광주지방법원 2024타경73678. 나주시 빛가람동 킹덤프라자 제비동 3층 비-301호 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 근린상가(공실)이며, 주위는 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대입니다. 등기상 말소기준권리는 2017년 나주신용협동조합의 채권최고액 258,700,000원 근저당권입니다. 그 뒤 설정·등기된 국의 근저당권, 나주시·국의 압류, 방림신용협동조합 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
권리보다 먼저 눈에 들어오는 것은 유찰 횟수입니다. 감정가 331,000,000원인 물건이 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 94,905,000원입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 하락폭 자체를 곧바로 ‘시세보다 싸다’는 근거로 사용할 수 없습니다. 특히 근린상가는 공실 여부와 임대수요가 가격·환금성에 직접 영향을 주므로 낮은 최저가와 실제 시장가치를 분리해서 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경73678 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 상야1길 21, 제비동 제3층 제비-301호 (빛가람동, 킹덤프라자) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린상가(공실) |
| 소유자 | 대륙개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 331,000,000원 / 94,905,000원 (5회 유찰) |
| 경매 청구금액 | 4,382,793,918원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 사용승인 | 2016.11.30 |
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 · 지구단위계획구역 |
| 공시지가 | 2,224,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2016년 케이비부동산신탁주식회사 명의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2017.01.25 대륙개발주식회사로 소유권이 귀속됐습니다. 이어 2017.02.08 설정된 나주신용협동조합 근저당권 258,700,000원이 말소기준입니다. 이후 국의 근저당권 804,600,000원, 나주시 및 국의 압류, 방림신용협동조합 가압류 500,000,000원과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 5회 유찰이 곧 ‘저가 매수’는 아니다
현재 최저매각가는 94,905,000원으로, 시나리오상 감정가의 29% 회차입니다. 추가 유찰 시에는 75,924,000원, 이어 60,739,200원으로 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다. 하지만 이 사건에는 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래가 같은 비교시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 331,000,000원 대비 큰 폭으로 내려왔다는 사실만으로 “시세보다 싸다”라고 결론낼 수 없습니다.
특히 감정평가상 현재 이용상태가 근린상가(공실)입니다. 공실 상가는 실제 임대료, 임차수요와 관리비·보유비용에 따라 적정가격이 크게 달라질 수 있습니다. 5회 유찰은 가격 하락이라는 장점과 동시에 시장의 낮은 응찰수요를 보여주는 신호이므로, 권리상 인수 0원이라는 사실과 가격·환금성 판단을 분리하는 것이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 94,905,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,108,290원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 나주신용협동조합 | 258,700,000원 | 92,796,710원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 국 | 804,600,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 방림신용협동조합 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 총 채권액 1,563,300,000원 중 채권자 예상배당은 92,796,710원, 미배당액은 1,470,503,290원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세 등은 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 나주시 빛가람동 소재 한전KDN 동측 인근이며, 주위는 근린생활시설 등이 혼재한 상업지대입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고, 차량 진출입이 가능합니다. 북측 우정로와 남측 빛가람로를 통해 타지역으로 진출입할 수 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 현재 근린상가이며 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 건물로 2016.11.30 사용승인됐고, 기본 전기·위생·급배수·스프링클러·승강기·소화전설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 상업용 건부지로 이용 중인 평지이며, 일반상업지역·지구단위계획구역에 속합니다.
- 도로. 중로1류에 접하며 차량 출입이 가능합니다.
- 하자. 감정자료상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 원인 확인. 현재 공실인 만큼 현장 상권과 동일 건물 내 점포 운영상태, 임차수요를 직접 확인해야 합니다.
- 임대료 확인. 비교 실거래 시세가 없는 사건이므로 실제 임대 가능 금액과 공실기간이 적정 낙찰가 판단의 핵심입니다.
- 5회 유찰의 의미. 낮아진 최저가만 보지 말고 반복 유찰이 시장의 수요 부족을 반영하는지 확인해야 합니다.
- 세금·배당 원본 확인. 나주시와 국의 압류가 있고 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았으므로 배당순위와 조세채권을 별도로 확인해야 합니다.
- 점유 재확인. 비고상 공실이지만 입찰 직전 현황조사와 현장 방문으로 실제 점유상태가 그대로인지 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 공실 상가는 미납 관리비와 장기 보유비용이 수익성을 훼손할 수 있으므로 관리주체에 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 현장에서 증명해야 한다
이 사건의 권리구조는 명확합니다. 2017.02.08 나주신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 공실이고 현재 예상되는 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 331,000,000원에서 5회 유찰돼 94,905,000원까지 내려왔지만, 이를 검증할 최근 실거래 자료가 없습니다. 더욱이 근린상가가 현재 공실이라는 점을 감안하면, “감정가보다 크게 싸졌다”는 사실만으로 투자매력을 판단해서는 안 됩니다. 이 물건의 승부처는 권리보다 공실 해소 가능성·임대수익·현장 상권·재매각 가능성입니다.
