광주지방법원 2025타경32909. 광주역 남서측 인근 광주역한국아델리움 17층 1713호로, 감정 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 사용승인은 2022.09.01.이며 건물은 지상 20층·지하 2층 철근콘크리트구조입니다. 소유자는 유한회사비알케이이고, 2022.09.16. 우리은행 근저당이 말소기준권리로 잡혀 있습니다. 그 뒤 가압류와 강제경매개시결정은 배당가정상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 “최저가가 감정가의 절반 이하”라는 숫자만 보고 판단하면 안 됩니다. 이미 3회 유찰됐다는 사실은 확인되지만, 그 자체로 시세보다 싸다는 뜻은 아닙니다. 권리 측면에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있으나, 현황조사 신고인들의 호실 대응과 말소기준보다 먼저 기재된 민간임대주택등기, 그리고 우리은행 근저당 변경 내용까지 함께 확인해야 전체 구조가 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32909 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 17층 1713호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 · 지상20층/지하2층 중 17층 |
| 사용승인 | 2022.09.01. |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 110,208,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최성권 / 1,106,147,945원 |
| 매각기일 | 2026.09.29. |
① 권리 흐름 — 인수액 0원, 선행등기와 변경등기 확인
말소기준은 2022.09.16. 우리은행 근저당입니다. 이후 2025.03.25. 쌍암동지역주택조합추진위원회의 가압류 1,500,000,000원, 2025.05.29. 최성권의 강제경매개시결정, 2025.08.14. 박영민의 가압류 180,400,000원은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2022.11.18. 신흥새마을금고 근저당과 2022.12.22. 한국건설주식회사 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 점유·임차관계 — 신고인 6명, 1713호 대응 확인이 핵심
현황조사 등에 나타난 신고인은 총 6명입니다. 호실이 특정된 김훈은 617호, 김신영은 1104호, 김광식은 1812호로 이 사건 1713호와 서로 다른 호실입니다. 최은석·성재숙·김아정은 호실이 특정되지 않아 1713호와의 연결 여부를 별도로 확인해야 합니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김훈 | 617호 | 2022.10.11. | 177,400,000원 | 대항력 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 김신영 | 1104호 | 미상 | 177,400,000원 | 대항력 가능·미상 | 미확인 | 해당 없음 |
| 최은석 | 미상 | 2022.12.12. | 미상 | 대항력 없음 | 배당요구 2025.08.22. | 해당 없음 |
| 성재숙 | 미상 | 2023.11.27. | 미상 | 대항력 없음 | 배당요구 2025.06.20. | 해당 없음 |
| 김광식 | 1812호 | 2022.10.26. | 188,400,000원 | 대항력 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 김아정 | 미상 | 2023.05.04. | 미상 | 대항력 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
전입일이 확인되는 김훈·최은석·성재숙·김광식·김아정은 모두 2022.09.16. 말소기준 이후 전입으로 정리되어 있어 대항력이 없습니다. 김신영은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞지만, 기재된 호실은 1104호입니다. 따라서 이 사건 1713호의 실질 점유관계는 호실이 특정되지 않은 신고인 3명과 실제 현장 점유를 중심으로 확인해야 합니다.
③ 가격 구조 — 감정가 44.8%까지 내려온 3회 유찰
감정가는 246,000,000원, 현재 최저매각가는 110,208,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰 후 감정가의 44.8% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 88,166,400원(35.84%), 5회 유찰 시 70,533,120원(28.67%)으로 계산되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 110,208,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,342,912원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 107,865,088원 |
| 3. 가압류 · 쌍암동지역주택조합추진위원회 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 최성권 | 1,106,147,945원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 박영민 | 180,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 25,834,467,945원 중 채권자 배당액은 107,865,088원, 미배당액은 25,726,602,857원입니다. 미배당액은 채권자에게 배당되지 못하는 금액으로, 매수인 인수액과는 다릅니다. 현재 배당가정상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 신안동 소재 광주역 남서측 인근으로, 주위는 업무시설·상가·숙박시설 등이 소재하는 노선상가지대이며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 승강장이 소재해 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 본건을 포함한 대상 호실들은 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 토지는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북동측 약 30m, 남동측 약 15m, 남서측 약 8m 내외 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역·토지구획정리사업지구·중점경관관리구역·전통상업보존구역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1713호 실제 점유자 확인. 신고인 6명 중 호실이 특정된 617호·1104호·1812호는 대상 호실과 다릅니다. 호실 미상 신고인 3명과 1713호의 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.09.16. 우리은행 근저당보다 앞선 접수번호로 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 매각 후 효력과 매수인 의무 유무를 원문에서 확인해야 합니다.
- 우리은행 변경등기 대조. 최초 채권최고액 23,047,920,000원과 같은 날 변경등기의 56,520,000원·공동담보 해제 기재를 함께 확인해야 합니다.
- 호실 미상 신고인의 보증금 확인. 최은석·성재숙·김아정은 보증금이 확인되지 않았고, 최은석과 성재숙은 각각 2025.08.22.·2025.06.20. 배당요구가 접수돼 있습니다.
- 유찰률과 권리분석을 분리. 현재 최저가가 감정가의 44.8%까지 낮아졌더라도, 가격 할인율 자체가 점유·선행등기·변경등기 위험을 해소하지는 않습니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 1713호를 정확히 분리해 보는 것
현재 배당구조만 놓고 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 말소기준 이후의 가압류와 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조이고, 이미 말소된 후순위 근저당도 있습니다. 다만 이 사건에는 여러 호실의 현황조사 신고가 함께 나타나고, 대상인 1713호와 직접 연결되는 점유자 기재가 확인되지 않습니다.
여기에 말소기준보다 먼저 기재된 민간임대주택등기, 같은 날 접수된 우리은행 근저당 변경등기까지 있어 원문 확인 포인트가 분명합니다. 감정가 246,000,000원에서 3회 유찰돼 110,208,000원까지 내려왔다는 사실은 눈에 띄지만, 이 숫자만으로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다. 이 물건의 핵심은 1713호의 실제 점유·민간임대주택등기·우리은행 담보범위를 정확히 분리 확인한 뒤, 인수 0원이라는 배당가정이 실제 매각조건과 일치하는지 검증하는 것입니다.
