광주지방법원 2025타경32909. 광주역 남서측 인근에 있는 광주역한국아델리움 9층 919호로, 감정평가상 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 감정가 234,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 104,832,000원입니다. 등기상 말소기준은 2022.09.16. 우리은행 근저당권이고, 이후의 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건에서 숫자만 보고 접근하면 놓치기 쉬운 부분이 있습니다. 같은 2022.09.16.에 민간임대주택등기와 우리은행 근저당권, 그리고 1번 근저당권 변경이 연속 접수되어 있습니다. 근저당권 설정에는 채권최고액 23,047,920,000원이 기재되어 있고, 변경등기에는 채권최고액 56,520,000원과 공동담보 해제가 기재되어 있어 실제 배당·말소관계를 입찰 전 원본 등기와 매각물건명세서에서 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32909 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 9층 919호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상20층/지하2층 · 사용승인 2022.09.01. |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 104,832,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최성권 / 1,106,147,945원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.16. 주식회사우리은행 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 선순위 기재는 확인 필요
말소기준은 2022.09.16. 접수된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 2025.03.25. 쌍암동지역주택조합추진위원회 가압류, 2025.05.29. 최성권의 강제경매개시결정, 2025.08.14. 박영민 가압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 조사 — 919호로 특정된 임차인은 없다
현황조사에는 여러 임차인·점유자가 기재되어 있으나, 호수가 확인된 김훈은 617호, 김신영은 1104호, 김광식은 1812호로 919호와 다른 호실입니다. 최은석·성재숙·김아정은 호수가 특정되지 않았지만, 확인된 전입일은 모두 말소기준권리보다 늦어 조사내용상 대항력은 없습니다. 김신영은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로만 판단해야 합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김훈 | 617호 | 2022.10.11 | 177,400,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김신영 | 1104호 | 미상 | 177,400,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 최은석 | 호수 특정 안 됨 | 2022.12.12 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 성재숙 | 호수 특정 안 됨 | 2023.11.27 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김광식 | 1812호 | 2022.10.26 | 188,400,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김아정 | 호수 특정 안 됨 | 2023.05.04 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
최은석은 2025.08.22., 성재숙은 2025.06.20. 배당요구가 접수되어 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다.
③ 가격 판단 — 44.8%라고 곧바로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 104,832,000원으로 감정가 234,000,000원의 44.8% 수준입니다. 하지만 동일 물건 또는 비교 가능한 최근 실거래 수치가 확인되지 않아, 감정가 대비 낙폭만으로 시세 메리트를 단정할 수 없습니다.
따라서 이 물건의 가격 판단 기준은 “감정가보다 얼마나 내려왔는가”가 아니라 “현재 시장에서 실제로 얼마에 거래되는가”가 되어야 합니다. 실거래 근거 없이 3회 유찰 자체를 가격 가점으로 해석하는 것은 피하는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 104,832,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,267,648원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 102,564,352원 |
| 2. 가압류 · 쌍암동지역주택조합추진위원회 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 최성권 | 1,106,147,945원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 박영민 | 180,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 미배당액은 25,731,903,593원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 104,832,000원 | 102,564,352원 | 25,731,903,593원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 83,865,600원 | 81,956,019원 | 25,752,511,926원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 67,092,480원 | 65,484,815원 | 25,768,983,130원 | 0원 |
현재 회차뿐 아니라 4회·5회 유찰 가정에서도 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 신청채권자 최성권은 각 시나리오에서 배당액이 0원으로 계산되어 있고, 매각대금 대부분은 선순위 우리은행 근저당권에 배당되는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 본건은 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 지상20층/지하2층, 사용승인일은 2022.09.01.입니다.
- 입지. 광주광역시 북구 신안동 광주역 남서측 인근으로, 업무시설·상가·숙박시설 등이 소재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 승강장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 도로. 북동측 약 30미터, 남동측 약 15미터, 남서측 약 8미터의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·시가지경관지구·중점경관관리구역·전통상업보존구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 1,115,000원/㎡.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래가 확인. 감정가 대비 44.8%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고, 광주역한국아델리움 주거용 오피스텔의 최근 실거래와 실제 매물을 반드시 대조하세요.
- 919호 점유 확인. 호수가 특정되지 않은 최은석·성재숙·김아정의 현황조사 기재가 919호와 관련 있는지 현황조사 원문과 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.09.16. 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 관련 의무를 원본 문서에서 확인하세요.
- 근저당 변경 확인. 우리은행 근저당 설정의 채권최고액 23,047,920,000원과 같은 날 변경등기의 채권최고액 56,520,000원·공동담보 해제 관계를 등기 원본으로 대조하세요.
- 배당표 한계. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기 이후 확정 내역을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리상 인수 0원, 그러나 가격 판단은 아직 끝나지 않았다
이 물건의 현재 권리 구조만 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 그래서 최저가 104,832,000원이 눈에 들어오기 쉽습니다.
하지만 3회 유찰과 감정가 대비 44.8%라는 수치만으로는 시세 메리트를 입증할 수 없습니다. 실거래 비교 수치가 없고, 같은 날 접수된 민간임대주택등기·근저당권 변경, 그리고 919호 점유관계까지 확인할 항목이 남아 있습니다. 이 사건은 “권리상 인수금액은 0원이지만, 싸다는 결론은 실거래와 원본 서류 확인 뒤에 내려야 하는 오피스텔”로 보는 것이 적절합니다.
