광주지방법원 2024타경73678. 전남 나주시 빛가람동 킹덤프라자 제비동 1층 비-120호의 근린시설입니다. 감정평가상 현재 이용상태는 근린상가 공실이고, 소유자는 대륙개발주식회사입니다. 말소기준은 2017년 2월 8일 설정된 나주신용협동조합 근저당권 채권최고액 3,744,000,000원입니다. 그 뒤 국 근저당, 나주시·국 압류, 방림신용협동조합 가압류와 경매개시결정이 이어졌고, 제공된 권리관계상 이들 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 매수인에게 넘어오는 임차보증금이나 별도의 인수권리는 확인되지 않습니다. 하지만 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저매각가는 233,964,000원으로 감정가 816,000,000원의 약 28.7%까지 내려왔습니다. 5차례 유찰됐다는 사실 자체가 시장의 낮은 응찰 강도를 보여주며, 공실 상가라는 용도 특성까지 고려하면 단순 할인율만 보고 저평가라고 판단하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경73678 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 상야1길 21, 제비동 제1층 제비-120호 (빛가람동, 킹덤프라자) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 근린상가(공실) |
| 소유자 | 대륙개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 816,000,000원 / 233,964,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 나주신용협동조합 / 4,382,793,918원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 현황 특기 | 공실 · 120호와 121호의 경계벽이 제거된 상가 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 임차보증금 인수나 대항력 임차인 승계 문제는 확인되지 않습니다. 2017년 2월 8일 나주신용협동조합 근저당이 말소기준이며, 2020년 국 근저당과 2021년 이후의 나주시·국 압류, 방림신용협동조합 가압류, 경매개시결정은 제공된 권리관계상 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 29%여도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 233,964,000원으로 감정가 816,000,000원의 약 28.7%입니다. 할인율만 보면 매우 커 보이지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭을 곧바로 시장가 대비 할인폭으로 해석해서는 안 됩니다.
특히 이 물건은 이미 5회 유찰됐고 감정평가상 근린상가 공실입니다. 주거용 부동산보다 임대수익·상권·공실기간·재매각 가능성의 영향을 크게 받는 상업용 부동산에서는 반복 유찰 자체가 환금성과 수요를 보수적으로 보라는 신호입니다.
| 회차 가정 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 28.67% | 233,964,000원 | 4,829,511,496원 |
| 6회 유찰 시 | 22.94% | 187,171,200원 | 4,875,649,197원 |
| 7회 유찰 시 | 18.35% | 149,736,960원 | 4,912,559,357원 |
③ 예상배당표 (매각가 233,964,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,075,496원 |
| 1. 근저당 · 나주신용협동조합 | 3,744,000,000원 | 229,888,504원 |
| 2. 근저당 · 국 | 815,400,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 방림신용협동조합 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 배당액은 229,888,504원이고 미배당은 4,829,511,496원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이고 실제 배당은 조세채권 등 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주시 빛가람동 한전KDN 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 차량 진출입이 가능하며, 북측 우정로와 남측 빛가람로를 통해 타지역으로 연결됩니다.
- 이용상태. 감정평가상 현재 근린상가로 이용되는 공실입니다.
- 건물. 2016.11.30 사용승인된 철근콘크리트구조 건물이며 기본 전기·위생·급배수·스프링클러·승강기·소화전 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 상업용 부지로, 평지·세로장방형이며 중로각지입니다. 공시지가는 2,224,000원/㎡입니다.
- 규제. 혁신도시개발예정지구·도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역에 포함되고 중로1류에 접합니다.
- 환금성. 상업용 공실에 이미 5회 유찰 이력이 겹쳐 있습니다. 가격 할인폭보다 실제 임대수요와 재매각 수요를 우선 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시장가보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 주변 동일·유사 상가의 실제 매매·임대 사례 확인이 핵심입니다.
- 공실 비용. 현재 공실이므로 낙찰 후 임차인 확보까지 발생할 관리비·보유비용과 공실기간을 별도로 계산해야 합니다.
- 경계벽 상태. 120호와 121호 사이 경계벽이 제거되어 있습니다. 실제 현황, 원상복구 필요성, 독립 이용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 확인. 매각물건명세서에는 일괄매각이라고 기재되어 있으므로 입찰 전 매각대상 전체 범위와 현황을 원문으로 확인해야 합니다.
- 조세·배당 확인. 나주시와 국의 압류가 존재했던 사건인 만큼 실제 배당순위와 조세채권 내용을 매각기일 전 최신 서류로 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 최종 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 보수적으로
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2017년 나주신용협동조합 근저당이고, 임차인은 없으며 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 공실 상가의 시장성에 있습니다. 감정가 816,000,000원에서 최저가 233,964,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 할인폭이 크지만, 이미 5회 유찰됐고 비교 실거래가 확인되지 않습니다. 여기에 120호·121호 경계벽 제거 상태까지 있어 현황 확인이 중요합니다. 권리 인수는 단순, 가격·환금성은 보수적으로. 이 물건은 할인율보다 실제 임대수요와 재매각 가능성을 먼저 검증해야 하는 상가입니다.
