광주지방법원 2024타경73678. 나주시 빛가람동 킹덤프라자 C동 3층 C-303호의 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 근린상가이며 현재 공실입니다. 등기 흐름의 기준점은 2017년 2월 8일 설정된 나주신용협동조합 근저당권 498,200,000원입니다. 이후 나주시 압류, 국 압류, 방림신용협동조합 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
가격은 별도로 봐야 합니다. 감정가 622,000,000원에서 다섯 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 178,340,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 하락이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 시세 할인율로 바꿔 읽어서는 안 됩니다. 특히 근린상가는 주거용보다 개별 점포의 위치·공실기간·임대료·상권 유동에 따라 환금성이 크게 갈릴 수 있어, 5회 유찰 자체가 시장의 보수적인 평가 신호라는 점도 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경73678 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 상야1길 21, 제씨동 제3층 제씨-303호 (빛가람동, 킹덤프라자) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 현재 근린상가(공실) |
| 소유자 | 대륙개발주식회사 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 622,000,000원 / 178,340,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 나주신용협동조합 / 4,382,793,918원 |
| 말소기준권리 | 2017.02.08. 나주신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 498,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서상 현재 공실로 기재돼 있어 대항력 임차인의 보증금 승계 문제는 나타나지 않습니다. 2016년 케이비부동산신탁 명의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2017년 대륙개발주식회사로 소유권이 귀속된 뒤 나주신용협동조합 근저당이 설정됐습니다. 그 후 등기된 나주시 압류, 국 압류, 방림신용협동조합 가압류와 2024년 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 가격 — 감정가 28.67%지만 ‘시세 할인’으로 단정 금지
현재 최저매각가 178,340,000원은 감정가 622,000,000원의 28.67%입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 142,672,000원, 그다음은 114,137,600원으로 내려갑니다. 다만 이 사건에는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 없어, 감정가와의 차이만으로 가격 메리트를 판정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 28.67% | 178,340,000원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 22.94% | 142,672,000원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 18.35% | 114,137,600원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 178,340,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,296,760원 |
| 2. 근저당 · 나주신용협동조합 | 498,200,000원 | 175,043,240원 |
| 3. 가압류 · 방림신용협동조합 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 998,200,000원 중 예상배당은 175,043,240원이고, 미배당은 823,156,760원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 이 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주시 빛가람동 한전KDN 동측 인근이며, 주변은 근린생활시설 등이 혼재한 상업지대입니다.
- 이용상태. 현재 근린상가로 이용되는 물건이며 공실입니다. 2016.11.30. 사용승인된 철근콘크리트 구조 건물입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 차량 진출입이 가능합니다. 북측 우정로와 남측 빛가람로를 통해 타지역으로 연결됩니다.
- 토지. 일반상업지역의 상업용 건부지이며 평지입니다. 공시지가는 2,224,000원/㎡, 토지 전체 면적은 8,079.3㎡입니다.
- 도로·계획. 중로각지이며 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다. 혁신도시개발예정지구·도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 근린시설이고 현재 공실이며 5회 유찰된 상태입니다. 실제 환금성은 해당 점포의 임대수요와 상권 흡수력을 현장에서 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 검증. 감정가 대비 28.67%라는 숫자만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 킹덤프라자와 인근 근린상가의 실제 매매·임대 사례를 직접 대조해야 합니다.
- 공실 원인 확인. 현재 공실인 만큼 단순한 일시 공실인지, 점포 위치·동선·업종 수요 때문에 장기 공실이 이어진 것인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대관계 재확인. 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있지만 매각물건명세서 비고는 공실입니다. 입찰 직전 현황조사와 점유 상태를 다시 확인하는 편이 안전합니다.
- 세금·배당 원본 대조. 나주시·국 압류가 존재했고 배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로, 조세채권 및 매각물건명세서 원본을 확인해야 합니다.
- 관리비·상가 비용. 공실 점포의 관리비 체납과 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 다음 회차 142,672,000원, 그다음 114,137,600원으로 낮아지는 구조지만, 가격이 더 내려가도 임대수요가 없다면 환금성 문제는 그대로 남습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 현장에서 검증”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 임차인은 없고 현재 공실이며, 2017년 나주신용협동조합 근저당 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
반면 투자 판단은 쉽지 않습니다. 이미 5회 유찰돼 최저가는 감정가의 28.67%까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 가격이 실제 시세보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 더구나 용도가 근린시설이고 현재 공실이라는 점은 주거용과 다른 환금성 리스크를 만듭니다. 이 물건은 “권리 때문에 피할 물건”은 아니지만, “낮은 최저가만 보고 들어갈 물건”도 아닙니다. 적정 매매가와 임대수익, 공실 지속 가능성을 현장에서 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
