다. 다만 617호·1104호·1812호로 명시된 3명은 다른 호실로 특정되어 있고, 나머지 3명은 호수가 적혀 있지 않습니다. 따라서 919호 점유자로 직접 특정된 임차인은 없지만, 호수 미상 3명에 대한 원본 확인은 필요합니다.

김신영은 1104호로 특정되어 있으나 전입일이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 나머지 전입일이 확인된 임차인은 모두 2022.09.16. 말소기준권리보다 뒤에 전입한 것으로 정리되어 있습니다.

② 가격 — 56%까지 내려왔어도 ‘시세 할인’은 별개

현재 최저가는 131,040,000원으로 감정가 234,000,000원의 56%입니다. 한 번 더 유찰되면 91,728,000원, 두 번 더 유찰되면 64,209,599원으로 계산되어 있습니다. 다만 이 물건은 동일 호실 또는 비교 가능한 실거래 가격을 근거로 한 시세 판단을 할 수 없으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 131,040,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 2,634,560원을 제외한 128,405,440원이 우리은행 근저당에 배당되는 시뮬레이션입니다. 총 채권 미배당액은 25,706,062,505원이며, 이는 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 별도로 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 북구 신안동 소재 광주역 남서측 인근. 주위는 업무시설·상가·숙박시설 등이 소재하는 노선상가지대로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 승강장이 있으며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상20층/지하2층 건물의 9층 919호입니다. 사용승인일은 2022.09.01.입니다.
• 도로. 북동측 약 30m, 남동측 약 15m, 남서측 약 8m의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역·전통상업보존구역 등에 해당하며, 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다.
• 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 임대관계는 감정평가에서 미상으로 기재됐습니다.
• 환금성. 광주역 인근 상업지역의 주거용 오피스텔이라는 입지 특성은 확인되지만, 실거래 비교 없이 환금성을 우수하다고 단정하기는 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 919호 점유자 특정. 617호·1104호·1812호는 다른 호실로 명시되어 있습니다. 호수 미상 3명이 919호와 관계되는지 최신 현황조사·매각물건명세서로 확인하세요.
• 김신영과 919호를 혼동하지 말 것. 김신영은 1104호로 특정되어 있고 전입일이 미상이라 대항력은 가능·미상이나, 919호 임차인으로 표시된 것은 아닙니다.
• 민간임대주택등기 확인. 갑구 1-1에 2019.10.02. 민간임대주택 등록을 원인으로 한 등기가 기재돼 있습니다. 매각 후 존속·말소 여부와 현재 등록상태를 원본 서류로 대조하세요.
• 근저당 변경등기 대조. 우리은행 1번 근저당 채권최고액 23,047,920,000원과 같은 날 56,520,000원으로 기재된 변경·공동담보 해제 내용을 함께 확인하세요.
• 가격은 실거래 확인 후 판단. 현재 최저가가 감정가의 56%라는 사실만으로 시세 대비 저가라고 단정하지 말고, 919호와 유사한 주거용 오피스텔의 실제 거래가격을 확인한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
• 배당 부족과 인수를 구분. 현재 회차 총 미배당액 25,706,062,505원은 후순위 채권까지 포함한 배당 부족분이며, 매수인 인수액 0원과는 별개의 숫자입니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “56% 할인”보다 먼저 볼 것은 919호의 실제 점유

이 물건은 감정가 234,000,000원에서 두 번 유찰되어 최저가가 131,040,000원까지 내려왔습니다. 등기 권리만 보면 말소기준 이후 권리는 소멸하고 배당모델상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 사건 전체에는 실제 임차인 6명이 조사되어 있고 그중 3명은 호수가 특정되지 않았습니다. 또한 민간임대주택등기와 근저당 변경등기가 함께 존재합니다.

따라서 결론은 “권리상 인수는 0원 추정, 가격 메리트는 판단 보류”입니다. 감정가의 56%라는 숫자가 강하게 보이지만, 실거래 비교 없이 이를 시세 할인으로 해석해서는 안 됩니다. 919호 점유관계와 최신 명세서를 먼저 확인하고, 그 다음 실제 시장가격과 131,040,000원을 비교하는 순서가 맞습니다.