광주지방법원 2024타경73678. 나주 빛가람동 킹덤프라자 제비동 제4층 제비-403호의 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 근린상가이며 현재 공실입니다. 소유자는 대륙개발주식회사이고, 2017.02.08. 나주신용협동조합이 채권최고액 290,100,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 국의 근저당과 나주시·국의 압류, 방림신용협동조합 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석만 보면 핵심은 분명합니다. 별도의 임차인 신고가 없고 매각물건명세서 비고도 공실로 확인돼 대항력 임차보증금 인수 문제는 없습니다. 현재 회차에서 계산된 매수인 인수액은 0원이므로, 최저가 107,520,000원이 곧 현재 회차의 실질취득 기준금액입니다. 다만 국세·지방세 압류가 있어 당해세가 존재하면 배당순서와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경73678 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 상야1길 21, 제비동 제4층 제비-403호 (빛가람동, 킹덤프라자) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린상가(공실) |
| 소유자 | 대륙개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 375,000,000원 / 107,520,000원 (5회 유찰) |
| 경매 채권자 / 청구 | 나주신용협동조합 / 4,382,793,918원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음·공실. 현재 확인되는 점유·임차 관계에서 매수인이 승계할 임차보증금은 없습니다. 말소기준인 나주신용협동조합 근저당 이후의 국 근저당, 나주시·국 압류, 방림신용협동조합 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 인수액과 현재 회차 배당 시나리오의 매수인 인수액 모두 0원입니다.
② 가격 구조 — 5회 유찰, 현재 감정가 29% 회차
감정가는 375,000,000원이고 현재 최저매각가는 107,520,000원입니다. 현재 시나리오는 5회 유찰·감정가 29% 회차입니다. 임차보증금이나 별도 인수권리가 없어 실질취득 기준 역시 현재 최저가와 같은 107,520,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 107,520,000원 | 105,214,720원 | 1,500,285,280원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 86,016,000원 | 84,067,712원 | 1,521,432,288원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 68,812,800원 | 67,174,170원 | 1,538,325,830원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각대금과 선순위 채권 배당액은 함께 줄고, 미배당액은 커집니다. 그러나 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼, 채권자의 미회수액이 낙찰자에게 이전되는 구조는 아닙니다. 따라서 이 물건의 가격 판단은 권리 인수보다 근린상가 자체의 임대·매매 환금성을 중심으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 107,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,305,280원 |
| 을구 1번 근저당권 · 나주신용협동조합 | 290,100,000원 | 105,214,720원 |
| 을구 2번 근저당권 · 국 | 815,400,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 방림신용협동조합 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 107,520,000원에서는 집행비용 2,305,280원과 나주신용협동조합 105,214,720원이 배당되고, 이후 채권에는 미배당이 발생합니다. 총 채권 미배당액은 1,500,285,280원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주시 빛가람동 한전KDN 동측 인근이며, 주위는 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고, 본건까지 차량 진출입이 가능합니다. 북측 우정로와 남측 빛가람로를 통해 타지역으로 진출입할 수 있습니다.
- 이용. 현재 근린상가로 이용 중이며 공실입니다. 기본 전기설비·위생 및 급배수설비·스프링클러·승강기·소화전설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 상업용 토지이며 평지·세로장방·중로각지 조건입니다. 공시지가는 2,224,000원/㎡입니다.
- 규제. 혁신도시개발예정지구·도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역에 포함되고 중로1류에 접합니다.
- 건물. 2016.11.30. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물이며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 원인 확인. 현재 공실이므로 현장 방문을 통해 점포 위치·동선·가시성·상권 유동과 장기 공실 여부를 확인하세요.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서 비고는 공실이지만 현장 점유 상태를 다시 확인하세요.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류가 있으므로 당해세 해당 여부와 실제 교부청구 내역을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 실질취득가격은 107,520,000원입니다. 근린상가 특성상 주변 동일·유사 상가의 실제 매매·임대 조건을 대조한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 다회유찰 원인 확인. 5회 유찰된 물건인 만큼 권리 외에 상권·공실·수익성·환금성 측면에서 시장이 외면한 이유를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 세금 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 승부처는 공실 상가의 가격
이 물건은 말소기준 이후 권리가 소멸하고 임차인도 없어 매수인 인수액 0원으로 정리됩니다. 권리만 보면 복잡한 인수형 경매는 아닙니다. 그러나 감정가 375,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 107,520,000원까지 내려왔고, 이용상태도 근린상가 공실입니다. 따라서 “많이 내려왔으니 싸다”가 아니라, 현재 실질취득가격 107,520,000원을 주변 상가의 실제 임대수익과 매매가격으로 검증하는 것이 핵심입니다. 권리는 정리형, 가격·환금성은 보수 검토. 이 사건의 결론은 여기에 있습니다.
