광주지방법원 2024타경73678. 나주시 빛가람동 킹덤프라자 제씨동 3층 제씨-305호 근린시설입니다. 감정가는 716,000,000원이지만 5회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 205,292,000원까지 내려왔습니다. 등기부의 핵심은 2017.02.08. 설정된 나주신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 604,700,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 나주시 압류, 국의 압류, 방림신용협동조합 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 등기상 낙찰자가 승계할 권리는 없습니다.
가격만 보면 감정가에서 크게 떨어져 보이지만, 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설입니다. 감정평가 이용상태도 현재 근린상가 공실이고 매각물건명세서 비고 역시 공실입니다. 실거래 시세자료가 없는 만큼 ‘감정가 대비 할인율’만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 이미 5회 유찰됐다는 사실 자체가 시장의 가격 수용성을 별도로 점검해야 한다는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경73678 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 상야1길 21, 제씨동 제3층 제씨-305호 (빛가람동, 킹덤프라자) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 현재 근린상가(공실) |
| 소유자 | 대륙개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 716,000,000원 / 205,292,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 4,382,793,918원 |
| 말소기준 | 2017.02.08. 을구 1번 근저당권 · 나주신용협동조합 · 채권최고액 604,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
최초 신탁등기는 이미 말소됐고, 2017.01.25. 대륙개발주식회사로 소유권이 귀속됐습니다. 다음으로 2017.02.08. 나주신용협동조합 근저당권이 설정되며 이 권리가 말소기준이 됩니다. 이후 2021년 나주시·국의 압류, 2023년 방림신용협동조합의 500,000,000원 가압류, 2024년 현재 사건의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — ‘감정가 29%’만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 회차는 5회 유찰, 최저매각가 205,292,000원으로 감정가 716,000,000원의 29% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 6회 유찰 시 164,233,600원, 7회 유찰 시 131,386,880원입니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세자료가 없습니다. 따라서 감정가에서 많이 떨어졌다는 사실과 시장가보다 싸다는 판단은 동일하지 않습니다. 특히 대상은 현재 공실인 근린상가이고 이미 5회 유찰됐으므로, 실제 임대료·관리비·공실기간·상권 수요와 재매각 가능성을 확인하지 않은 상태에서 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 205,292,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,674,088원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 나주신용협동조합 | 604,700,000원 | 201,617,912원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 방림신용협동조합 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 1,104,700,000원 중 예상 배당액은 201,617,912원, 미배당 부족액은 903,082,088원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 대상은 근린시설이며 현재 근린상가 공실로 이용 중입니다.
- 입지. 전라남도 나주시 빛가람동 한전KDN 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고, 차량 진출입이 가능하며 북측 우정로와 남측 빛가람로를 통해 타지역으로 이동할 수 있습니다.
- 건물. 제씨동은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층 건물이며 2016.11.30. 사용승인됐습니다.
- 설비. 기본적인 전기설비, 위생·급배수설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 소화전설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 상업용 건부지이며 평지, 세로장방, 중로각지입니다. 공시지가는 2,224,000원/㎡입니다.
- 계획. 혁신도시개발예정지구·도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역에 포함되고 중로1류에 접합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 실사. 매각물건명세서에는 공실로 기재돼 있지만 실제 점유·내부상태·출입 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 임대수요 확인. 실거래 시세자료가 없으므로 인근 유사 근린상가의 임대료와 공실 기간을 별도로 조사해 적정 매입가를 산정해야 합니다.
- 관리비 확인. 공실 상가는 관리비 체납 가능성이 있으므로 관리주체에 공용부분 체납액을 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준인 2017.02.08. 나주신용협동조합 근저당권과 이후 압류·가압류의 소멸 여부를 최신 등기부와 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 세금·배당 확인. 배당표는 당해세·최우선변제 등이 실제 배당에 미치는 영향을 모두 확정한 값이 아니므로 배당요구종기 관련 서류를 확인하세요.
- 다회 유찰 해석. 5회 유찰된 상가이므로 감정가 대비 할인율보다 실제 수익성과 향후 매각 가능성을 입찰가 결정의 중심에 두세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 승부처는 상가의 공실·환금성
권리구조만 보면 비교적 명확합니다. 2017.02.08. 나주신용협동조합 근저당권이 말소기준이고 그 뒤의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인 목록도 없고 매각물건명세서 비고는 공실입니다.
다만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정가 716,000,000원짜리 물건이 5회 유찰돼 최저가 205,292,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교자료가 없는 공실 근린상가이므로 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 표현할 근거는 없습니다. 권리는 정리형, 가격은 검증형. 실제 임대수요와 공실 비용, 상권의 매매·임대 유동성을 확인한 뒤 입찰가를 정하는 사건입니다.
