광주지방법원 2025타경32909. 광주역 남서측 인근의 광주역한국아델리움 17층 1713호로, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 말소기준은 2022.09.16. 우리은행 근저당권이고, 이후의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2022년 설정된 신흥새마을금고·한국건설 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다.
가격은 감정가 246,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 137,760,000원까지 내려왔습니다. 하지만 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 56%라는 숫자를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 해석해서는 안 됩니다. 이 사건은 가격 할인폭보다도, 현황조사에 기재된 점유자 가운데 1713호와 실제로 연결되는 사람이 누구인지 원본 서류로 확정하는 것이 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32909 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 17층 1713호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 137,760,000원 (2회 유찰·감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 최성권 / 1,106,147,945원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상20층/지하2층 · 사용승인 2022.09.01. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.09.16. 우리은행 근저당권입니다. 그 뒤 2025.03.25. 쌍암동지역주택조합추진위원회 가압류, 2025.05.29. 최성권의 강제경매개시결정, 2025.08.14. 박영민 가압류가 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 우리은행 근저당은 공동담보 설정 내역이 있으며 채권최고액 23,047,920,000원으로 등기돼 있습니다.
② 점유·임차관계 — 1713호 특정 여부를 반드시 대조
현황조사에는 총 6명의 신고가 확인되지만, 호수가 기재된 사람 중에는 617호·1104호·1812호가 있고 나머지는 호수가 특정되지 않았습니다. 따라서 아래 신고 전체를 곧바로 1713호의 임차인으로 합산하면 안 됩니다. 특히 호수 미상 점유자는 1713호 해당 여부 자체를 매각물건명세서·현황조사 원본에서 확인해야 합니다.
| 성명 | 호수 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김훈 | 617호 | 2022.10.11 | 177,400,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김신영 | 1104호 | 미상 | 177,400,000원 | 판정 불가 | 미상 | 해당 없음 |
| 최은석 | 미상 | 2022.12.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 성재숙 | 미상 | 2023.11.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김광식 | 1812호 | 2022.10.26 | 188,400,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김아정 | 미상 | 2023.05.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증금 합산은 하지 않았습니다. 617호·1104호·1812호는 본건 1713호와 다른 호수로 기재돼 있고, 호수 미상 신고는 1713호 해당 여부가 확인되지 않았기 때문입니다. 최은석·성재숙·김아정은 전입일이 말소기준일보다 뒤라 전입일 기준 대항력은 없습니다. 김신영은 전입일 자체가 미상이나 1104호로 기재돼 있습니다.
③ 가격 구조 — 2회 유찰로 감정가 56%
현재 최저매각가는 137,760,000원으로 감정가 246,000,000원의 56%입니다. 한 번 더 유찰되면 96,432,000원(39.2%), 네 번째 유찰 구간은 67,502,400원(27.44%)으로 제시돼 있습니다. 다만 실제 거래가격 비교가 없으므로, 이 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다.
| 현재 회차 | 2회 유찰 · 137,760,000원 · 감정가 56% |
|---|---|
| 3회 유찰 시 | 96,432,000원 · 감정가 39.2% |
| 4회 유찰 시 | 67,502,400원 · 감정가 27.44% |
| 실질취득 | 현재 회차 137,760,000원 · 배당상 인수액 0원 기준 |
④ 예상배당표 (매각가 137,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,728,640원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 135,031,360원 |
| 3. 가압류 · 쌍암동지역주택조합추진위원회 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 최성권 | 1,106,147,945원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 박영민 | 180,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,728,640원을 제외한 135,031,360원이 우리은행 근저당에 배당되고, 후순위 채권과 신청채권자는 배당을 받지 못하는 시뮬레이션입니다. 총 채권 미배당액은 25,699,436,585원이며 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주역 남서측 인근으로 업무시설·상가·숙박시설 등이 소재하는 노선상가지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 승강장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 매각물건명세서 비고도 오피스텔로 기재돼 있습니다.
- 건물. 지상20층/지하2층 철근콘크리트 건물로 사용승인은 2022.09.01.이며, 기본 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측 약 30m, 남동측 약 15m, 남서측 약 8m 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역·전통상업보존구역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 공시지가. 1,115,000원/㎡로 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1713호 실제 점유자 확인. 호수 미상 신고 3명이 있어 현황조사·매각물건명세서 원본에서 1713호 해당 여부를 가장 먼저 대조해야 합니다.
- 보증금·점유권원 확인. 호수 미상 신고 중 보증금이 확인되지 않은 사람이 있으므로 계약관계와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 실거래 시세 별도 확인. 감정가의 56%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일 건물·유사 면적·최근 거래를 기준으로 별도 상한가를 산정해야 합니다.
- 공동담보 근저당 확인. 우리은행 근저당은 공동담보 설정 내역이 있으므로 배당·채권관계는 원문 등기와 배당요구 현황을 다시 대조하는 편이 안전합니다.
- 배당 미충족 구조 인지. 현재 가정 매각가에서는 신청채권자와 후순위 가압류권자가 배당을 받지 못하고 소유자 잔여도 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “56% 할인”보다 먼저 볼 것은 점유관계
이 사건의 등기 구조만 보면 말소기준 뒤의 권리는 정리되고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 현황조사에 여러 점유 신고가 함께 잡혀 있고 그중 일부는 호수가 특정되지 않았습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 최저가 137,760,000원이 싸 보이느냐가 아니라, 1713호에 실제로 누가 어떤 권원으로 점유하고 있는지를 확정하는 것입니다.
실거래 비교 없이 감정가 대비 56%만으로 가격 매력을 평가할 수는 없습니다. 권리상 후순위 등기는 정리되는 편이지만, 점유관계 확인과 별도 시세조사가 끝나기 전까지는 공격적으로 등급을 올리기 어렵습니다. 등기는 비교적 명확, 점유는 확인 필요, 가격은 시세조사 후 판단. 이 세 문장이 본건의 결론입니다.
