광주지방법원 2024타경73678. 나주시 빛가람동 킹덤프라자 제비동 4층 비-406호로, 감정평가상 근린상가(공실)입니다. 소유자는 대륙개발주식회사이며, 말소기준권리는 2017.02.08. 설정된 나주신용협동조합 근저당권 157,100,000원입니다. 이후 나주시 압류, 국 압류, 방림신용협동조합 가압류 500,000,000원, 나주신용협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 60,499,000원으로 감정가 211,000,000원에서 이미 5회 유찰된 상태입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인폭을 곧바로 시세 할인으로 해석할 근거는 없습니다. 특히 현재 공실인 근린시설인 만큼, 응찰 판단의 중심은 등기 권리보다 실제 임대수요·공실 지속 가능성·재매각 가능성에 놓여야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경73678 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 상야1길 21, 제비동 제4층 제비-406호 (빛가람동,킹덤프라자) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 현재 근린상가(공실) |
| 소유자 | 대륙개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 60,499,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 나주신용협동조합 / 4,382,793,918원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 신고는 없으며 매각물건명세서에는 공실임으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차보증금 승계 문제는 확인되지 않고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 2017.02.08. 나주신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 2021년 나주시·국 압류, 2023년 방림신용협동조합 가압류, 2024년 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다
감정가는 211,000,000원, 현재 최저매각가는 60,499,000원입니다. 현재 회차는 5회 유찰, 감정가 29%로 표시돼 있습니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 48,399,200원, 7회 유찰 시 38,719,360원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 60,499,000원 | 598,089,982원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 48,399,200원 | 609,971,986원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 38,719,360원 | 619,477,588원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 60,499,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,488,982원 |
| 2. 근저당권 · 나주신용협동조합 | 157,100,000원 | 59,010,018원 |
| 3. 가압류 · 방림신용협동조합 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 청구 기준 657,100,000원 중 59,010,018원이 배당되고, 미배당은 598,089,982원입니다. 이 미배당 채권은 매수인 인수액이 아니며, 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 나주시 빛가람동 소재 한전KDN 동측 인근이며, 주위는 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고, 차량 진출입이 가능합니다. 북측 우정로와 남측 빛가람로를 통해 타지역으로 진출입할 수 있습니다.
- 이용상태. 현재 근린상가로 평가됐으며 공실 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 건물이며 2016.11.30. 사용승인됐습니다. 기본적인 전기·위생·급배수·스프링클러·승강기·소화전설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 상업용 건부지이며 평지입니다. 공시지가는 2,224,000원/㎡이고 토지면적은 8,079.3㎡입니다.
- 도로·계획. 중로각지이며 혁신도시개발예정지구·도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역에 포함되고 중로1류에 접합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 별도 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 동일 상권·동일 층·유사 면적 근린상가의 실제 매매가격과 임대료를 직접 대조해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 가격 문제인지, 공실·수요·동선·층수 등 상품성 문제인지 현장 확인이 필요합니다.
- 공실 상태 재확인. 매각물건명세서에는 공실로 기재돼 있으므로 입찰 직전 실제 점유상태 변동 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 수익성 계산. 현재 임대수익 자료가 없으므로 예상 임대료·관리비·공실기간을 확인한 뒤 수익률을 계산해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 배당표에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않았으며, 관리비 체납 여부 역시 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본과 매각기일 직전 변동사항을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 5회 유찰에는 이유가 있다”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2017.02.08. 나주신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고도 없고 공실로 기재돼 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 투자 판단은 별개입니다. 감정가 211,000,000원이 5회 유찰을 거쳐 60,499,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 자료가 없어 이것이 실제 시장가 대비 저렴한지는 확인되지 않습니다. 게다가 용도는 주거가 아니라 근린시설이고 현재 공실입니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격은 현장 시세와 임대수요 확인 후 판단입니다.
