광주지방법원 2025타경32909. 광주역 남서측 인근에 위치한 광주역한국아델리움 20층 2007호로, 감정 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 사용승인은 2022.09.01., 건물은 지상 20층·지하 2층 철근콘크리트구조입니다. 감정가 246,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 137,760,000원, 감정가의 56%입니다.
권리의 기준점은 2022.09.16. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이후 2024.12.18. 북구 압류, 2025.03.25. 쌍암동지역주택조합추진위원회 가압류, 2025.05.29. 최성권의 강제경매개시결정, 2025.08.14. 박영민 가압류는 자료상 모두 매각으로 소멸합니다. 다만 같은 날 1번 근저당권에 채권최고액 56,520,000원·공동담보 해제 변경기재가 존재하고, 배당자료에서는 말소기준 근저당의 채권최고액을 23,047,920,000원으로 사용하고 있으므로 원등기와 변경등기의 적용관계를 등기원문으로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32909 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 20층 2007호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 북구 무등로202번길 6(신안동) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 · 지상20층/지하2층 중 20층 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 사용승인 | 2022.09.01. |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 137,760,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 최성권 / 1,106,147,945원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
또한 갑구에는 2019.10.02. 민간임대주택 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 2022.09.16. 기재되어 있습니다. 이 등기에는 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 내용이 기재되어 있으므로, 매각물건명세서와 등기원문에서 경매 후 적용관계를 함께 확인하는 편이 안전합니다.
② 임차·점유 현황 — 2007호와 섞어 보면 안 된다
현황조사에는 총 6명이 기재되어 있습니다. 그러나 호수가 확인되는 김훈은 617호, 김신영은 1104호, 김광식은 1812호로 모두 본건 2007호와 다릅니다. 최은석·성재숙·김아정은 호수가 특정되지 않았으므로 본건 점유자인지 여부를 자료만으로 확정할 수 없습니다.
| 성명 | 표시 호수 | 보증금 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김훈 | 617호 | 177,400,000원 | 2022.10.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김신영 | 1104호 | 177,400,000원 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 최은석 | 미상 | 미상 | 2022.12.12 | 2025.08.22 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 성재숙 | 미상 | 미상 | 2023.11.27 | 2025.06.20 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김광식 | 1812호 | 188,400,000원 | 2022.10.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김아정 | 미상 | 미상 | 2023.05.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
③ 가격 판단 — 56%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
현재 최저매각가 137,760,000원은 감정가 246,000,000원의 56%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 96,432,000원(39.2%), 4회 유찰 시 시나리오는 67,502,400원(27.44%)입니다. 그러나 동일 오피스텔의 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어, 현재 137,760,000원이 시장가보다 저렴한지 여부는 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 137,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,728,640원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 135,031,360원 |
| 3. 가압류 · 쌍암동지역주택조합추진위원회 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 최성권 | 1,106,147,945원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 박영민 | 180,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 25,834,467,945원, 예상배당은 135,031,360원, 미배당은 25,699,436,585원입니다. 신청채권자 최성권의 청구액 1,106,147,945원에는 예상배당이 배정되지 않는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있으며, 매수인 인수액은 시뮬레이션상 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 주거용 오피스텔이며, 토지는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 입지. 광주역 남서측 인근의 노선상가지대로 업무시설·상가·숙박시설 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 북동측 약 30m, 남동측 약 15m, 남서측 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·토지구획정리사업지구·중점경관관리구역·전통상업보존구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 1,115,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 소화전, 화재탐지·경보설비가 설치되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2007호 점유자 특정. 617호·1104호·1812호 점유자는 본건과 구분하고, 호수 미상 3명이 실제 2007호 점유자인지 현황조사 원문과 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 대항력 미상자 구분. 김신영은 전입일이 없어 대항력 가능·미상이지만 표시 호수는 1104호입니다. 이를 본건 인수위험으로 곧바로 합산하지 마십시오.
- 우리은행 근저당 변경등기. 23,047,920,000원 원등기와 56,520,000원 변경기재·공동담보 해제의 적용관계를 원등기에서 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 등기가 있으므로 경매 후 효력과 말소 여부를 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 137,760,000원이 감정가의 56%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물·유사 면적의 최근 실거래를 별도 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 배당 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “56% 할인”보다 먼저 볼 것은 2007호 자체다
이 사건은 겉으로 보면 감정가 246,000,000원에서 2회 유찰돼 137,760,000원까지 내려온 가격이 먼저 눈에 들어옵니다. 하지만 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가의 56%라는 사실만으로 싸다고 결론 낼 수 없습니다.
권리는 말소기준 이후 권리들이 소멸하고 배당 시뮬레이션상 인수액도 0원이어서 기본 구조는 나쁘지 않습니다. 다만 현황조사 점유자 정보가 여러 호수에 걸쳐 있고 2007호 점유자가 직접 특정되지 않았으며, 우리은행 근저당 변경기재와 민간임대주택등기도 남아 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 많이 유찰됐느냐”가 아니라 “2007호 자체의 점유·등기 상태를 얼마나 정확히 분리해 확인했느냐”입니다.
