광주지방법원 2024타경73678. 나주시 빛가람동 킹덤프라자 제씨동 1층 제씨-104-1호, 용도는 근린시설입니다. 감정요항표상 현재 이용상태는 근린상가(공실)입니다. 소유자는 대륙개발주식회사이며, 2016.12.09 케이비부동산신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁이 설정됐다가 2017.01.25 신탁재산의 귀속으로 대륙개발주식회사에 소유권이 이전되고 신탁등기는 말소됐습니다. 이후 2017.02.08 나주신용협동조합 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 국의 근저당권, 나주시·국의 압류, 방림신용협동조합 가압류, 나주신용협동조합의 임의경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리분석과 배당 시나리오에서는 이 권리들이 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 복잡한 임차권 인수보다 5회 유찰된 상가의 가격과 환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경73678 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 상야1길 21, 제씨동 제1층 제씨-104-1호 (빛가람동,킹덤프라자) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 현재 근린상가(공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 제씨동 3층 건물 중 제1층 · 2016.11.30 사용승인 |
| 소유자 | 대륙개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 770,000,000원 / 220,775,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 나주신용협동조합 / 4,382,793,918원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2017.02.08 을구 1번 나주신용협동조합 근저당권 606,900,000원입니다. 이후 2020.08.21 국 근저당권 804,600,000원, 2021.09.28 나주시 압류, 2022.10.27 국 압류, 2023.03.08 방림신용협동조합 가압류 500,000,000원, 2024.06.21 임의경매개시결정이 이어지며 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 구조 — 5회 유찰, 감정가 29%
현재 회차 최저매각가는 220,775,000원으로, 감정가 770,000,000원에서 5회 유찰된 가격입니다. 제공된 회차 시나리오의 현재 비율은 감정가 29%입니다. 이후에도 유찰되면 6회 유찰 시 176,620,000원, 7회 유찰 시 141,296,000원으로 내려가는 구조입니다.
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 29% | 220,775,000원 | 216,884,150원 | 1,694,615,850원 |
| 6회 유찰 시 | 23% | 176,620,000원 | 173,347,320원 | 1,738,152,680원 |
| 7회 유찰 시 | 18% | 141,296,000원 | 138,517,856원 | 1,772,982,144원 |
유찰이 한 번 더 진행될수록 채권자 미배당액은 증가하지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 낙찰가 하락이 임차보증금 인수 증가로 상쇄되는 대항력 인수형 사건은 아닙니다. 다만 감정가 대비 낙폭 자체가 곧 시세 대비 저가를 의미하는 것은 아닙니다. 근린시설은 실제 임대수요·공실 지속 여부·상권 상태를 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 220,775,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,890,850원 |
| 을구 1번 근저당권 · 나주신용협동조합 | 606,900,000원 | 216,884,150원 |
| 을구 2번 근저당권 · 국 | 804,600,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 방림신용협동조합 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각대금 220,775,000원 중 집행비용 3,890,850원을 제외한 216,884,150원이 나주신용협동조합 근저당권에 배당되고, 이후 채권에는 미배당이 발생합니다. 총 채권액 1,911,500,000원 중 채권자 배당액은 216,884,150원, 미배당은 1,694,615,850원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현재 근린상가(공실)로 이용 중입니다.
- 주위환경. 나주시 빛가람동 한전KDN 동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설 등이 혼재한 상업지대입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고, 본건까지 차량 진출입이 가능합니다. 북측 우정로와 남측 빛가람로를 통해 타지역으로 진출입할 수 있습니다.
- 건물. 제씨동은 철근콘크리트구조 3층 건물이며 2016.11.30 사용승인됐습니다. 기본적인 전기·위생·급배수·스프링클러·승강기·소화전설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 상업용 건부지이며 평지입니다. 공시지가는 2,224,000원/㎡입니다.
- 계획. 혁신도시개발예정지구·도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역에 포함되고 중로1류에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 재확인. 매각물건명세서는 공실로 표시되지만 감정요항표는 임대관계 미상임입니다. 현장 점유와 출입 가능 여부를 직접 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가 220,775,000원이 감정가 770,000,000원의 29%까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다고 단정하지 말고 실제 상가 거래·임대수요를 확인하세요.
- 유찰 이력. 이미 5회 유찰된 근린시설입니다. 6회 유찰 시 176,620,000원, 7회 유찰 시 141,296,000원으로 내려가는 시나리오와 현재 응찰의 기회비용을 함께 비교하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2017.02.08 나주신용협동조합 근저당권입니다. 등기부와 매각물건명세서의 최신 상태를 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 세금·배당 변동. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 미반영된 시나리오이므로 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리보다 ‘왜 5회 유찰됐는가’를 봐야 한다
이 물건은 권리만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 2017.02.08 나주신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 근저당·압류·가압류는 매각으로 소멸하며 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 물건은 근린시설이고 현재 공실이며, 이미 5회 유찰되어 감정가 770,000,000원에서 220,775,000원까지 내려왔습니다.
따라서 결론은 “권리 안전성만 보고 들어갈 사건은 아니다”입니다. 현재 최저가가 감정가 29%라는 수치보다 중요한 것은 실제 상가 수요와 환금성, 공실 상태, 현장 점유 여부입니다. 등기상 인수는 0원, 가격은 크게 낮아졌지만, 입찰 판단의 핵심은 현장과 시장에서 이 금액을 회수할 수 있는지에 있습니다.
