광주지방법원 2024타경73678. 나주시 빛가람동 킹덤프라자 제비동 4층 제비-405-1호로, 감정평가 이용상태는 근린상가(공실)입니다. 현재 소유자는 대륙개발주식회사이며, 말소기준권리는 2017.02.08. 나주신용협동조합 근저당권 93,500,000원입니다. 그 뒤의 국 근저당권, 나주시·국 압류, 방림신용협동조합 가압류 및 경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
권리 자체보다 눈여겨볼 것은 유찰 횟수와 상가의 환금성입니다. 현재 최저매각가는 37,561,000원으로 감정가 131,000,000원의 28.67% 수준입니다. 그러나 감정가에서 크게 내려왔다는 사실만으로 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수는 없습니다. 특히 현재 이용상태가 공실 근린상가인 만큼, 입찰 판단은 실제 임대수요·공실 지속 가능성·현장 상권을 함께 확인하는 방향이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경73678 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 상야1길 21, 제비동 제4층 제비-405-1호 (빛가람동, 킹덤프라자) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 현재 근린상가(공실) |
| 소유자 | 대륙개발주식회사 (2017.01.25. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 37,561,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 나주신용협동조합 / 4,382,793,918원 |
| 말소기준권리 | 2017.02.08. 나주신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 93,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
확인된 임차인은 없고 매각물건명세서 비고상 공실입니다. 따라서 임차보증금 승계 문제는 없으며 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준인 나주신용협동조합 근저당권을 포함해 이후 설정된 국 근저당권, 압류, 가압류와 경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
② 5회 유찰과 가격 구조 — 감정가 할인율을 시세 할인율로 보면 안 된다
현재 회차는 5회 유찰 후 최저매각가가 37,561,000원까지 내려온 상태입니다. 감정가 131,000,000원 대비 비율은 28.67%입니다. 다음 유찰 시나리오에서는 30,048,800원, 다시 유찰되면 24,039,040원으로 내려갑니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 37,561,000원 | 28.67% | 36,484,902원 | 1,372,415,098원 |
| 6회 유찰 시 | 30,048,800원 | 22.94% | 29,107,922원 | 1,379,792,078원 |
| 7회 유찰 시 | 24,039,040원 | 18.35% | 23,206,337원 | 1,385,693,663원 |
③ 예상배당표 (매각가 37,561,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,076,098원 |
| 1. 근저당 · 나주신용협동조합 | 93,500,000원 | 36,484,902원 |
| 2. 근저당 · 국 | 815,400,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 방림신용협동조합 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,408,900,000원 중 채권자 예상배당은 36,484,902원, 미배당은 1,372,415,098원입니다. 이 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 나주시 빛가람동 소재 한전KDN 동측 인근으로, 주위에 근린생활시설 등이 혼재한 상업지대입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 본건까지 차량 진출입이 가능합니다. 북측 우정로와 남측 빛가람로를 통해 타지역으로 진출입할 수 있습니다.
- 이용상태. 현재 근린상가(공실)로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조이며 2016.11.30. 사용승인되었습니다.
- 설비. 기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 소화전설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 혁신도시개발예정지구·도시지역·지구단위계획구역에 포함됩니다. 중로1류에 접하고, 공시지가는 2,224,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 현재 공실이고 5회 유찰된 근린상가이므로, 주거용 부동산처럼 감정가 할인폭만으로 유동성을 판단하기보다 실제 상가 수요를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율과 시세 할인율 구분. 최저가 37,561,000원이 감정가의 28.67%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 마세요.
- 공실 상태 재확인. 매각물건명세서 비고상 공실이지만 입찰 직전 현장 점유와 출입 상태를 다시 확인하세요.
- 상권·임대수요 확인. 근린상가이므로 주변 공실, 유사 점포의 실제 임대조건과 영업수요가 취득가격 판단의 핵심입니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 매각가 가정에서는 미배당 1,372,415,098원이 발생하지만, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
- 세금·관리비 확인. 배당 추정에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 체납세금과 관리비를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증”
이 물건은 권리만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 말소기준은 2017.02.08. 나주신용협동조합 근저당권이고, 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인은 없고 공실이며 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 5회 유찰된 근린상가라는 점을 가볍게 볼 수 없습니다. 현재 실질취득액은 인수액이 없어 최저가와 같은 37,561,000원이지만, 그것이 감정가 131,000,000원의 28.67%라는 이유만으로 가격 메리트가 확정되는 것은 아닙니다. 권리 부담은 낮지만, 상가의 공실·환금성과 실제 시장가격을 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
