광주지방법원 2024타경73678. 나주시 빛가람동 킹덤프라자 제비동 1층 제비-122호 근린시설입니다. 감정가는 506,000,000원이지만 5회 유찰되면서 현재 최저매각가는 145,081,000원까지 내려왔습니다. 감정평가 당시 이용상태는 근린상가(공실)이고, 매각물건명세서 비고 역시 공실로 확인됩니다.
권리구조는 가격 하락 폭에 비해 단순합니다. 현재 소유자는 대륙개발주식회사이고, 2017년 2월 8일 설정된 나주신용협동조합 근저당권 408,100,000원이 말소기준입니다. 그 이후 설정된 국의 근저당권, 나주시·국의 압류, 방림신용협동조합의 가압류, 나주신용협동조합의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경73678 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 상야1길 21, 제비동 제1층 제비-122호 (빛가람동, 킹덤프라자) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 현재 근린상가(공실) |
| 소유자 | 대륙개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 506,000,000원 / 145,081,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 나주신용협동조합 / 4,382,793,918원 |
| 말소기준 | 2017.02.08 나주신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 408,100,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2016년 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2017년 1월 25일 대륙개발주식회사로 소유권이 귀속됐습니다. 이어 같은 해 2월 8일 설정된 나주신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후의 국 근저당권과 압류·가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 29%라는 숫자만으로 ‘저렴’ 판정 금지
감정가 506,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저가는 145,081,000원, 현재 회차 표기상 감정가의 29%입니다. 다만 이 사건에는 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가가 없어 현재 최저가와 시장가격을 직접 비교할 근거가 없습니다.
특히 용도가 아파트가 아니라 근린시설이고 현재 공실 근린상가라는 점을 함께 봐야 합니다. 다회 유찰 자체는 가격이 크게 내려왔다는 사실과 동시에 현재 가격대에서도 반복적으로 매각되지 않았다는 사실을 보여줍니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 가점하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 145,081,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,831,134원 |
| 1. 근저당 · 나주신용협동조합 | 408,100,000원 | 142,249,866원 |
| 2. 근저당 · 국 | 815,400,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 방림신용협동조합 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 145,081,000원 가정 시 채권총액 1,723,500,000원 가운데 142,249,866원이 배당되고, 미배당은 1,581,250,134원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현재 근린상가로 이용되는 근린시설이며 매각물건명세서상 공실입니다.
- 입지. 전라남도 나주시 빛가람동 한전KDN 동측 인근으로, 주변은 근린생활시설 등이 혼재한 상업지대입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고, 북측 우정로와 남측 빛가람로를 통해 타 지역으로 진출입할 수 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 건물로 2016.11.30 사용승인됐고, 기본 전기·위생·급배수·스프링클러·승강기·소화전설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 중로각지이며 공시지가는 2,224,000원/㎡입니다.
- 규제. 혁신도시개발예정지구·도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역에 포함되고 중로1류에 접합니다.
- 하자 여부. 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 다음 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 145,081,000원 | 142,249,866원 | 1,581,250,134원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 116,064,800원 | 113,639,893원 | 1,609,860,107원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 92,851,840원 | 90,780,507원 | 1,632,719,493원 | 0원 |
유찰이 더 진행될 경우 매각가격과 채권 배당액은 함께 낮아지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건에서 핵심은 권리 인수보다 공실 근린상가의 실제 가치와 환금성입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세를 별도로 확인. 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 적정 낙찰가를 판단할 수 없습니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 공실 상태와 상가 수요, 임대 가능성, 주변 근린시설 공급을 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 현장 공실 상태 확인. 매각물건명세서상 공실이므로 실제 점유 여부와 내부 상태를 입찰 전에 재확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2017.02.08 나주신용협동조합 근저당을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 원본 등기에서 대조하세요.
- 세금·배당 변동 확인. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 상가 운용성 검토. 기본 전기·위생·급배수·스프링클러·승강기·소화전설비와 현재 공실 상태를 전제로 실제 사용계획을 검토해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 현장 확인이 먼저
이 사건은 말소기준 이후 권리 소멸, 임차인 없음, 매수인 인수 0원이라는 점에서 권리분석 자체는 비교적 단순합니다. 반면 투자 판단은 그렇지 않습니다. 감정가 506,000,000원에서 5회 유찰돼 145,081,000원까지 내려왔지만, 대상은 공실 근린상가이고 최근 실거래 비교자료도 없습니다.
따라서 핵심 결론은 “권리는 정리되지만, 감정가 29%라는 숫자만 보고 싸다고 판단하지 말 것”입니다. 반복 유찰된 공실 상가인 만큼 현재 가격에서 실제 임대수익과 재매각 가능성이 성립하는지를 확인해야 합니다. 권리 인수는 0원, 가격 적정성은 현장과 시장 확인이 필요한 물건입니다.
