광주지방법원 2025타경32909. 대상은 광주광역시 북구 신안동 광주역한국아델리움 14층 1424호이며, 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 감정가는 241,000,000원이고 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 107,968,000원, 감정가의 44.8% 수준입니다. 다만 이 사건의 가격 판단에는 실거래 비교자료가 없으므로 유찰률만으로 ‘싸다’고 결론 내릴 근거는 없습니다.
등기상 말소기준은 2022.09.16 설정된 우리은행 근저당입니다. 이후 2025년 가압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 추가 가압류는 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다. 배당표 역시 현재 최저가 107,968,000원을 기준으로 집행비용을 제외한 105,656,448원이 선순위 우리은행 근저당에 배당되고, 후순위 채권에는 배당이 돌아가지 않는 것으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32909 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 14층 1424호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 107,968,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최성권 / 1,106,147,945원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 사용승인 | 2022.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기상 핵심은 2022.09.16 우리은행 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 쌍암동지역주택조합추진위원회 가압류, 최성권의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 박영민 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 현재 배당계산상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 임차인·점유자 — 1424호 관련성 확인이 관건
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김훈 | 617호 | 2022.10.11 | 177,400,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김신영 | 1104호 | 미상 | 177,400,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최은석 | 알 수 없음 | 2022.12.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성재숙 | 알 수 없음 | 2023.11.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김광식 | 1812호 | 2022.10.26 | 188,400,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김아정 | 알 수 없음 | 2023.05.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
617호·1104호·1812호로 특정된 인원은 대상인 1424호와 호수가 다릅니다. 반면 최은석·성재숙·김아정은 점유 부분이 특정되지 않았습니다. 이 가운데 최은석·성재숙·김아정은 전입일이 말소기준일인 2022.09.16 이후이므로 데이터상 대항력은 없는 것으로 판정되어 있습니다. 김신영은 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보아야 하며, 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 점유관계는 임의로 대항력 있다고 단정할 수 없습니다.
③ 가격 — 3회 유찰이지만 시세 비교 근거는 없다
현재 최저매각가는 107,968,000원으로 감정가 241,000,000원의 44.8%입니다. 4회 유찰 시 시나리오는 86,374,400원, 5회 유찰 시에는 69,099,520원으로 제시되어 있습니다.
다만 동일 건물·유사 호실의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 없으므로, 107,968,000원이 실제 시장가격보다 낮은지는 이 데이터만으로 확인할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 55.2% 떨어졌다는 사실만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 107,968,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,311,552원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 105,656,448원 |
| 3. 가압류 · 쌍암동지역주택조합추진위원회 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 최성권 | 1,106,147,945원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 박영민 | 180,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 25,834,467,945원에 대해 현재 회차 예상 배당액은 105,656,448원, 미배당액은 25,728,811,497원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 현재 계산상 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 지상 20층·지하 2층, 사용승인일은 2022.09.01입니다.
- 입지. 광주역 남서측 인근으로 업무시설·상가·숙박시설 등이 소재하는 노선상가지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 승강장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 약 30m, 남동측 약 15m, 남서측 약 8m 폭의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·시가지경관지구·중점경관관리구역·전통상업보존구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 1㎡당 1,115,000원으로 기재되어 있습니다.
- 물적 하자. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1424호 점유관계 원문 대조. 호수 미상 인원 3명의 실제 점유 호실을 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 확인해야 합니다.
- 김신영 대항력 확인. 전입일이 미상이라 대항력 판단이 불가능합니다. 1104호로 표시되어 있지만 사건 내 점유자료의 호수 대응관계를 함께 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기 확인. 우리은행 근저당 원등기와 같은 날 변경등기의 채권최고액·공동담보 해제 내용을 등기 원문으로 대조하세요.
- 시세 실사. 최근 12개월 동일 건물·유사 호실 실거래가가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 배당표 한계. 현재 배당계산에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있으므로 실제 배당순위와 금액을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.08억”보다 먼저 볼 것은 1424호의 실제 점유관계
이 사건은 숫자만 보면 감정가 241,000,000원에서 세 번 유찰돼 107,968,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실과 현재 가격이 시장에서 저렴하다는 판단은 별개입니다. 실거래 자료가 없어 가격 우위는 확인되지 않고, 현황조사에는 대상 호수와 다른 임차인 및 호수 미상 인원이 함께 기재돼 있습니다.
따라서 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 1424호에 실제로 연결되는 임차·점유자가 누구인지 확정해 계산상 인수 0원을 검증하는 것. 둘째, 현재 107,968,000원이 최근 실거래 대비 어느 수준인지 별도로 확인하는 것입니다. 등기상 구조는 비교적 명확하지만, 점유와 가격 확인이 끝나기 전까지는 낮은 최저가만으로 결론을 내리기 어려운 사건입니다.
