광주지방법원 2025타경32909. 광주역 남서측 인근의 광주역한국아델리움 14층 1424호로, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 감정가 241,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 134,960,000원입니다. 등기상 말소기준은 2022.09.16. 우리은행 근저당권이고, 그 뒤의 가압류·강제경매개시결정·압류는 자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건은 단순히 “근저당 이후 권리가 지워지니 깨끗하다”고 끝내기 어렵습니다. 같은 날 말소기준 근저당보다 먼저 접수된 민간임대주택등기가 존재하고, 그 등기에는 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용이 기재돼 있습니다. 이 항목은 자료상 매각으로 소멸한다는 표시가 없으므로 낙찰 전 존속·승계 여부를 원문 기준으로 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32909 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 14층 1424호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 · 지상20층/지하2층 건물 내 14층 |
| 사용승인 | 2022.09.01. |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 134,960,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 최성권 / 1,106,147,945원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 특수등기는 확인
말소기준은 2022.09.16. 우리은행 근저당권입니다. 최초 등기상 채권최고액은 23,047,920,000원이며 같은 날 1번 근저당권 변경으로 채권최고액 56,400,000원 및 공동담보 해제가 기재돼 있습니다. 이후 쌍암동지역주택조합추진위원회 가압류 1,500,000,000원, 최성권의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 박영민 가압류 180,400,000원은 자료상 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 조사 — 1424호와 사건 전체를 분리해서 볼 것
조사자료에는 총 6명의 임차·점유 관련 인원이 나타납니다. 이 중 김훈은 617호, 김신영은 1104호, 김광식은 1812호로 특정돼 있어 본건 1424호와 다른 호실입니다. 반면 최은석, 성재숙, 김아정은 호수가 특정되지 않아 1424호와의 관련 여부를 자료만으로 확정할 수 없습니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김훈 | 617호 | 2022.10.11 | 177,400,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김신영 | 1104호 | 미상 | 177,400,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최은석 | 미상 | 2022.12.12 | 미상 | 없음 | 미상 · 배당요구 2025.08.22 | 해당 없음 |
| 성재숙 | 미상 | 2023.11.27 | 미상 | 없음 | 미상 · 배당요구 2025.06.20 | 해당 없음 |
| 김광식 | 1812호 | 2022.10.26 | 188,400,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김아정 | 미상 | 2023.05.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 134,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,689,440원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 132,270,560원 |
| 2. 가압류 · 쌍암동지역주택조합추진위원회 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 최성권 | 1,106,147,945원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 박영민 | 180,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 134,960,000원 가정 시 집행비용 2,689,440원을 제외한 132,270,560원이 우리은행 근저당에 배당되고, 후순위 채권과 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 총 채권 미배당액은 25,702,197,385원이며 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 본건 1424호는 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 광주역 남서측 인근에 위치하며 주변은 업무시설·상가·숙박시설 등이 소재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 승강장이 소재해 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 약 30m, 남동측 약 15m, 남서측 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·토지구획정리사업지구·중점경관관리구역·전통상업보존구역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 사용승인은 2022.09.01.입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 확인. 말소기준 근저당보다 앞선 갑구 1-1의 존속·승계 및 낙찰자 부담 여부를 등기 원문과 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 1424호 실제 점유자 특정. 호수 미상인 최은석·성재숙·김아정이 본건을 점유하는지 현황조사와 현장 확인으로 구분해야 합니다.
- 김신영은 본건과 다른 1104호. 전입일이 미상이라 대항력은 가능·미상이지만, 자료상 호실은 1104호로 표시돼 있습니다.
- 배당과 명도 구분. 매수인 인수 0원이라는 배당 계산이 실제 점유 인도절차까지 없다는 의미는 아닙니다.
- 가격 재검증. 감정가 대비 56%라는 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 말고 현재 오피스텔 거래가격과 비교하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 최신 점유관계를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “56%”보다 먼저 볼 두 가지
표면적으로는 감정가 241,000,000원에서 134,960,000원까지 내려온 2회 유찰 물건이고, 후순위 권리는 소멸하며 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 사건의 승부처는 할인율이 아닙니다. 첫째는 말소기준보다 앞선 민간임대주택등기, 둘째는 1424호와 직접 연결되지 않은 사건 전체 임차·점유 조사내역입니다.
호수가 특정된 세 사람은 617호·1104호·1812호로 본건과 다르지만, 호수 미상 세 사람은 1424호 관련 여부를 추가로 확인해야 합니다. 따라서 결론은 후순위 등기권리는 비교적 단순하지만, 선순위 특수등기와 점유관계 확인 전에는 안전형으로 단정하기 어렵다입니다. 가격 역시 현재 실거래 비교가 없는 상태이므로 감정가 56%라는 숫자만으로 저평가를 판단하지 않는 것이 맞습니다.
