광주지방법원 2025타경32909. 광주역 남서측 인근의 광주역한국아델리움 20층 2008호로, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 감정가는 246,000,000원이고 2회 유찰된 현재 최저매각가는 137,760,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2022.09.16. 우리은행 근저당권이며, 이후 김아정의 주택임차권, 쌍암동지역주택조합추진위원회 가압류, 최성권의 강제경매개시결정, 박영민 가압류가 이어집니다.
권리분석의 핵심은 김아정 임차권입니다. 임대차계약일은 2023.04.20., 점유개시일은 2023.04.28., 주민등록일자는 2023.05.04., 확정일자는 2024.04.05.이고 보증금은 186,300,000원입니다. 주민등록일자가 2022.09.16. 말소기준권리보다 뒤여서 데이터상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 따라서 보증금이 현재 최저가보다 크더라도 ‘대항력 인수형’에 해당하지 않으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32909 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 20층 2008호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 북구 무등로202번길 6(신안동) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상20층/지하2층 · 사용승인 2022.09.01. |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 137,760,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최성권 / 1,106,147,945원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 임차보증금은 크지만 대항력은 없다
말소기준은 2022.09.16. 접수된 우리은행 근저당권입니다. 이후 권리로 기재된 김아정의 임차권등기, 가압류와 강제경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 김아정의 주민등록일자는 2023.05.04.로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
임차인 분석 — 2008호 김아정
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김아정 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2023.05.04. | 2024.04.05. | 186,300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김아정은 2025.05.23. 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 같은 날짜로 기재되어 있습니다. 보증금 186,300,000원은 현재 최저가 137,760,000원을 초과하지만, 대항력이 없기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 매수인 인수액이 늘어나는 구조가 아닙니다. 제공된 현재·추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 56%까지 내려왔지만 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 감정가 246,000,000원의 56%인 137,760,000원입니다. 다만 이 사건에는 동일 물건 또는 비교 가능한 최근 실거래 수치가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 충분하다’고 단정할 수 없습니다. 2회 유찰이라는 사실도 시장가격 그 자체를 의미하지는 않습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 56%) | 137,760,000원 | 135,031,360원 | 25,699,436,585원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 39%) | 96,432,000원 | 94,296,224원 | 25,740,171,721원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 27%) | 67,502,400원 | 65,887,357원 | 25,768,580,588원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 137,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,728,640원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 135,031,360원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 쌍암동지역주택조합추진위원회 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 경매개시결정 · 최성권 | 1,106,147,945원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 박영민 | 180,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 시나리오의 총 채권액은 25,834,467,945원, 채권자 배당액은 135,031,360원, 미배당은 25,699,436,585원입니다. 신청채권자 최성권의 청구액 1,106,147,945원은 현재 시나리오에서 배당 0원으로 계산되어 있습니다. 소유자 잔여도 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주역 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설·상가·숙박시설 등이 소재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 승강장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 본건은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상20층/지하2층 건물이며 사용승인일은 2022.09.01.입니다.
- 도로. 북동측 약 30미터, 남동측 약 15미터, 남서측 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구 등에 해당하며 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 감정가의 56%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하지 말고 광주역 인근 주거용 오피스텔의 최신 실거래를 대조해야 합니다.
- 김아정 임차권. 보증금 186,300,000원, 주민등록 2023.05.04., 확정일자 2024.04.05., 임차권등기 2025.05.23.의 원본 내용을 다시 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기. 최초 채권최고액 23,047,920,000원과 변경등기 56,520,000원·공동담보 해제의 관계를 등기원문으로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 갑구의 민간임대주택 등록 및 임대의무 관련 문구가 매각 후 어떤 효력을 갖는지 확인해야 합니다.
- 배당표 검증. 현재 배당표는 우리은행이 135,031,360원을 배당받고 후순위 채권자는 0원으로 계산되어 있으므로 실제 피담보채권과 배당요구 내역을 원본으로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 최신 거래자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원과 싼 가격은 다른 문제”
이 사건의 현재 최저가는 137,760,000원으로 감정가 246,000,000원의 56%까지 내려왔습니다. 임차권자 김아정의 보증금 186,300,000원이 최저가를 웃돌지만, 주민등록일이 말소기준권리 뒤여서 대항력이 없고 데이터상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 보증금 때문에 실질취득가가 186,300,000원으로 고정되는 대항력 인수형은 아닙니다.
다만 가격 측면에서는 비교 가능한 최근 실거래가 없어 감정가 대비 56%만으로 ‘싸다’는 결론을 내릴 수 없습니다. 또한 등기에는 우리은행 근저당권의 23,047,920,000원 기재와 별도로 56,520,000원 변경·공동담보 해제 내용이 있고, 민간임대주택 등기도 존재합니다. 결론은 매수인 금전 인수는 0원으로 계산되지만, 가격 판단과 등기 세부사항은 원본 확인 전 보수적으로 접근해야 하는 오피스텔입니다.
